陈浩华与观点对话:私募存量地产投资经

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  编者按:8月6-9日,2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒,造就了一个属于房地产全行业的年度盛会,此间传奇还在继续。

  每一年博鳌房地产论坛,我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。

  当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时,我们将拥有全新路径与模式,可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

  观点地产网 香港连续下了几天大雨,窗外天色发青,文华东方酒店暖黄的灯光让人倍感温馨,我们在这里与陈浩华见面。

  过去几年国内房地产市场逐渐从“增量市场”过渡到“存量时代”,一批专注房地产投资的基金涌现。陈浩华在2014年与万顺昌集团合伙发起沪港地产资本,他目前是公司总裁。

  作为香港人,陈浩华早在1994年便来到中国内地,初站是广州,随后亦在天津的国企任职过11年。他创业之前的最后一份工作,系帮英国历史最悠久的房地产基金高富诺在上海投资高端项目。

  所以,沪港地产资本的投资策略亦专注投资上海存量市场。陈浩华介绍:“在当年看,租金回报率可以满足投资者的只有北京、上海,而从投资气氛和环境方面看,上海更受国际资本的欢迎。”

  “过去几年来看,国际资本有兴趣投资的投资性物业还是以上海、北京为主。”他说,因为几个一线城市中,广州和深圳的散售物业比较多,而北京每个项目的规模都比较大,对于国际资本而言,也不希望太集中资金做一些项目。

  “北京政治氛围比较浓厚,很多央企的总部都在这里,所以对于市场需求的方式有点不同。”在陈浩华看来,沪港地产资本还是一个初创企业,一个项目的起步资金在一两亿美元左右,所以公司在北京就不容易找到项目,在上海相对多些机会。

  “我们团队是以一些本身住在上海且比较有经验的亚洲朋友来担任高管的,包括香港、台湾、新加坡、马来西亚等,上海的居住环境和配套比较容易将高管留住。”

  

  据了解,沪港地产资本现时共持有2个项目,分别是两个写字楼项目中港汇浦东及中港汇静安,其他包括中港汇普陀、静安门及一个酒店公寓项目尚泰里均已出售,几个项目全部做的是存量物业改良。

  “我们希望将位置比较好,但没有按照实际使用者的角度去建造或装修的物业进行改造。”陈浩华解释,公司会从不同行政区整个产业升级以及招商引资的角度去考虑,如将一些原来员工比较密集的行业撤出去。新招的公司科技含量或者经济增值含量高,这些企业的租金承付能力也比较高。

  通常而言,改造之后每个项目的租金都可以提升30%-50%。

  对于改造时间和成本,他续称:“改造时间一般在6-9个月完成,因为我们做存量地产和开发不同,对于整个项目流程和时间比较有把握可以控制。”

  另外,公司一般都是做空间的改造,或者是一些设备升级而不是全部拆除,“因为我们对投入改造都是有回报率要求的。”陈浩华表示,公司对于装修的回报率要超过20%,而投资者对于公司项目的内部回报率大约在15%-20%的区间。

  “我们一般准备用6个月左右去规划装修,6个月去改造,然后用大约1年时间去调整租户,基本上第三年开始就可以去市场上试一下我们的价值是多少。”陈浩华说:“如果可以满足投资者要求的话,则可能会在那个时间考虑出售。”

  至于规模方面,沪港地产资本并不急于去扩张,或者说还尚未有“如此单独能力”:“因为我们是存量地产投资商,一半是用自己的资金,另外一大部分都是投资机构的投资经理。”

  “所以我们暂时的人手大约有30人,管理的规模大概在20-30万平方米,基本是维持这样的营运生态去营运。”

  而且,私募存量地产投资商并不是那么容易做大,做大的话可能会和大型一点的开发商合作。

  陈浩华说公司可能会想一个新的策略出来:“譬如拿一些他们的物业出来,和我们组建一个基金,我们或者作为一个增值基金的投资者,又或者募集一些新的基金去投入这个组团,有部分的营运团队可能会继续利用开发商的团队。”

  他表示,如果要壮大的话,肯定不能单打独斗一个一个地投资,因为这样投资机会不大,一年可能只能买一个项目,未来看到的机会只能是和开发商合作。

  

  以下为观点地产新媒体对沪港地产资本总裁陈浩华的采访实录:

  观点地产新媒体:沪港地产资本2014年创立的时候,为什么主要选择了上海作为基地和主要投资的根据地?

