今年，为全力推进首善宝塔城市有机更新的“双改一分”试点示范工作（物业管理改革、老旧小区改造、垃圾分类）。市委、市政府决定将物业管理职能全方位下沉我区，市政府出台了《关于构建以区为主体的城区物业管理体制的意见》。特别是7月16日，宝塔区召开物业管理改革暨物业行业扫黑除恶专项整治推进会，吹响了延安城区物业管理改革和物业行业扫黑除恶治乱的集结号。会上发布的延安城区物业管理改革工作领导小组《延安城区物业项目服务管理办法》、《延安城区物业社区化管理的实施意见》、《延安城区住宅专项维修资金清缴方案》等11项物业管理配套制度，为规范城区物业管理、维护业主合法权益，提供了有力的政策支持和制度保障。从今天起，“掌上宝塔”手机台将全方位解读11项物业管理改革制度，方便读者阅览。
1《延安城区物业项目服务退出管理暂行办法》
《办法》明确宝塔区行政区域内因物业服务合同期满终止，或者物业服务合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目服务的具体程序、财务审计和项目移交事宜。
《办法》规定：物业服务企业不按本办法规定程序退出，作为企业不良行为记入企业信用档案并向社会公示。同时自公示之日起取消该企业1年内参与物业服务项目招投标的资格,其服务的物业项目1年内不得参与物业项目示范或优秀评选活动。
2《延安城区物业社区化管理的实施意见》
《意见》夯实了物业管理责任，明确区住建局是社区物业管理的行业主管部门，负责指导监督物业管理工作；乡镇（街道）是社区物业管理的具体监管部门，负责组织开展本辖区内物业管理工作；社区是社区物业管理的责任主体，负责落实辖区物业管理具体工作。
《意见》就规范社区物业服务行业管理，实行制度制约。一是实行物业服务企业准入、退出备案制。严格物业服务企业准入备案制度，凡在宝塔区从事物业服务的企业，经辖区乡镇（街道）同意到物业管理部门办理备案手续。二是实行物业服务企业信用考核制。建立物业服务企业信用档案，对企业违反物业管理法律、法规、政策规定，损害业主合法权益的行为进行不良行为记录和信用扣分，并将信用记分情况定期向社会公示，作为企业日常监管、前期物业管理招投标管理的重要依据。三是建立前期物业管理招投标制度。开发建设单位取得《商品房预售许可证》前，需完成前期物业管理招标工作。四是规范物业服务企业从业人员管理制度。规范物业服务企业从业人员继续教育培训上岗制度。区物业管理部门要加强分类培训，采用定期、轮训方式，分别对各乡镇（街道）物业管理机构人员、社区工作人员、业主委员会成员以及物业服务人员进行法律、法规、政策和业务培训，提高业主自治能力和物业管理相关人员的工作水平。
3《延安城区老旧小区物业管理工作实施意见》
《意见》明确了老旧小区管理市、区、街道、社区“四级责任”，提出加大考核力度，建立市、区两级政府补助扶持体系，将老旧小区物业管理补贴资金纳入老旧小区建设或整治成本，纳入住房保障体系；完善考核办法，将政府奖励经费的划拨与物业服务企业业绩相结合，以奖代补，激励物业服务企业规范服务行为，提高服务质量。
4《延安城区老旧小区保安保洁企业化运作实施意见》
《意见》明确了乡镇、街道办是具体推行辖区内小区保安保洁服务企业化运作的责任部门，将公益性岗位开发和困难对象就业援助工作纳入物业企业服务管理轨道，确保城区尚未实施物业管理的老旧小区实现保安保洁企业化运作。公益性岗位资助经费财政给予适当补贴。
5《延安城区物业服务企业不良行为记录和公示（暂行）办法》
《办法》明确物业服务企业在物业管理服务活动中，违反有关法律法规、政策规定和合同约定，扰乱物业管理市场正常秩序或造成社会不良影响的行为纳入不良记录，并公布物业服务企业市场不良行为、管理服务质量不良行为、财务收费不良行为、履行合同不良行为、项目经理及其它从业人员不良行为的具体表现和公示时间。
