合肥滨湖新区2019年房价分析及投资建议(中)

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  上一篇《2019年合肥滨湖房价分析及投资建议(上)》,发表后受到了不少朋友的关注,对文章的不足,也有许多朋友提出了宝贵的意见,非常感谢大家。房博士坚持独立研究与原创,把最新的研究成果带给大家,希望帮助大家更准确的了解楼市发展动态、规避投资购房中的各种误区和陷阱。

  本文调取合肥二手房真实成交数据2058条,挂牌数据6102条。

  6月份滨湖二手房成交均价为18856元/平,较5月上涨203元,涨幅1.2%。较2018年同期上涨442元,涨幅2.4%。

  一、滨湖房价的最新走势

  事实上,在2019年4月达到一个价格高点后,5、6月份合肥各区价格开始小幅度回调,合肥6月成交均价为16506元/平,较4月份下跌了390元/平,跌幅达到了2.3%。就连价格一向坚挺的政务区,成交均价也出现了连续2个月的下跌。政务区二手房成交均价在4月份达到最高点24372元/平后,5月成交均价为23909元/平、6月份为23721元/平。

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  合肥滨湖新区2019年房价分析及投资建议

  从4月份最高点逐渐回落的区域还有庐阳区、包河区、蜀山区、经开区等大部分板块区域,我在文章《2019年6月合肥经开区房价走势分析》中已经指出,今年合肥楼市的是的主基调是稳,下半年合肥后市会告别上半年的火热,逐渐转向比较平淡的行情。相比之下,滨湖二手房房价走势,四平八稳的同时,还能稳中向上,这应该与集全市之力,大力发展滨湖有很大的关系。

  6月份二手房成交单价18856元/平(包括了包河工业园的二手房成交数据)。以一套100平方的房子计算,总价约188.6万,这应该是滨湖二手房的基准线。

  新房方面, 2019年上半年,合肥共成交新房约31034套,滨湖新区成交7059套,占比22.7%。成交均价18347元/平。大家实际的感受是,滨湖的新房,单价低于2万的也就滨湖西南的少数几个楼盘,这可能与网签备案的数据滞后有关。

  新房总价比二手房通常会贵5%-10%,以二手房总价上浮5%计算,滨湖新房的基准线约为198.3万,与实际市场比较吻合。自2018年以来,滨湖新房门槛,逐渐抬升,从150万的宝能,到160万的云谷、175万的荣盛华府、195万的新城云镜,滨湖新房的总价门槛逐渐会迈入200万+。

  由于新房市场成交量较大,新房占据了市场的定价权,而新房的价格抬升,会逐渐拉高周边二手房的成交价格。

  以后滨湖的主要研究的范围是锦绣大道以南,京台高速以东,巢湖及珠江大道北,十五里河以西。以及包河工业园南几个新盘。

  二、学区分化已经初见端倪

  我在《2019年合肥政务区房价分析及投资建议》中提到,当滨湖出现顶级学区的时候,就是滨湖房价起飞的时候。从市场的迹象和我小密圈里的咨询动向来看,滨湖的投资者已经在暗暗布局潜力学区。

  我将每一个初中学区作为一个子版块,来分别研究各个板块的资源分别、板块潜力、房价走势并提出对应的投资策略。限于篇幅,本篇文章主要研究实验中学滨湖校区(即省府西板块)。

  已经建成的初中学区板块有:

  48中滨湖校区学区板块;46中本部学区板块;46中南学区板块;嘉陵江路中学学区板块;实验中学滨湖校区学区板块;阳光中学四川路校区学区板块;在建或者规划的初中学区板块:

  南宁路初中学区板块;中山中学学区板块;广东路初中学区板块;庐州大道初中学区板块;江西路初中(暂定名) 学区板块;洞庭湖路初中(暂定名) 学区板块。

  已建成并投入使用的初中6所,在建或即将开建的初中6所,一共12所初中(加上珠江路以南也规划了2所初中,共14所),而政务区只有2所!相比于政务已经进入了存量房的成熟阶段,滨湖尚处于幼年阶段。滨湖还有一半以上的初中没有建成或投入使用!

