宋清辉：中海地产欲将高价地推向市场非易事 市场接受度难言乐观

著名经济学家宋清辉认为，在楼市调控趋严的形势下，对于向来以“高利润”著称的中海地产而言，要想将这部分高价地推向市场并非易事，市场接受程度难言乐观。

中海地产半年斥资490亿拿地24宗 四个月拿下五地王欲重回第一梯队

长江商报记者 楚轩

“规模不是中海最重要的目标，当然为了净利润的增长，规模增长也是必须。”中海集团主席兼执行总裁颜建国曾表示。从中海外发展有限公司（HK.00688，下称“中海地产”）在各地的频频出手，不惜高价拿地王的现状来看，眼下的中海对规模的要求可能是第一位。

近日，经过56轮持久战，北京土地市场拍出了今年的全国总价地王，以79.4亿元、18.8%的溢价率成交，竞得者为中海地产。

一向低调保守的中海地产开始加速拼规模，长江商报记者梳理发现，自今年3月底以来，中海地产已经在、北京、南昌、东莞、苏州、厦门一二线城市拿下地王、斥资近188亿元。

在现阶段一二线城市严格限价等“四限”以及“房住不炒”等政策环境压力下，中海地产未来的项目销售将面临较大压力。著名经济学家宋清辉认为，在楼市调控趋严的形势下，对于向来以“高利润”著称的中海地产而言，要想将这部分高价地推向市场并非易事，市场接受程度难言乐观。

四个月斥资188亿拿下五地地王

7月15日，经过56轮角逐，北京（楼盘）中海地产有限公司(下称“北京中海”)以79.4亿元的价格竞得丰台区花乡造甲村的地块，溢价率约18.79%。这是今年以来北京出让起始价和成交金额最高的土地，也是丰台区历史上总价第二高的地块。

据了解，丰台造甲村周围二手房如怡海花园小区等普遍在6万元/平方米左右，新盘西城天铸、诺德逸府等均价在6.5万元/平方米左右，葛洲坝中国府、懋园璟岳等豪宅均价超过10万元。

由于“不限价”，该地块吸引了中海地产、合生创展、首开+城建+保利+建工联合体、金茂+宝龙+骐骥联合体参与竞拍。中海在北京大胆拿地也源于其北京区域不错的销售业绩。亿翰智库统计数据显示，2019年1-6月，中海地产北京地区销售额达到140.43亿，位于榜首地位。

事实上，这并不是中海地产第一次大手笔拿地。长江商报记者梳理发现，自3月底以来，中海地产已经在北京、南昌、东莞、苏州、厦门等五个一二线城市拿下地王、斥资近188亿元。

具体来看，3月30日，南昌市共出让6幅经营性用地，总成交额约26.88亿元。其中编号DAAJ2016010、DAAJ2016011地块均以超过130%的溢价率成交，而该2宗地块的竞得者皆为中海地产，总成交价约达19.57亿元，连刷南昌单价地王；4月17日，中海地产在东莞以14.3亿元拿下万江石美社区地块，溢价率高达75.8，成为万江区域“新地王”；4月19日，厦门公开出让集美新城的一宗地块，起拍价达28亿元，中海以38.6亿元纳入囊中，楼面价达30996元/平方米，溢价34.7%，打破集美新城拿地楼面价，成为新晋地王；4月29日，中海以35.6亿元竞得苏州园区苏园土挂(2019)02号地块，楼面价为30287元/平方米，溢价率37.67%，需现房销售。该地块未拍先火，在自由竞价阶段提前10天(4月19日)已有39轮出价，最终30287元的成交单价，是苏州园区自规划建设以来首次土地楼面价破3万元，也使得中海一举拿下名副其实的苏州新地王。

“中海地产频频拿地王，说明其资金面还是不错的。从实际过程看，后续要防范资金方面的压力，或者说市场降温后所带来的压力。”易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，此类企业拍地，进一步说明央企拿地的优势。实际上近期很多民企其实已经开始放缓节奏拿地，本质上是因为资金面收紧了。但是对于中海来说，其拿地的优势比较大，也说明其战略扩张的动力还是很强。类似地块总价较高，但若是开发得当，未来对于提升其销售业绩等会有较大的影响。

