房屋质量不合格，买受人可以解除房屋买卖合同吗？

来源： 广州仲裁委员会

法律法规

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条:因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

案例解读

案件1.

张晓欣与秦皇岛煜明房地产集团有限公司房屋买卖合同纠 纷

案号： （2013）冀民一终字第301号

法院： 河北省高级人民法院

案情简介：

2007年8月24日，张晓欣与秦皇岛煜明房地产集团有限公司签订商品房买卖合同一份，购买煜明公司开发的一套三层别墅。

2008年6月张晓欣在装修过程中发现房屋墙体开裂、通缝，外承重墙漏水等现象。后张晓欣与煜明公司就房屋质量问题交涉未果后诉至法院，要求解除商品房买卖合同并赔偿损失。张晓欣向法院申请对涉案房屋是否存在主体质量问题进行鉴定。

秦皇岛市中级人民法院委托同济大学房屋质量检测站进行鉴定，鉴定报告的检测结论为：“……综上所述，该房屋缺少构造柱，不能达到根据规范规定的抗震设防烈度为7度地区的抗震设防安全标准，房屋主体结构质量不合格，会影响房屋安全使用。”

裁判意见节选： 经上海同济大学质量检测站出具的检测结论及补充鉴定结论，被告秦皇岛煜明房地产集团有限公司出售给原告张晓欣的房屋楼梯间2／－11轴位置缺构造柱，违反了《建筑抗震设计规范》的强制性规定，不符合国家标准。

因构造柱的设置是房屋主体结构的组成部分，在国家标准应设置构造柱的位置没有设置构造柱，应认定该房屋主体结构存在质量问题， 上述情形属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的关于因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格的情形。

在此情况下，原告张晓欣有权要求解除双方签订的商品房买卖合同并赔偿其因此受到的损失，故原告张晓欣要求解除合同并赔偿损失的诉讼请求应予支持。

案例2.

缪伟、王玉凤与江阴泰禾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷

案号： （2017）苏民申2347号

法院： 江苏省高级人民法院

案情简介：

2013年12月30日，缪伟、王玉凤与泰禾公司签订《商品房买卖合同》，购买泰禾公司房屋一套。

合同签订当天，双方签订了《补充协议》1份，约定：“缪伟、王玉凤接收房屋时，除房屋存在主体结构安全问题或其他严重影响正常居住使用功能的房屋质量问题外，不得拒绝接收房屋，否则，视为泰禾公司已经完成交付义务，但泰禾公司应对房屋存在的非结构安全质量问题及时进行修缮，泰禾公司怠于修缮致使缪伟、王玉凤遭受实际经济损失的，泰禾公司据实赔偿。”

合同签订后，缪伟、王玉凤支付了首付款并办理按揭贷款付清了房款。但在房屋交付前，缪伟、王玉凤称发现所购房屋楼顶不平整、水泥松动、钢筋外露等问题，混凝土结构件达不到国家的法定质量标准，存在安全隐患，影响房屋的正常居住使用，致使订立合同目的不能实现，诉至法院请求解除与泰禾公司之间的商品房买卖合同。

裁判意见节选： 本院经审查认为， 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

……根据本案查明的事实，泰禾公司开发的包括涉案房屋在内的整幢商品楼盘于2015年12月14日组织竣工验收，于同月16日在江阴市建设局通过竣工验收备案，江阴市建设局的备案处理意见中明确：工程实体质量监督中未发现有结构安全和使用功能的质量问题。缪伟、王玉凤在本案中未提供证明其所提出的上述房屋质量问题，属于主体结构安全问题或其他严重影响正常居住使用功能的质量问题，且其提出的上述质量问题可通过修缮予以解决，泰禾公司亦表示予以修缮，故缪伟、王玉凤关于解除合同并赔偿损失的诉讼请求，没有法律依据和合同依据，一、二审判决驳回其诉讼请求，并无不当。

小编解读

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十二条和第十三条的规定，并通过以上案例可以看出，买受人以房屋质量为由请求解除房屋买卖合同，并不是任何的房屋质量问题都能得到法院支持，通常只有两种情形买受人才能解除合同：

1.当房屋存在主体结构质量问题时，若主体结构质量问题不合格，则买受人可以解除合同；

2.当房屋存在其他房屋质量问题（非主体结构质量问题）时，但该质量问题会严重影响正常居住使用，买受人亦可以解除合同。

房屋的主体结构是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。它既包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也包括房屋地上工程所涉及的部分。主体结构只有达到技术要求的强度、韧性和稳定性等条件时，才能确保承受房屋本身的各种载荷。

房屋的主体结构质量直接关系到房屋的安全问题，结合《解释》的第十二条和第十三条第一款的规定看，房屋的主体结构质量不合格时，“严重影响正常居住使用”甚至威胁生命安全的后果是可以预见的。如案例1的涉案房屋，房屋缺少构造柱，主体结构在正常使用下安全不会受到影响，但该房屋位于抗震设防烈度为7度的设防区，在地震作用下其安全会受到影响。而对于其他的非主体结构质量的问题，同样只有出现“严重影响正常居住使用”的情况下，买受人才可以解除合同。

实践中，根据“谁主张，谁举证”的基本原则，买受人请求解除合同，需举证证明房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用（如主张赔偿损失还需举证证明实际发生的损失）。房屋的主体结构是否存在质量问题往往无法通过肉眼进行判断，买受人通常也是从房屋表面产生的一些问题，如墙壁开裂、渗水等，对房屋的质量产生怀疑，但房屋到底是存在主体结构质量问题还是一般的质量瑕疵，还需通过专业的鉴定机构对房屋进行鉴定。案例2中，由于买受人未能对其房屋主体结构质量不合格的主张举证，因而诉求未得到法院支持。

至此，笔者认为，“主体结构质量不合格”通过专业合法的鉴定较好得出结论，但“严重影响正常居住使用”却较难判定，需要法官根据一般生活经验法则，结合质量问题的具体情况，即质量问题的发生部位、影响范围、造成的后果、可修复程度等因素综合作出判断。举一个例子，同样是房屋渗水问题，若房屋只是某一处渗水或许问题不大，但如果房屋的主卧、次卧、卫生间、客厅、厨房、餐厅等多处均出现渗水，则可能会被判定为“严重影响正常居住使用”【详细可参见（2016）陕01民终2274号案】。

在现实生活中，买受人购买房屋后发现房屋出现漏水、裂缝等质量瑕疵的现象屡见不鲜，尤其是二手房买卖。对于一般的房屋质量问题，如装修、装饰和配套设施部分的质量瑕疵，或质量瑕疵较小，如厨房、洗手间水龙头漏水等问题，虽不构成法定解除合同事由，但买受人可以依据《解释》第十三条第二款的规定，要求出卖方承担修复责任。对于严重影响正常居住使用的房屋质量问题，如天花板存在漏水现象、地板存在较大裂缝，构成安全隐患，对正常生活造成显著不利影响的，买受人则可以请求解除合同和赔偿损失。

《解释》第十二条和第十三条规定了买受人解除合同的条件，是出于对商品房买卖市场的规范和对房屋买受人权益的保护。但也正如最高人民法院民一庭负责人《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》（2018年12月24日）第1条中所提：要注意区分房屋质量不合格和房屋质量一般性瑕疵，准确判断当事人是否享有合同解除权，引导树立市场经济条件下契约意识和契约精神，防止通过法院判决的形式，助长有违诚信原则的恶意毁约行为。

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