  滨湖目前最高单价小区,对应的初中,排名依次是:

  第一名:中山中学的中国府;

  第二名:庐州大道的置地双玺;

  第三名:嘉陵江路中学的望海潮;

  第四名:46中本部的文华阁;

  第五名:实验中学滨湖校区的融创2018-02地块;

  第六名:江西路初中(暂定名)的招商雍华府;

  ……

  三、实验中学滨湖校区学区板块(省府西)板块率先发力

  我统计了滨湖已建成学区范围内二手房的价格等参数,见下表。

  2019年1-6月,在已投入使用的6个学区板块里,站上均价2万大关的只有两个:46中学区板块、实验中学滨湖校区板块。46中二手房成交均价20665元/平,较2018年的升值率为4.9%,实验中学为20202元/平,升值率为4.3%;第三名46中南板块的成交均价为18960元/平,升值率为2.9%;第4名为嘉陵江路中学板块,均价18624元/平,升值率4.4%。48中滨湖校区的板块,因为板块老化,均价不高,只有16918元/平,升值率也只有1.8%。阳光中学四川路校区板块,因为成交房源未满2年,价格偏低。

  滨湖各板块的升值率其实都不是很高,综合2018、2017两年的升值率,以及成交量、挂牌量等数据,可以看出,滨湖的实验中学滨湖校区板块、嘉陵江路中学板块、46中本部板块,是相对优质的板块。

  实验中学板块,较2018年升值率为4.3%,较2017年升值率为11.3%,省府西的实验中学板块自2018年开始发力,表现了很强的上升态势。这与板块内的大开发有关,也与板块内的潜力学区—中山中学有很大关系。该板块也是我们当前投资滨湖,重点关注的板块。

  实验中学滨湖校区学区板块(又省府西板块):

  实验中学滨湖学区的学区范围为锦绣大道以南、庐州大道以东、包河大道以西、塘西河公园以北。

  紧邻省府西侧,北有中央公园,南有塘西河公园。范围内有1号地铁和规划的7号地铁线经过。

  有合肥实力最雄厚的私立中学寿春中学。

  有ID悦方MALL、佳源广场、徽盐世纪广场、滨湖紫园大厦、高速中央广场、百大心悦城等众多商业、写字楼。

  板块内有金茂悦、碧桂园中堂、新城大都会、旭辉地块、华宇地块、融创地块,其中融创的地块,是2019年合肥的土拍地王。葛洲坝的中国府、紫郡府两个高价改善新盘也在该板块内。

  省府西是滨湖炙手可热的潜力板块之一。

  省府西板块最大的短板是学区。近两年,实验中学滨湖校区的成绩并不给力,2018年168指标到校最低分排名62名,2019年排名55名,虽然有所提升,但是在合肥仍属于不入流的水平。可以说,学区是省府西板块最大的短板。2017年,在实验中学板块内,由新建了一所新学校--中山中学。中山中学的建设标准和起点不低,未来中山中学投入使用,很可能会补足短板。

  1、 中山中学,何方神圣?

  贴出中山中学的相关介绍:

  中山路初中选址位于中山路与华山路交口的东北角。该地块沿华山路向北两侧为高层住宅小区,东侧为多层军区文化用地,中山路以南是塘西河公园。校园总用地面积约39600平方米。总建筑面积约43500平方米。学校设计规模为54个教学班,设计在校生约2700人,教职工约190人。该校的整体建筑形式为中西合璧,细部装饰简洁典雅的民国风格。校区的总体和单体形象与中山路沿街建筑形象相呼应,同时与区域周边建筑相辅相成的景观设计理念将构筑出一个景色怡人、风景如画的江南校园。

  2、 学区可能的划分方式?

  新学区的划分,是大家最为关心的事情,有不少朋友咨询。房博士给大家做一个简单的分析。因为学区划分的通常是以主干道为准。常规思维,以紫云路为界,将现有实验中学的学区一分为二,南边归中山,北边归实验。那么紫云路以南的小区,万科蓝山、文一名门湖语、品味紫园、佳源巴黎都市以及两个新盘葛洲坝中国府、紫郡府,划入中山中学应该是没有悬念的。

  但是我做了一下统计,紫云路以南,只有中国府的东边,是空地,原本规划为军区用地。虽然该地块规划有变,但是作为住宅的可能性比较小。紫云路以南的小区,当前总户数只有12477户,加上2个新盘,总户数应该不超过15000户。对比一下合肥其它几个学区的户数:48中滨湖校区有31745户, 46中南有29964户,50中新学区范围内有58182户。作为54个教学班的规模中山中学。学区下辖1.5万户左右,还有较大的容纳能力。

  然而紫云路以北,光滨湖瑞园、康园两个回迁小区就有上万户,新开发的楼盘融创、碧桂园中堂、金茂悦、华宇、旭辉、新城大都会等小区,加上现有小区,紫云路以北的户数,实际上远远超过了紫云路以南。