《办法》规定：经区物业管理主管部门查处的不良行为，公示时间为1个月至1年。如情节特别严重，影响特别恶劣，经联席会议研究，可酌情延长公示时间6个月，最长不得超过12个月。一年内不良行为被公示时间累计超过24个月的，由区物业主管部门依法作出清退该服务项目的决定。
6《延安城区物业服务企业项目经理信用记分实施办法》
《办法》规定：物业服务实行项目经理责任制，对于街道、社区、业委会反映，业主投诉、媒体曝光、相关职能部门检查等途径反映，项目经理在物业服务中存在安全管理不力、挪用公款、乱收费、招投标弄虚作假、日常管理混乱、服务质量差等不良行为，一经物业管理主管单位查实，给予记分处理。将项目经理信用扣分作为物业服务企业不良行为记录和公示的组成部分，记入该企业的不良行为记录，纳入物业企业诚信档案。当年信用记分为不合格的，不得继续从事物业服务项目经理工作。
7《延安城区物业服务纠纷快速处理机制指导意见》
《意见》明确了物业服务纠纷快速处理的职责分工，规定物业服务纠纷快速处理的主要范围是：解决业主或业主委员与物业服务企业之间的纠纷；解决物业服务合同履行过程中，双方当事人之间产生的争议，如物业服务费欠费、物业服务企业违约行为或侵权行为引起纠纷等。按照社区调解、街道调解、立案审查的流程进行处理。
8《延安城区前期物业管理招投标实施办法》
《办法》规定：前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。新建物业总建筑面积在3万平方米（含3万）以上的住宅和总建筑面积在2万平方米（含2万）以上的非住宅（含商业、办公及居住混合性物业），必须实行公开招标。单一业主物业的建设单位可通过招标方式或自行选聘物业服务企业。以招标方式选聘的，可采用邀请招标形式并在物业服务合同签订后7日内到物业管理主管单位备案。
《办法》规定：将物业企业历年项目业绩、社会效益、群众测评等指标量化评分结果作为招投标的依据。对新建小区建成后不履行招标投标备案手续，擅自聘用物业企业进驻小区实施物业服务的，由建设行政部门牵头，依法进行处罚。
9
《延安城区住宅专项维修资金管理办法》
《办法》规定：宝塔区行政区域内国有土地内商品房、经济适用房（含集资建房）、拆迁安置房和公有住房出售后的住宅小区，按照上年度住宅建筑安装工程每平方米造价的5%缴存住宅专项维修资金，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造。
《办法》规定：开发建设单位违反规定将房屋交付房屋买受人的，由物业行政主管部门责令限期整改；逾期不改正的，依法处罚。对于业主不交存或不续交应分摊的住宅专项维修资金的，由业主委员会督促交纳。经业主委员会催交，业主仍不交存或续交应分摊的住宅专项维修资金的依法追缴。对于违反规定挪用住宅专项维修资金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修资金，没收违法所得并处挪用金额2倍以下的罚款，构成犯罪的依法追究刑事责任。
10
《延安城区老旧小区改造三年（2019-2022年)行动计划》
明确了老旧小区改造的总体思路、目标、实施步骤、改造范围、内容及标准、资金来源、监管措施等事宜。原则上单元门以内的更新改造，由业主按照工程建设方案分摊资金予以解决。单元门以外的通过以区养区，争取中、省、市配套资金等渠道予以解决。
11《延安城区住宅专项维修资金清缴方案》
明确了住宅专项维修资金清缴的范围、对象、方法步骤、保障措施。对于未归集到位的住宅专项维修资金，市、区分别成立追缴工作领导小组，组织公安、住建、市场监管等部门联合行动，依法予以追缴。
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