开封解除3年限售：房企压力部分缓解 对二手房影响大于新房

财联社（郑州，记者 王平安）讯，7月19日午间，一则河南开封市取消限售的消息，一石激起千层浪。

据当地媒体报道，开封市住建局于7月17日发布《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》，取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

事实上，开封并非此轮调控首个取消限售的城市，此前太原、菏泽也放开了限售政策。

一家百强房企开封区的高管对财联社记者表示，这次取消限售政策，关键在于活跃交易行为，多多少少会部分缓解房企压力，但对二手房交易的影响预计会大于新房。

取消3年限售

2017年5月，为防止房地产市场过热，开封市发布最严限售令，被称之为“汴九条”，限售令规定：新建商品住房满3年方可转让，半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。

两年后，开封炒房现象已基本遏制。开封市住建局于7月17日发布文件，解除满3年方可转让的限制。开封市住建局相关负责人向媒体表示：“开封市自从2017年出台限售等房地产调控政策，出台限售政策的初衷是遏制炒房现象。经过两年来的调控，开封市房地产已经过度到平稳发展的阶段，炒房现象基本得到遏制，所以限售政策并无存在的必要。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进称，开封此次政策出台，一方面体现了相对务实的政策导向，即基于市场动态来决定政策的微调；另一方面也体现了近期房企销售压力增加，部分三四线城市市场略有疲软的现象，通过松绑利好供求关系的缓和。

上述房企高管也表达了类似的看法，现在政策刚刚发布，具体影响需要看下个月的数据，但这次政策的推行多多少少肯定会部分缓解房企压力。

“自2018年下半年开始，开封房产交易量就已开始下行，库存去化较为缓慢，期间某全国十强房企在开封的项目开盘，推出20套房源仅售出3套，一些情况比较好的，去化率也就在六七成左右。同时房企又面临融资成本、人力成本、建筑成本的提升，压力很大。”该房企高管补充道。

据财联社记者了解，7月19日早间，恒大集团组织开封数百名房地产置业顾问进行项目培训，培训内容为恒大文化旅游城加推的住宅与商铺，而该项目在今年3月份才打六折降价销售。

对二手房市场影响更大

由于此次解除限售政策对应卖方人群，市场相关方均表示对二手房市场的影响更大。

“限售政策一方面防范了部分炒房套现，但另一方面也限制了部分房屋的流通性，影响部分二手房供应。取消限售有助于加快房屋的流通和增加二手房的供应，对于抑制房价本身也是有积极作用的。”严跃进表示。

某二手房中介机构人士指出，“政策出来以后，马上就在中介行业传开了，朋友圈都在转，现在大家都比较看好未来一段事件的二手房市场，还是有部分客户买房以后出于各种原因需要调换、出售的，还在等3年期满，现在直接放开了。”

上述房企高管也认为政策对二手房市场的影响要大于对新房的影响，“限售政策对应卖方人群，对新房市场的直接影响不如对二手房市场影响大，但交易量提升以后，对维护房价稳定是有很大帮助的。”

中原地产首席分析师张大伟表示，开封作为普通三线城市，房地产市场并不活跃，放松政策主要是为了刺激市场活跃度。限售对于开封这些三线城市来说，实际影响不大，但心理影响大，对投资需求有一定影响，预计同类型的城市效仿的可能性很大。