抢人！抢地！抢市场！2019年上半年沈阳房地产市场营销策略盘点

面对着多变的楼市，房企在竞争与客户需求中不断地蜕变、升级，通过各式各样的营销方法与渠道来抢人、抢地，最终完成抢占市场份额的目的。

2019年上半年，沈阳市场可谓是热气腾腾。在营商环境利好的推动下，企业投资意向升温、地市回暖，客群出手置业概率加大，市场供需双端持续上行，表现出一片热销景象。有的房企持续深耕市场，有的则布局其他产业领域或开启转型的步伐。

产品加推节奏提速，“抢人”实为营销宗旨

从2019上半年房企在营销活动上的表现来看，主题类活动场次最多，占比28.2%，多以吸纳客户到访售楼处为主，在暖场的同时增加了到访量，提升了转意向客群概率，以达到转成交的目的。此类活动也是项目按照自身营销节奏与节假日节点、敏感事件等结合而生的，在营销策略中具有直接的应用价值。

此外，产品加推类营销事件占比19.7%，位居第二位。此类活动与“抢人”紧密相连，产品需要客群去消化，而项目的到访量成为去化速度快慢的首要因素。同时，营销特惠类活动以9%位列第三，通过压缩项目自身的利润空间来换取量的提升，是众多房企惯用的一种营销活动。

土地成交量上涨明显，外地房企占主力

从2017年-2019年上半年企业拿地宗数来看，全国型房企稳居拿地主力位置，从企业自身的运营资金、城市战略布局以及规模来看，这种结果也是正常表现。毕竟在融资渠道、股权以及投资人层面来看，全国型房企占据了一定的市场优势。例如金地、碧桂园、中海、保利、旭辉等品牌房企，在产品逐渐去化的同时，持续增加土地储备，深耕布局沈阳市场。

本地房企在近三年拿地量占比上呈现了波动下滑态势，不是说本土房企欲望不足，而是受规模及周转资金所限。上半年土地市场升温，企业拿地成本增加明显，这无疑是对本地房企的一种施压。从企业财力上来看，竞争力度略显不足。

也有少量本地房企活跃于房地产市场中，在片区中营销力度靠前。如百益龙、天易晶城，近几年持续拿地布局市场，巩固占位的同时，提振了本地企业持续开发投资信心。

恒大全盘“舞”动沈城，多企业涉足产业项目

由沈阳地产研究院初步统计，2019上半年市场中，在城市布局及市场营销方面，恒大以项目量占比5.6%位居首位，其中包括沈抚新区的恒大养生谷以及恒大童世界、恒大水世界、恒大绿茵小镇在内，以产业项目带动房地产进行新市场布局。涉足产业项目的还有首府新区的万科·首府未来城、东沈河板块的华润万象生态文旅城等。

榜单所统计项目营销阶段从案名发布到销售，不包括2019年之前已售罄产品及上半年内未公示案名的新竞地块。运营方式不局限于独立开发，并列排名的项目不分前后。所涉及区域为沈阳市内9区及沈抚新区。

在房地产市场升温的道路上，也有不少企业逐渐走向去地产化，开始向旅游、康养、文娱等产业进军。外地房企看到这一市场“蓝海”，在营销战略上进行了重新定位，万达成为典型的转型企业之一，在其他城市开建文旅项目后，将目标锁定振兴中的沈阳。

2019年5月15日，市政府和万达集团签订全面战略合作协议，万达集团将在已完成投资250亿元的基础上，在沈阳再投资800亿元，建设世界一流的大型文化旅游项目。它的到来，不仅给楼市增添了“新的血液”，对整个市场的格局与趋势起到了重要的引导作用。

强者恒强，是目前房企在市场布局上所表现出来的主要态势，他们之间有的是已经深耕沈阳超15年的老将，也有进驻沈阳2年的新兵。在沈阳开发项目数量的多少虽然不能与布局时间长短进行对比，但可直接反映出房企布局扩张力度、市场营销深浅、份额与占位，以及口碑与形象力。

进入下半年，新地块将陆续确定产品案名，多个新盘亟待入市。品牌房企的持续深化布局，无形之中给本土房企增加了市场压力，竞争红海扩大蔓延至周边外埠城市，如盘锦、辽阳、锦州、抚顺等。市场格局已定，强者恒强已成现实，品牌之间的竞争已经盖过了与本土之间的对垒。避免同质化，寻求差异化是他们营销策略的终极目标。