一套房子，买时40万，现在卖90万，出租2600元，哪个更划算？

导语：这个问题看似是一道简单的计算题，但我认为背后其实要复杂得多。就房屋出租还是出售这个问题来讲，你需要考虑许多客观和主观因素。
客观方面，一是你的租金收入是否可持续，即不考虑房屋拆迁、规划等因素；二是未来的通胀和出售价款的投资理财收益。如果未来通胀加剧，实际利率下滑，势必会影响你的决定。
主观方面，现阶段你的经济状况是否需要你有充足稳定的现金流，还是允许你做长期的投资规划。更重要的是，你需要根据当前国家对于房地产的政策来决定是出租更划算还是出售更划算。
虽然买卖房屋纯属于个人行为，但其实背后所要考虑的因素远不止个人本身，但不管怎样，炒房是不可能的，这不仅是国家出于可持续发展考量，更是资产属性和时代使然。

正文：首先我想说的是，这个问题远比表面上看起来要复杂得多。客观角度讲，它涉及到一个未来租金贴现的问题；主观上讲，需要根据自身的财务状况和房地产政策现状，选择出售还是出租。
先来给大家算一笔简单的账。以1年为期，月租2600元，年租金则是31200元，年收益率7.8%；如果出售，所得价款90万，根据银行月度理财年化3.65%的平均收益估算，年收益率也就是3.65%，再加上出售赚的50万。这样估算的话，把房子出售更划算。但是这种对比依然比较片面：
1、在不考虑拆迁、政府规划等其他因素的情况下，在房子有效产权内可以一直收租，这就相当于一个永续年金。但是，在中国快速城镇化背景下，这些因素很难排除掉，今天的荒地可能就是明天的CBD，今天的街口旺铺或许明天就要面临拆迁。假如考虑这些的话，租金收入就不可持续，相比之下，出售更划算。
2、租金收入会随着地段等优势连年上涨，但这种涨幅是否会被通胀抵消掉，则需要做一个简单的对比。一般来说，我们以同期CPI涨幅为准，如果你的房租涨幅无法超过CPI，那么显然出售会是更好的选择。
3、出售所得价款能有合理的回报。所谓合理的回报，即可以取得市场上过得去的平均收益率，如果你把90万放在活期里吃少得可怜的利息，或者全部拿去炒股，显然是不合理或者不稳定的收益。

一般来说，90万基本上可以满足大额存单、银行理财、资管等大多数理财产品的起投金额，我们以5年期大额存单最高的4.18%为例，到期后能取得的收益为37620元，每年仅7524元（1年以365天计算）。这么一算，出租更划算。
以上这些都属于所需考虑的客观因素，还有不少主观因素：

1、家庭经济状况是否良好？是否要求有足够的现金流？记得网络上有一个这个段子：同样在一线城市收入2万/月，为何有的人依然焦虑，有的人悠闲呢？那是因为你取得收入的姿势不对。
如果你薪水2万，想买京沪深的房子依然够呛；但如果你月薪2000+收租18000，你还会感到焦虑吗？
同样，假如你的经济状况需要每月稳定的现金流，比如小孩上学、赡养父母，还房贷车贷等，这样的话收租似乎性价比更高。如果你不需要现金流，而是着眼于更长远的投资规划，那么选择出售后再进行其他投资会更好。

2、上半年经济数据显示目前国内房地产市场出现了很明显的降温，20城二手房价格下滑，同时不少城市已经通过增加租赁房屋来平稳房价。这些政策因素虽然短期内无法影响到个人，但长期的话，可以决定你的房子最终能不能卖出去，能不能租出去，能不能卖（租）个好价钱。
安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。自古以来国人一直都希望有一个安定的住所，现如今面对不断上涨的房租和房价，那些有房的和无房的人，都会做出怎样的选择呢？