又一城市取消限售令!开封新房取证未满三年也可交易,后续会有城市跟进吗?

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  继山西太原、山东菏泽之后,全国出现第三个取消限售的城市。

  7月19日,一则由河南省开封市住房和城乡建设局(下称“开封市住建局”)发布的《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》文件在网上流传。此后,多家媒体与开封市住建局即开封市不动产登记中心确认,7月17日,开封市住建局已发布关于取消住宅销售的文件。

  文件指出,为统筹房地产市场调控,提振市场信心,经百城办例会研究决定,现取消新建商品住宅自取得《不动产权证书》之日满3年方可上市转让的交易时限,取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

  这也意味着,于2017年5月25日出台的开封最严“限售令”仅维持了两年零两个月便已宣告结束。

  财经评论员严跃进表示,本次政策发布充分体现了一城一策指导下的政策微调导向,有助于形成更为合理的住房交易制度,对于促进房源流通和提高交易效率等有积极作用。

  1 轰动一时的“汴九条”

  “ 5年时间,我的房子升值了一倍 。”开封本地人曾豫(化名)对《国际金融报》记者表示,其于2014年在开封西区新龙御都国际购入一套115平方米的新房,彼时的入手价为4878元/平方米, 到了2017年,均价便上涨了近一倍至9000余元 ,如今更是已超1万元。

  记者发现,开封市房价在2017年有了一次质的飞跃。

  

  数据来源:吉屋网

  吉屋网数据显示, 2016年12月,开封市新房均价为5637元/平方米,而到2017年12月,新房均价达到8341元/平方米,一年时间,开封市均价上涨了48%。

  在房价大涨的同时,政府的政策调控也随之而来。2017年5月15日,开封市政府官网发布了《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》,标志着开封正式加入楼市调控行列。通知显示,为进一步规范房地产市场交易行为,维护房地产市场秩序,遏制房地产投机炒作行为,稳定市场、稳定房价,推出九项管理制度,被称为史上最强“汴九条”。

  针对新房售价,房地产开发企业已取得商品房预(销)售许可并对外销售的商品住房,由市不动产登记中心提取近期内该项目销售均价,市住建局指导实行限价销售,房地产开发企业销售价格外不得加收任何费用。首次销售的项目成交均价参考周边同类型、同品质楼盘;非首次销售的项目,成交均价原则上不得高于2017年4月以前的成交均价。 原则上半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%。 对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目,市不动产登记中心停止其商品房网签资格。

  值得注意的是,为遏制房地产投机炒作行为,明确自发文之日起(含), 凡在开封市区(不含祥符区)购买的新建商品住房,自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让 。交易双方通过赠与方式转让住房的,参照购买新建商品住房执行。

  严跃进认为,彼时的政策一方面抑制了部分炒房套现之举,但另一方面也限制了部分房屋的流通性,对于市场上的二手房供应等也形成了抑制。

  2 限售那两年

  随着“汴九条”的出台,开封楼市逐渐趋于平静,一些楼盘开始降价销售。

  开封当地的售楼人员李佳(化名)告诉记者,作为地产销售的他, 此前也以9000元/平方米的入手一套82平方米的新房 。原以为自己“占到了便宜”,但不到半年,事情就发生了逆转, 该楼盘价格在半年后就下跌至8000余元/平方米。

  

  ▲河南开封西区(来源:图虫创意)

  “现在,开封市场太难做了,竞争激烈,提成还低。”李佳对记者表示,“各楼盘之间竞争激烈,有些楼盘开盘只卖了几套房,但怕不好交差,就骗上面公司,楼盘还在认筹中没有开盘。不仅如此 ,销售提成一直在下压,卖出一套100多万元的房子,提成还不到3000 。”

  面对当前的市场情况,诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示,2017年限售令颁布后,开封市场热度有所下滑,之后保持低位运行。 经过两年多的调控,开封房地产市场流动性及活跃度处于“冰冷期” 。在2019年部分城市调控加码,市场预期有所改变的大环境下,开封城市为提振市场信心,提高房地产市场活跃度,出台取消“限售”政策。

  3 后续或有城市跟进

  具体来看,本次发布的《关于调整新建商品住房交易时限及撤销备案限制的函》仅对“汴九条”做了两部分调整,一方面取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限,另一方面取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限,而对于新房限价政策并未取消。

  严跃进认为,取消3年限售制度后,将真正赋予购房者房屋转让的权力,也有助于后续加快房屋的流通和增加二手房的供应,对于抑制房价本身也有积极作用。取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限则是利好部分退房项目的交易。过去,考虑到退房项目存在炒作嫌疑,所以对于撤销网签备案的房源,1年内不允许重新进入交易市场,此类制约减少也有助于此类退房项目的重新交易,减少房企的库存压力。

  此外,严跃进还指出,开封此次政策出台一方面也体现了相对务实的政策导向,即基于市场动态来决定政策的微调,另一方面也 体现了近期房企销售压力增加,部分三四线城市市场略有疲软现象,希望通过“松绑”利好供求关系的缓和 中小城市中,启东、长乐、惠州、珠海、常州、东莞、承德、扬州、三亚、芜湖、嘉兴、无锡和保定等,都曾出台过限售政策出,不排除后续受开封市场影响,存在松绑楼市政策的可能。

  4 开封或将成为典型

  记者发现,此前太原和菏泽已率先推出过类似的“松绑”政策,其中菏泽市取消限售转让期限时,引发的争议更多。彼时,中原地产首席分析师张大伟认为, 限售是房住不炒最典型的政策,菏泽在当下节点取消这一政策,对房地产市场预期管理影响非常大 。“限售政策主要针对投资投机购房,取消限售给市场的信号是鼓励投资投机及短期交易。因此,菏泽的这个政策应该被叫停。”

  不过,自2018年12月18日菏泽市取消限售转让期限至今已有7个月之久,菏泽市一二手房均价维持在6000元左右,并未有大幅度变动。

  

  数据来源:吉屋网

  此类城市限售政策的松绑是否并无显著影响?

  严跃进表示, 开封限售政策松绑的意义要比想象中大。在 开发商融资困难、楼市市场收紧的当下,任何一个城市政策松绑都有可能成为全国性标杆 。开封虽然是郑州都市圈内的一个重要城市,但实际影响力并不强,本身并无过硬的工业和产业,对楼市依赖度较高,是比较典型的三四线城市。菏泽放开限售政策或可以理解,但作为都市圈周边核心城市的开封也放开限售,或更能体现当前楼市现状。

  “开封目前的楼市行情不好,新乡也是一样。”河南省新乡市房管局工作人员陈云(化名)对记者表示,新乡和开封一样都是郑州都市圈内的一环,不过新乡并未设置限购限售政策。现在,市场上买新房的多是刚性需求,投资房地产的很少;二手房市场也较为一般,热度高点的可能只有学区房了。

  编辑 沈玉洁

  

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