洛阳房价涨幅全国第一!远超北上广,这座三线城市凭什么?

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  摘要:长期看好还是昙花一现


  撰文|蜜姐&编辑|楚琦

  洛阳纸贵,没想到在现代延续到了房市。

  前几天蜜姐简单分析了国统局最新的6月70城房价情况,有粉丝留言想了解洛阳的情况,其实之前我就有关注到洛阳楼市。

  如今调控严厉,三四线一片唱衰,但洛阳是个例外。

  6月70城房价变动情况里,洛阳的新建商品住宅以2.5%的环比涨幅位列第一,风头盖过了北上广深等一线城市,以及武汉成都等一干网红二线城市,显得分外扎眼。

  

  作为河南省地级市的洛阳,能在2019年逆势上涨,内在的逻辑值得深思,今天就和蜜友们简单分享下。

  作为河南省地级市,洛阳东邻省会郑州市,省域副中心城市,也是中部地区重要的工业城市。

  数据显示,洛阳2018年全年全部工业增加值1772.9亿元,工业对经济增长的贡献率达70%左右。

  2018年洛阳市地区生产总值4640.8亿元,人均生产总值达67707元,超过1万美元,属于中等发达地区水平。

  2018年末全市常住人口688.85万人,其中市区人口224.93万人。年末城镇常住人口396.57万人,城镇化率为57.57%。

  从上面的情况可以看到,洛阳的地理位置是有一定优势的,同时本地也有经济支撑。加之其“古都”的标签,旅游业也比较发达。

  从下图某平台截图的洛阳房价走势图可以看到,其实从2017年中开始,洛阳的新房也好,二手房也好,整体价格其实都是在稳步上升。

  

  从2018年底开始,新房价格有了一个阶段性飞跃。2019年初有了小幅上扬,其后一直保持在比较稳定、缓涨的状态。

  之所以能逆势缓涨,蜜姐认为大致为以下几点。

  宏观层面:2017年初,郑州批准建设国家中心城市。相比武汉、长沙等中部省会城市,郑州各方面都还有较大的成长空间。 洛阳毗邻郑州,没有受虹吸效应的影响,反而会成为支撑其房价的“优势”。

  另外还有一件大事也发生在2017年前后,那就是高层批复的《中原城市群发展规划》,中原城市群包括河南省的开封、洛阳、南阳、安阳……等5省30座地级市。经济有依托,政策有助力,楼市行情自然也不会差。

  落地到房地产层面,从下图可以看到,2016-2018年,洛阳的土地成交面积是处于低位的。

  无论是供应还是其他原因导致的成交低迷,直接反馈到未来1-3年的商品房市场就是,新房量可能没那么多,供给端收紧了。

  

  但另一方面,楼面价从2016年开始就持续走高,直到2019年上半年才有下跌趋势。面粉涨了,大概率面包也会跟涨。

  一个细节可以反映前两年洛阳土地市场的火爆。

  公开报道显示,2018年8月1日,地王成交价924万元/亩。这一记录次日即被刷新。8月2日,另一地块拍卖出930万元/亩,比昨天的“地王”高出8万元/亩。

  紧接着2018年8月3日,另一地块成交价格1358万元/亩。相比昨天的8月2日,高出388万!何其夸张。

  去化周期来看,虽然洛阳二季度有回升的趋势,但整体来看,2019年是处在近两年的低位。

  

  另外,洛阳也不限购。2017年5月限价,限贷,到2018年限价有所松动,直至2019年5月再次收紧,但仍然有操作空间。

  轨道交通方面,洛阳将成为中西部第一座拥有地铁的非省会城市。

  相信蜜友们都听说过,房价短期看政策、中期看土地、长期看人口。

  值得注意的是,最近对收缩型城市的讨论如火如荼,洛阳恰好也榜上有名。

  所谓收缩型城市,目前传播比较广泛的定义就是人口规模在1万以上的人口密集城市区域,面临人口流失超过2年,并经历结构性经济危机的现象。

  显然,仅仅是城区人口下降,并不能完全说明城市在收缩,人口持续下降的趋势是更为关键的一个指标。

  按照住建部数据,洛阳出现了城区常住人口数量与人口密度持续双降的情况。

  短期,洛阳的政策红利确实不少;中期土地方面从2019年上半年来看,洛阳供地量大幅增加,但目前城中心剩余地块极少,城中心政府有计划进行旧改,但由于村民不配合推进较慢。

  长期人口方面并不具备优势,但也不排除后续有逆转的可能,毕竟产业基础和政策红利摆在那,人才也都会用脚投票。

  

  对了,还有一点,2019年全国一二线城市房地产普遍在收紧。大的趋势是“稳”,但凡有点躁动的城市便会马上被点名,或预警。

  在这样的严控下,部分一二线城市即便有上涨潜力,也会被暂时压制。大部分三四线城市不用压制自己就开始熄火。

  其实从上图房价走势可以看到,2019年并不是洛阳猛涨的年份,只能说政策优势下的缓涨。但因为山中无霸王,所以只能勉为其难当第一了。

  在蜜姐看来,洛阳的这个“第一”并不代表什么,高房价也不是如今三线城市能走得通的一条路。经济要发展,首先要留得住人才。

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