聚焦：河南开封取消限售令——数据里的房价趋势

聚焦：河南开封取消限售令——数据里的房价趋势

凭栏欲言凭栏欲言今天

文：凭栏欲言

7月19日，据媒体导报，7月17日，开封市住建局已发布关于取消住宅限售的文件。

这或许体现了部分三四线城市的供求压力，新房购买能力源于多渠道资金筹集，出售旧房是筹集新房购买资金的重要渠道。2018年，山东菏泽也曾经出台过类似政策。

卖出旧房是购入一手房的重要资金筹措渠道，而地方政府卖地收入又与一手房买卖息息相关。

然而，美国首个诺贝尔经济学奖获得者，经济学家萨缪尔森曾提出过一个合成谬误，对局部说来有利的东西，对总体而言未必是对的。

放开限售对局部来说，有利于购买新房的资金筹措。但对总体来说，却增加了市场可交易房产数量，假如货币量稳定，那么带来的会是价格下滑，以及价格下滑影响下，一手房购买欲望的消退。

正是合成谬误。

01

那么货币量稳定吗？

投资从来都是以有限的数据来尽可能准确的判断未来趋势。对于房价，在2018年初，笔者总结了一条公式，房价的上涨趋势会表现为M2-GDP-CPI>0。这条公式反应的是流入房股的货币量。

公式采用数据即要考虑数据的易得性、权威性，也要以历史数据回溯来检验准确度。检验不再赘述，历史文章中都有。

M2-GDP-CPI>0，代表的就是流入房股的货币量，考虑人皆具有乐观心理，数据正值会更快表现为房价上涨，而数据负值却会导致捂房惜售，导致房价下滑延后。

这说明公式结果是房价趋势的先行指标，从而更具指导意义。

自日本1990年历史看，即算资金无支撑，高度乐观心理导致的捂房惜售，会以通过自发性减少供应量的方式，将房价实步入实质性杀跌阶段，延后一年。

而乐观性强度会影响这个延后，2019年1季度资金短暂对房价具有支撑后，2季度即再次失去支撑，与持续多年房价上涨相比，乐观性会有所下滑。

自二季度公布数据计算看，2019年1季度，公式结果由负转正，2季度重新转负。

也就是从公式看，货币量在1季度对房市、股市具有支持作用，结果是1季度表现出股市成交明显加强，而2季度数据转负，结果是股市成交量迅速下滑。

股与房立足于同一基础之上，即经济增长和货币增量，股与房会多数时间会呈现同向走势。

自股市看，股指和成交量在一二季度的转折表现，也非常契合公式数值的正负转换。

02

房价地区差异

资金增量在全国范围内并不一致。

一季度社融增量破万亿的地区只有江苏，导致的结果是一季度，江苏房价领涨全国，也再次验证了乐观心理导致追涨迅速，而杀跌滞后。

03

与统计局商品房数据的契合度

自统计局全国商品房销售面积和销售额增速来看，与1-4月，销售额迅速反弹，与1季度公式数据转正契合，而4月之后，销售额同比增速有掉头下降趋势，也与2季度公式数据转负比较契合。

以上图计算，得出新房单价增长势头在4月得到遏制，也与2季度公式数据转负契合。

04

失真趋势对公式结果的影响

数据口径变了，再好的公式都会失真。一个调整过数据价值当然大打折扣。

在之前文章中，笔者曾判断三季度房价出现拐点，但却又有一个新的苗头，一季度GDP数据或许存有较大失真，这导致公式价值大打折扣，或需要重新做出判断。

笔者习惯于在新的文章中不断的引用历史前文以作验证，来查缺补漏，完善逻辑，找准趋势。

即然有了新的变化，再次验证公式的有效性就很有必要。

自2019年上半年数据来看，GDP似乎具有高估趋势，或许需要就此判断对公式的影响。

名义GDP增速是包含了价格变动的GDP增速，数据非常易得，（今年同期GDP-去年同期GDP）/去年同期GDP，得出的就是名义GDP同比增速，数据计算得出2019年上半年名义GDP增长7.63%，统计局在此基础上进行价格修正，得出实际GDP为6.3%，两者差为1.33%，即为价格平减，可视作一种全通胀（包含一手房）。

CPI与全通胀的最大差异在于全通胀包含新房房价，而CPI即不包含房租也不包含房价，而是根据贷款利率、物业管理费、维修费加权得出的虚拟房租而定。

上半年CPI均值为2.23%，而上半年新房均价上升7.5%，包含两者在内的全通胀却仅为1.33%，似乎很难圆满解释。

这或许喻示着全通胀要比1.33%高，实际GDP增速=名义GDP增速-全通胀，隐晦指向实际GDP或存在高估，毕竟中国从未公布过价格平减（全通胀）如何计算，这导致实际GDP数据客观性颇有折扣。

实际GDP高估将导致公式理论数值会上升，或许意味着更利好房价。

假定事实如此，这代表着用M2-名义GDP增速>0，来作为判断依据将更准确，正值代表资金对二手房市（剔除了一手房，名义GDP包含一手房）和股市的存在支撑。

以M2-名义GDP增速来看，整个2019年上半年，都是正值，代表资金对股市和房市仍有支撑。

但自2季度股市表现看，却似乎并没有有体现出这个征兆。

股市对资金极为敏感，上图中2019年2季度数值也是正值（0.87），代表资金对股市的具有支撑，但2019年2季度，股市却并没有体现出具有资金支撑的势头，成交量萎靡不振。

这与M2-GDP-CPI=-0.03的表现更为相符，却与M2-名义GDP=0.87的表现不符。

这或许是由于GDP、CPI两个数据呈现反向异动有关。

高估GDP，而低估CPI，是非常容易就可以理解的两种主观倾向，却一定程度上修复了数据的失真，导致以M2-GDP-CPI作为判断依据时，两种主观因素中的背离因子被中和，公式与现实的契合度更高，公式结果指向更准确。

而M2-名义GDP增速中，仅存在一种主观背离因素，高估名义GDO增长，理论上应更加正确的数据，失真却更严重。

这说明，在主观性对数据的影响可能性加大的情况下，以M2-GDP-CPI来判断股房趋势更具准确度，这也从历史回溯中得到验证。

公式的有效性得到再次确认，笔者维持三季度房价掉头的看法不变。

PS：

以下话题并不适合在投资公式验证文章中展开，随意提几句。或许会在以后专门陈述。

房价掉头也代表一种资产负债表衰退近在咫尺。在资产负债表衰退中，资产（尤其是个人资产）归零和归负是两个完全不同的概念。

1）归零可以通过社会改革等元素重拾希望，度过经济萧条，这只是一种非常正常的经济周期，无需过于担忧。

2）归负，却将导致生活希望破灭，有希望才有道德，这更可能导致一种经济与道德的循环杀跌（历史文章经济与道德的反身性一文中有论述），进而经济下滑与人性沉沦反复相互杀跌，导致问题严重化。这是个人破产制度加速出台的原因，这同时是汇率不能死守的原因。死守汇率，代表个人资产负债表归负的几率骤增。

但愿，不是第二种。