  陈浩华:因为我自己创业之前,就是帮英国历史最悠久的房地产基金高富诺在上海投资高端项目,包括零售基金和高端住宅基金,本身高富诺品牌就是做甲级办公楼、商场和豪宅比较出名的。

  到我进来的时候,刚好有个合作伙伴是香港上市公司,而且主要扎根于上海,他们本身是做建材行业,在上海也有一个项目在开展,同时我们希望可以和国际机构的资本对接,做存量物业。

  在当年看,租金回报率可以满足投资者的只有北京、上海,而从投资气氛和环境方面看,上海更受国际资本的欢迎,所以我们开始在上海做这件事。

  观点地产新媒体:公司在北京的情况怎么样?

  陈浩华:从过去几年整个中国来看,国际资本有兴趣投资的投资性物业还是以上海、北京为主。因为几个一线城市中,广州和深圳的散售物业比较多,而北京的项目规模比较大。

  对于国际资本而言,也不希望太集中资金做一些项目。北京是政治氛围比较浓厚的地方,很多央企的总部都在这里,所以对于市场需求的方式有点不同。

  对于我们这种,一个项目的起步资金在一两亿美元的初创企业来说,在北京就不容易找到项目机会,在上海相对就多些。

  而且我们团队是以一些本身住在上海且比较有经验的亚洲朋友来担任高管,包括香港、台湾、新加坡、马来西亚等,上海的居住环境和配套比较容易将高管留住,所以在上海做这件事是比较容易的。

  观点地产新媒体:对于广州您有什么看法?如今大湾区的规划已经出台,香港和上海的环境也比较相似,在这里公司有没有投资的计划?

  陈浩华:以往我们看投资性物业是以办公室和商场为主,但是当整个国家的产业往科技,以及往金融服务等第三产业推动时,其他一线城市,尤其是香港、深圳、广州这三个大湾区核心城市的互动下,商机也在逐渐体现。

  接下来的十年,大湾区的机遇以及与香港的融合相比以往广东省和香港的融合,竞争环境更国际化,香港的公司也更多机会。

  观点地产新媒体:沪港地产资本的投资标准都是一些位置良好但经营不佳的物业,公司是怎么选择这些标的?

  陈浩华:我们做的是改良存量物业,即城市更新,希望将位置比较好但没有按照实际使用者的角度去建造或装修的物业进行改造。

  举个例子,在上海我们会从不同行政区产业升级以及招商引资的角度去合作,如将一些原来员工比较密集的行业撤出去,新公司的科技含量或者经济增值含量高,租金的承付能力也比较高。

  这在很多香港办公楼就可以看到,它们不需要太多人,但又可以做不小的生意,这也让办公楼的本身档次好很多,而且人的密度低了,项目的空间感或者员工的办公环境就变得更好,他们也就愿意付更高的租金,从而将项目的地段优势体现出来。

  

  观点地产新媒体:项目改造之后对于投资收益的提升高不高?

  陈浩华:我们上海的项目,改造之后每个项目的租金都可以提升30%-50%。

  观点地产新媒体:公司主要都是承接国有企业旗下物业,是什么原因?

  陈浩华:是这样的,因为在上海,我们有同事,包括我的合作伙伴,都曾经和宝钢等国企有合作,对于他们的文化比较了解。我自己也在天津的国企工作过11年,所以我们对于国企,对于一些项目的决定流程都有了解。

  尤其是上市的国企,主营业务是帮国家做很多社会服务或基础建设,这些企业的主营业务可能很难赚钱,但是他们拥有资产的位置也比较好,价值比较高,可能会每年出让一些资产去体现利润,因此不少国企上市公司通过出让资产将利润体现出来,同时他们也希望有一个可靠的交易方,可以在预期的时间和价格上完成这个交易,而这些就是我们团队的优势。

  观点地产新媒体:这类物业会不会便宜一些?

