北京房地产市场有喜有忧 仍面临诸多挑战与压力

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中国商报/中国商网（记者 张涛）7月16日，全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯发布了今年第二季度北京房地产市场研究报告，重点解读了二季度写字楼、住宅、大宗投资及商业零售等不同细分市场的最新动态，并就未来趋势进行了展望。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东(Anthony McQuade)表示，回顾刚刚过去的上半年，房地产市场不同细分领域的表现不尽相同。住宅市场的成绩十分抢眼，在“因城施政”概念的指引下，一手房市场结构合理的供应端与逐渐释放的购房需求相结合，共同促成住宅成交量的大幅提升。大宗投资市场继续维持活跃态势，二季度完成的成交涵盖多种物业类型，尤其是自用型物业及存量改造型物业最为抢眼。相较而言，写字楼市场正处于调整周期，尽管市场活跃度有所改善，但整体表现较以往出现了下滑。可以看到，在国内外错综复杂的形势下，未来房地产市场的发展仍然面临着极大的压力与挑战，但这中间也蕴含着机遇与突破，面对新形势、寻找新动能将成为未来房地产业发展的核心主题。

根据第一太平戴维斯研究结果显示，今年二季度，商品住宅销售市场较去年同期有明显反弹，其中一手普通住宅市场继续保持稳定的供应量，新增面积达125.75万平方米，同比上涨18.3%；一手普通住宅成交面积为197.96万平方米，同比上升110%。与之对应的是，住宅租赁市场开始出现分化：一方面，以服务式公寓为代表的高端租赁市场保持稳健发展，本季度北京市服务式公寓整体入住率环比上升了1.5个百分点至88.3%；另一方面，部分上市房企开始重新审视并逐渐剥离旗下的长租公寓业务板块，曾经火热的长租公寓市场开始趋于理性，并逐渐显现出资源向头部品牌聚集的趋势。

北京甲级写字楼市场在二季度仍略显低迷。尽管本季度全市有三个新项目正式交付，市场活跃度较上季度有所好转，但受市场需求略显疲软、租户承租能力下降等因素干扰，目前写字楼市场呈现出空置率上升、租金增速放缓的特征：今年二季度，北京市平均租金为每平方米每月368.3元，连续第二个季度环比下降，平均租金指数环比微跌0.7%；大体量供应直接推动全市的平均空置率环比上升了1.5个百分点至8.6%，同比亦上升2.7个百分点。

零售市场方面，今年前五个月，北京市实现社会消费品零售总额4596.6亿元，同比增长5.2%，增速较一季度有明显好转。目前零售行业正处于分化调整阶段，部分老牌项目，如赛特商场、长安商场等均选择闭店调整，另一方面，业绩遥遥领先的项目如北京SKP、国贸商城等则不约而同地增加或扩建营业面积，以期赢得更大的市场份额。总体而言，在消费理念转变、消费体验升级、数字化智慧化零售大行其道的驱动下，北京商业零售业态正经历着潜移默化的变革。

展望今年下半年的市场走势，房地产市场整体仍然面临着诸多挑战与压力。住宅市场方面，上半年流动性释放下的开发商融资及购房者意愿都有显著改善，但是如若下半年住宅市场出现房价反弹的情况，预计监管者将会采取进一步的措施来抑制过热的市场，近期对于房地产信托的监管和约束即是例证。写字楼市场方面，CBD核心区与丽泽金融商务区的供应仍存在不确定性，如果这两个区域开始持续放量，预计将对北京写字楼市场的格局与供求关系产生重大影响。零售市场方面，无论是减税降费还是消费刺激政策的频繁出台，都在不断改善整体的消费环境。自今年以来，社消增速逐渐企稳反弹，也反映出整个零售市场的边际改善效应正在不断显现。

在当天的发布会上，第一太平戴维斯华北区董事、商业顾问部负责人赵伟达表示，随着5G时代的来临，商业零售领域将发生深刻的变化，传统超市类业态可能被AI取代，各种功能智能化设施将诞生并在商业内得到广泛应用，未来购物中心将与其他非商业聚客点如医院、市民服务中心、展览、幼儿园等进行有机融合，从而形成商业更新迭代的新产物，实现商业进入下一维度。与此同时，未来商业首要解决的问题是如何将人流引入商业并产生消费，随着智能化生活的普及，基础生活消费需求已经无法形成吸引，只有通过有文化、有IP、有情感和温度的内容才能给未来消费者以动力前来体验消费，因此，主题、有情感有温度的内容将成为贯穿购物中心的主线。另外，购物中心在业态设置方面，需要为消费者营造反复前来消费体验的理由。