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在楼市里房价涨跌是永恒的话题。
只要能与房价搭上关系的人们对它的度都不会少哪怕是细枝末节都能让人浮想联翩。
房贷利率不仅关系的购房者的钱包还与房价有着莫大的关系度自然不差。
近日在经历连续半年下调后6月房贷平均利率开始迎来回弹。
据融360大数据研究院发布的《6月房贷市场报告》显示2019年6月份全国首套房贷款平均利率为5.423%环比上涨0.14%。
由此终结了2019年上半年连续下调的状况。
房贷利率的回调对于买房人来说并不是什么好消息但其背后却蕴含了更多的信息...或许我们能从下面的几个问题中找到答案。
01
房贷利率上浮对购房者有何影响
一提到这个问题就让参谋长想到刚需购房者经常问参谋长的问题“房子已经买房贷利率上调了我是不是要多还贷款了”
这个问题很小白但不知道人却也不在少数。毕竟大家潜意识里房贷利率的上浮意味着购房成本的增加。
事实上房贷利率的变动一般分为两种一种是基准利率变动另一种是贷款利率的变动。
贷款利率的浮动对即将购房的购房成本确实会提高。道理很简单就是贷款利率上浮了如果买房去银行贷款则要按调整后的利率来算利息相对也更高了。
而对于正在还贷“房奴”来说是没有影响的利率是按照当时贷款时的利率算的之后的利率的变动和已经买了房的是没有关系了。
而如果是基准利率变动就不一样了。无论是未购房还是已购房都有影响如果是正在还房贷的话未还清的那部分的贷款贷款利率将重新调整。
而我们看到此次是贷款利率的变动基准利率并没有变化因此已购房的不用太担心。
02
房价涨跌的周期一定程度上就是信贷松紧的周期
先来看看此次利率变动的具体情况
南宁再次成为房贷利率水平最高的城市首套利率为5.95%而南宁最近因房价涨幅过高而被住建部点名。
参谋长认为南宁房贷利率的回调和被点名有着千丝万缕的联系。
信贷是影响房价的一个重要因素从过去三年的信贷松紧和房价的状态中可窥见一斑。
我们先需要了解信贷的松紧的不同所对应的房价的状态大致分为三种
一宽松的货币政策房价不断上涨
2016年大致处于货币宽松年。
看看房价的表现从年初房价就在上海等一线城市的带动下出现疯涨的行情随之传导到二线城市出现“合肥”、“南京”、“苏州”、“厦门”所谓的四小龙紧接着就全面覆盖到全国其他的城市到了2016年四季度房价上涨的浪潮已经席卷了全国绝大多数的一二线城市。
二紧缩的信贷政策房价面临下行压力
2017年是货币紧缩的一年。
在2016年的楼市的调控的疯狂中各地调控政策陆续出台“防范金融风险”成为高频词汇。随之楼市进入冬天最显著的就是2017年下半年环京楼市房价腰斩成交量不断下滑甚至中小开发商出现资金断裂的风险。
三适度稳健的货币政策房价大概率处于横盘的状态。
而到了2018年货币政策由紧缩转为了适度稳健的货币政策2018年3月5日在政府工作报告中又提及货币政策保持中性要松紧适度。至此房价并未出现大的波动。
在以往的信贷的调控中也是如此信贷松紧的周期一定程度上就是房价涨跌的周期。
03
房贷利率是怎么影响房价的
我们需要明确一点房贷利率的调整并不能直接决定房价的涨跌但房贷利率可以通过控制房地产的需求和供给从而影响房价。
而市场上房屋的供给与需求才是决定房价上涨和下跌的基本力量。
正常情况下大部分人买房都是选择银行按揭贷款首付30%剩下的钱从银行贷款。
面对买房最大的问题在哪里毫无疑问是首付尤其是房价高昂的一二线城市这一点直接决定了你能不能买房。
假设首付款变低本来要50%首付款现在只要30%的首付款甚至更少这就能促使更多的人有动力去买房。
而如果贷款利率上调那么这就意味着购房成本支出增加一定程度上降低了购买力而购买力的降低势必会减少购房需求从而影响房价。
04
未来房价的走向...
讲完了上面的问题我们再回头看看此次房贷利率的调整
融360大数据研究院数据显示继青岛、南京、成都之后天津、苏州、福州、宁波、南宁等地的房贷利率平均水平均在6月份有所上涨且变化频率较快南京已经连续两个月上调。
宁波、苏州等地部分银行还表示目前房贷额度比较紧张或暂停放贷或放款时间不确定等。
参谋长有几点看法就从目前的情况来看
1未来更多的城市加入上调房贷利率的大军
目前热点二线城市已经上调了首套房房贷利率鉴于不少城市的房贷利率还是处于低位的参谋长预判鉴于此未来会有更多的城市加入上调房贷利率的大军尤其是那些“出头”的城市。
2房贷利率定向调节
说到这个问题就不得不提到一城一策的政策。
参谋长在此之前的文章中就提到了
一线城市的一城一城的关键词在于“整秩”
而看此次的一线城市房贷利率的变化一线城市中北京和上海整体水平有下调深圳维持上月水平没有变化。而广州地区的房贷利率则开始反弹6家银行近期调高了房贷利率水平光大更是率先将首套房贷款利率调整至基准上浮20%。
二线城市的一城一策的政策在于“灭火”
很明显房贷利率上调就是“灭火”的手段之一至于威力有多大还有待观察。
三四线一城一策的关键词在于“托底”
三四线城市的房贷利率同样脱不了“托底”这个词相对宽松的信贷政策仍然会继续保持。
3房价继续分化
最后我们再看看房价房贷利率的变化对于房价的影响会来的更直接。
从需求端来讲房贷利率的上调会在一定程度上降低刚需购房群体的购房意向那么刚需购房需求强烈的城市对于房价的影响是比较大的。
当然这是在比较理想的状态下而现实是一线城市的房价几乎已经触及了天花板房贷利率的稍微高点、低点对于房价的影响不大。
而对于热点二线城市来讲房贷额度供不应求如果房贷利率继续上调那么必然会面临房价下行的压力。三四线城市则不然。
总体来看房贷利率会处于调整的周期中未来的房价还会继续分化可以肯定是信贷松紧的周期一定程度上就是房价涨跌的周期。
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