  房博士脑洞大开,预测一下,未来中山中学的学区划分,以福州路为界,福州路以南归为中山路初中,福州路以北为实验中学学区。(以上预测纯属个人胡思乱想,毫无根据,请勿作为投资依据。所有的学区划分,最终的结果都应该以主管部门公布为准。)

  房博士将已建成小区户数做了统计,并将未建成小区列入表中。如果以福州路为界,福州路南已建成小区户数为18080户,加上未建成中国府、紫郡府,一共在2万户左右。福州路以北现有13832户,加上6个在建或将建小区,户数应该也在2万户左右。

  3、 学区未来前景到底如何?

  从2019年的中考成绩来看,顶级学区的养成,不是一日之功。今年考得比较好的学校,主要是45中、50中东、50中西园、42中等老牌名校。新建学校,只有50中新天鹅湖和168玫瑰园西比较出色。“姜还是老的辣”,学校还是老牌的好。特别是新区的新建学校,成绩并不理想或不稳定。新区有相当一部分投资购房者,这部分人群的经济条件较好,但是他们通常在老城区也有顶级学区的学位,不会轻易把孩子送到新区的新建学校就读,新区的新建学校,在起步阶段,其生源主要还是周边的回迁房、部分商品房住户以及一些外来人口。除了周边生源不是很稳定,构成也比较复杂以外,新建学校的教师,新招聘的比较多,教学经验不足。新学校领导班子刚刚成立,需要磨合。这一切,注定新建学校的成长充满坎坷。如下表中45中森林城学区,指标到校最低分只有718分,排名第37位,这与万科森林公园的房价极度不匹配。但是大家要知道,45中森林城学区,目前主要生源并不是来自万科森林公园的业主。

  所以中山中学想成为顶级学区,

  第一需要至少5年以上时间的沉淀,

  第二需要对抗合肥第一私立初中滨湖寿春。

  滨湖寿春中学,就在旁边,有不少成绩优秀的孩子,会优先选择寿春中学。所以中山中学成为顶级初中的难度,可能比46中本部、庐州大道初中等学校难度更大。

  过去10年,46中本部水平的下滑,可能说是意料之外,其实是情理之中。46中是滨湖的拓荒者,46中来到滨湖,一切重新开始。当时所面对的生源,如我上面所说的,主要还是周边回迁的原住居民、部分新购房群体以及一些外来人口,构成比较复杂。虽然滨湖成立有10个年头,但是省府在2016年才正式迁入,至今不过3年,滨湖真正高速高品质发展才刚刚开始。随着重要部门、机构的入驻,扎根滨湖,慢慢会形成1-2个核心板块。同等条件下,大部分家长还是会优先考虑公办学校。这些核心板块,慢慢会孵化出优质的新学区。2019年46中本部的成绩有明显提升,也许就是一个很好的苗头,一切都需要时间。

  4、 板块内主要小区房价走势分析

  省府西板块非常年轻,基本都是2015以后的新盘。有万科、高速、融创、碧桂园、旭辉葛洲坝等大牌房企,也有滨湖最大的回迁小区:滨湖康园和瑞园,还有部分小区是单位集资或部门的团购房。整个板块2019年交易量和涨幅都非常不错。比较亮眼的几个小区是佳源巴黎都市、万科蓝山、高速时代城、银河幸福广场等。

  万科蓝山分为一期和二期,2019年一期成交了17套,二期成交了8套。成交均价已经站稳了2.2万大关。万科蓝山的地理位置非常优越,1号地铁线紫庐站就在眼前,未来是1,7号双地铁。一、二期中间是悦方IDMall,一期对面是利港银河广场。小区中小户型居多,总价不高,加上万科品牌和物业加持,是投资首选。所以上涨行情启动早于高速、佳源等小区

  一期成交单价在2019年也再创新高,达到23430元。春节前200万左右可以买到的中间楼层,现在估计需要215万左右。一期以93平小户型为主,分朝南4房和南北通透的4房两种户型。朝南户型成交总价均值为205.7万,南北通透户型均值为203.6。朝南户型高于南北通透户型2.1万,这似乎不合常理。主要因为朝南户型有2个多平方的入户花园赠送。我发现2018年,朝南户型的成交总价均值是195.5万,而南北通透户型总价均值是197.9。朝南户型今年升值了10.2万,而南北通透户型只升值了5.7万。