半年拿地24宗花费490亿

2019年，向低调保守的中海地产开始加速拼规模。

在2018年业绩会上，中海主席兼行政总裁颜建国曾表示“规模对我们来说不是特别追求的目标，更加注重重点市场的布局。”

2月，中海就以44.4亿元落子北京大兴区。除了北京，中海今年以来还在厦门、杭州、深圳、苏州、宁波、以及粤港澳大湾区等地频繁加码。据中原地产统计，6月以来，中海203.67亿元的权益拿地总价仅次于保利、万科和碧桂园，位居第四。但具体来看，数量并不多，每宗地块单价较高，且在城市布局上依旧践行着其聚焦一二线的投资策略。

2018年，中海地产新增土地储备63幅，其中，一线城市占比15%，二线城市占比65%。新增土储面积为1764万平方米，总地价1443.2亿港币。据此估算，2018年中海地产的土地单价达到8181港元/平方米。而在2017年，中海地产新增的1741万平方米土储面积所对应的土地单价约7732港元。

中海地产今年以来拿地颇为积极。中国海外发展披露的土地收购情况显示，2019年1-6月，公司共拿24宗地，总土地面积135.53万平方米，总斥资490.97亿元，约556.35亿港元。此外，中国海外宏洋上半年收购总土地面积为118.23万平方米，土地出让金为149.2亿元。

大手笔拿地，中海展露出自身不容小觑的资金实力，低利率、高利润是中海的标签。中海地产官方微信发布消息称，其旗下的上市公司中国海外发展在香港首次成功设立境外中期票据计划，成功发行5.5年期的20亿港币及10年期4.5亿美元双币种固息高级债券，规模合计约为48.55亿元。其中，20亿元港币固息债券利率约为2.9%，美元债券利率3.45%，创中资房企债券发行利息成本最低，也是中海历史上10年期债券最低利率。

业内认为，中海地产等大型央企在一二线城市的布局本身就有着一定优势，相对较低的融资成本加之品牌优势可以让企业拥有稳定的“护城河”，使其在扩张过程中，能够占领热点城市的核心地块。

欲重回行业第一梯队

中海地产曾以产品品质一流、物业管理领先、成本控制出色、利润水平第一而被誉为“一代宗师”。而过于稳健保守的风格和内部人士动荡使得其排名逐年下降。

自2013年以来，在长期位居前十的企业中，中海销售额的年均复合增长率是最低的。而且，在销售额突破500亿规模后，中海的增速也是最低的。同样，对比营业收入、总资产、净资产等其它指标，中海的规模增速在排名前十的企业中也是最低的。

此外，中海地产净利润率虽然仍维持在较高水平，但净资产收益率却不断走低。据雪球数据显示，2016年-2018年，中海地产净资产收益率分别为：17.15%、16.71%、16.35%。

被解读为“保守”的中海地产，近几年一直在谋求改变，效果显现。据中指院数据显示，2017年、2018年两年，中海地产拿地金额分别为1152亿元，760亿元，均位于房企新增货值排行榜TOP5。克而瑞最新发布的《2018年中国房地产企业项目销售金额TOP100》榜单显示，中海地产有四个项目位列TOP10，是TOP10阵营中上榜项目数量最多的房企，单盘销售金额均超过90亿。

据统计，6月份以来，保利发展以275.19亿拿地额位居房企权益金额榜第一位，中海地产则以203.67亿权益金额位居第四。此外，中国金茂、华侨城等央企均跻身拿地榜单前10。

现阶段一二线城市严格限价等“四限”以及“房住不炒”等政策环境压力下，中海地产未来的项目销售将面临较大压力。经济学家宋清辉认为，在楼市调控趋严的形势下，高价地的开发前景成为行业关注焦点。在此背景下，对于向来以“高利润”著称的中海地产而言，要想将这部分高价地推向市场并非易事，市场接受程度难言乐观。原标题：中海地产半年斥资490亿拿地24宗 四个月拿下五地王欲重回第一梯队

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