  陈浩华:未必会比较便宜一些,但在和外资与民营企业等竞争这个项目时候,卖家会考虑我们的背景,而不一定卖给出价最贵的,因为出价最贵的可能在交易过程中会出现一些新的问题,因一些不同的原因让他们减价,或者因一些不同的原因改变他们的付款方式。

  对于国企来说,批复一个交易需要非常繁复的手续,如果批复之后交易双方还有很多争执的话,他们就很难去解决,和这些竞争者相比,我们的优势就是比较可靠。

  这么多年来,无论交易项目是赚还是亏,只要我们答应了的条件,都会去尽量满足对方。

  所以在谈价格的时候,我们有一点点优势,不一定需要给到最贵的价格,应该是市场价格,因为市场价格也反映交易过程很多不同的条款。

  观点地产新媒体:这些项目的改造升级一般会历时多久,改造成本会怎么控制?

  陈浩华:我们的改造时间一般在6-9个月完成,因为我们做存量地产和开发不同,对于整个项目流程的时间比较有把握可以控制。

  成本方面,我们一般都是做空间改造,或者是一些设备升级,而不是全部拆除。因为我们对投入改造都是有回报率要求的,譬如用一笔钱装修,而这笔钱可能会带动回报率超过20%,起码有这样一些数据我们才会投入去装修。

  观点地产新媒体:退出机制是怎么考虑的呢?

  陈浩华:因为我们买回来的是存量地产,所以买回来之后要准备用6个月左右去规划装修,6个月去改造,然后用大约1年时间去调整租户,基本上第三年开始就可以去市场上试一下我们的价值是多少。

  如果可以满足投资者要求的话,则可能会在那个时间考虑出售,所以退出的时间表基本是3-5年。

  观点地产新媒体:项目普遍都是自持,未来有没有考虑参股形式?

  陈浩华:自持也是用投资机构的钱,我们占的比例不会超过20%,80%都是投资机构的钱。这样的做法,既有我们自己核心的业务,同时也可以开始新的业务。

  譬如某开发商有10栋写字楼想做一个基金,他就拿10栋写字楼出来,我就帮他找投资者,为这10栋写字楼做策略,找办法增值,可能会是以这样的方式去做,即以轻资产的方式去参股。

  观点地产新媒体:物业类型会侧重哪一方面呢?

  陈浩华:在上海会维持办公楼为主,但如果在大湾区有机会的时候,我想产业地产会比办公楼有更多的机会,尤其是伴随整个大湾区的产业升级。

  因为办公地产无论是在深圳、东莞和广州,都是以散售为主导,所以都很难买到投资机构满意的项目。

  如果是产业地产,很多是不能出售的,相对可以谈一个比较好的价格,有一个比较好的资金回报,就可以通过我们基金在资本市场运作,增值就会比较大。

  观点地产新媒体:短期内有没有打算做大规模?

  陈浩华:这个方式不是那么容易做大,而做大的话可能会和大型一点的开发商合作。

  就是这个开发商存量比较多的话,可能会想一个新的策略,譬如拿一些他们的物业出来,和我们组建一个基金,我们或者作为一个增值基金的投资者,又或者募集一些新的基金去投入这个组团,有部分的营运团队可能会继续利用开发商的团队。

  如果要壮大的话,我可能会用这种方法,而不是自己一个一个投资,因为自己一个一个买的话,投资机会不大,一年可能只能买一个项目,未来看到的机会只能是和开发商合作。

  我个人其实已经做了差不多30年房地产,从营运到资本到开发都有经历过,另外我也在学校教过书,对于这个行业、政策、资本和项目对接等,我是比较有优势的。

  例如可以帮重资产公司做一些出表,让它的负债降低,把部分重资产变成轻资产,我觉得未来如果要发展会向这个方向发展。

  观点地产新媒体:您是香港证监会房地产信托基金委员会的委员,可否评价一下目前国内房地产信托REITs的情况,您觉得还有多久可以推出?

  陈浩华:现在国内做REITs最主要是两大问题,第一是法规还不完善,第二是税务优惠也未必可以达到做REITs的目的。

  投资者也看到,香港资本市场可能股票太蓬勃,所以对于定息产品,包括债券、房地产信托基金不是重点关注,但新加坡就很重视这两样产品。

  另外,评级机构从今年开始在内地也准许评估国有资产或内地企业的资产,我觉得这些大环境满足得了的时候,我相信监管机构肯定也想做REITs的。

  过去几年,有很多出租住宅地块开始拍卖,而且是不允许出售的,但项目起好之后,资金被占用,如果可以通过REITs的方法,就可以帮这些企业做一些资金的回笼、盘活。

  我预期未来三年左右,REITs是一定会出场的。

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