  二期比一期要新,但是离地铁稍远,小区也做的比较“节俭”。与一期比各有有缺点,所以均价也比较接近。小区有80多平的小三房,也有110平以上的改善户型。还有总层高6层的洋房,洋房挂价3万左右。和紫郡府2.9的洋房比,没有多少性价比。

  佳源巴黎都市:

  佳源分为4期,一期凯旋宫、二期波旁宫、三期是佳源广场,商业,四期美泉宫。四期在2018年作为限价新房出售,印象中当时卖的并不好,主要是当时有云谷和宝能在,我觉得当时全款抢云谷的朋友,还不如入手佳源。

  2018年底,我实地踩盘该板块的几个楼盘,印象最深的是佳源,当时佳源房子没人要,因为外界传言品质不高、物业打人等,房源很多,议价空间也比较大。我意识到这是个潜力楼盘,并在我的小密圈里进行了推荐。如果在2018年底-2019年初购入,算是抄了个底。

  高速时代城:

  虽然高速在合肥的口碑和品牌不错,但是高速时代城的品质和物业管理水平,我给的分并不高。品质不够精细,各种管道裸露在天花板下面。但是高速时代城的户型设计的非常实惠,有超大赠送,80多平有南北通透的小三房,总价180万左右。这也是高速的一贯风格,另外高速当时有部分单位团购房,非常的实惠。随着周边配套成熟,刚需自住兼投资是不错的选择。

  滨湖新房最集中的板块之一,在售和未来会上市的新盘有7个,中国府、紫郡府、新城大都会、碧桂园中堂、金茂悦、融创BH2018-02地块,华宇BH2019-10地块,旭辉2019-12地块。几个在售的盘,除了紫郡府开盘卖的不错,其它几个也都是磕磕盼盼。主要原因还是因为定价偏高,学区不给力。

  中国府的价格定位太高,与地段的实际价值及未来潜力不是很相符,所以大中介的分销名单中赫然在目。和信达公园里、置地双玺的洋房比,有点尴尬。

  紫郡府户型和总价刚好契合了合肥小资群体的改善标准,115的户型,总价350万不到,这个门槛不算高,作为省府西的低密度洋房,比较稀缺,也很受欢迎。加上中山中学的预期,整体优质无明显短板。后期加推3栋,面积115-139,总价330-400万之间。

  新城大都会:周边环境以及自身品质都存在短板,加上精装修还爆出维权。卖的磕磕绊绊,目前高层洋房都有房源在售。

  碧桂园中堂:滨湖新盘咨询中,碧桂园最多。位置比较尴尬,基本上还是三四线的产品设计理念和营销模式,有点跟不上节奏。

  金茂悦:磕磕绊绊也算快卖完了,地段比中堂稍微舒服一点。距离未来的7号线地铁口不算太远,能够享受到紫云路上的各种商业配套,主要的短板还是在学区。

  融创BH2018-02地块:可能是融创又一个类似于壹号院的高端系,不过本人不是太看好。参考旁边的万科时代之光。

  华宇BH2019-10地块:与禹州联合开发,土拍楼面价格13680元/平,拿地价格不高,后期压力不大。

  旭辉2019-12地块:土拍的时候和包河大道以东的禹州绿城楼面价相同,15545元/平,不过我觉得开卖的时候,就是一个天一个地了。地块不够方正,紧挨着包河大道高架,距离地铁较远,学区不能加分。旭辉如何化腐朽为神奇,我们拭目以待吧。

  四、投资建议

  1、与45中、168玫瑰园、50新等学区板块动辄10%、20%的升值率形成巨大反差,滨湖整体升值率不高。滨湖的资金被摊平了,没有形成核心的时候,资金流向比较扁平,升值率是平均分配的。滨湖投资稳重有升,却难以形成暴击。

  2、省府西板块投资,尽量往中山中学潜在的学区范围内靠。我在文章《合肥50中新望岳学区房价分析及投资建议》有过说明:中档学区+优势地段+品牌小区,同样可以产生较高的溢价。去年我推荐万科蓝山和佳源巴黎都市今年有了较好的涨幅。当然当这些盘涨幅过大,价格已经透支了学区预期时,可以转向尚处于低点的高速时代城、银河幸福广场等小区。

  滨湖投资分析我一共会写上、中、下3篇,本篇重点分析省府西板块和中山中学,在(下)部分,将会重点分析滨湖核心区嘉陵江路中学板块(含庐州大道初中)、省府中轴等板块的投资前景,欢迎大家持续关注。

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