哪家房企会成为利润之王？

规模重要还是利润重要？就最终目标来说，这个问题不难回答：企业当然要盈利。即便是亚马逊（贝索斯当年在美国电视台《对话》节目中坦言：我要做一个伟大的企业，还要8年不赚钱，因为追求利润的企业必死无疑，等他们都死了，我就成功了）这样的企业，最终还是要盈利。

然而，现如今，对不少房企来说，这却不是一个容易回答的问题。因为很多房企还走在冲规模的路上，并愿意为此牺牲一定的利润。

最近，有知名房企老总认为，开发商应该理性考虑下利润，而不是一味的冲规模。明源君也认为房企应该在冲规模和保利润之间找到平衡点，追求有利润的收入，有现金流的利润。然而，数据显示，冲规模是必要的，没有规模，利润也很难保住。最终的利润之王只会属于规模房企。

销售规模上去之后

万科恒大相继超越曾经的利润之王

2018年全年业绩会，面对媒体“中海未来怎么继续保持净利润优势”的提问，中海地产董事会主席兼行政总裁颜建国表示，对中国海外来说，始终坚持追求的是税后净利润持续稳健的增长，规模对我们来说不是特别追求的目标，我们也不一定特别看重排名，但是如果为了净利润的持续稳定增长所需要的规模增长，那是必须的。

颜建国做如此表态的大背景是，中海地产保持多年的“利润之王”的宝座在2017年易主了。

2008年，中海地产的利润（税前）首度超过万科之后，就一直保持领先的态势，时间长达10年之久，可谓一骑绝尘，直到2018年才被万科超越。

▲来源：Wind、明源地产研究院

值得一提的是，2008年，金融风暴中的万科，首次出现利润下滑。当时，还是万科总裁的郁亮在股东大会上表示：“万科真正的对手是中海，与我们旗鼓相当的始终是中海！”当年万科的销售额为479亿元，位列第一；中海地产的销售额266亿港币。

2011年万科股东大会上，郁亮再次表示“中海盈利水平确实在同行中傲视群雄”“有了中海作为榜样，万科未来还可以创造出更优秀的业绩，并会认真研究和学习中海”。

要知道，那会以及此后的数年，万科都是销售的龙头老大，中海的实力可见一斑。

中海在净利润上面领先万科的时间段没有那么连贯，然而，2000年以来，中海同样有10年的时间超过万科，直到2017年才被万科反超（如下图）。

如果说，中海的利润总额和净利润被万科超越，还是预料之中，那么，中国恒大登顶利润之王的宝座，却有点超乎预料。

2017年，恒大实现净利润370.5亿元，大幅上涨110.3%，虽然略低于万科的372亿元，但考虑到2016年恒大一次性卖出万科股票亏损70亿元，剔除这个非经常性损益因素，中国恒大实际的净利润远超万科。此外，2017年，无论是净利润还是核心净利润，恒大均超越此前的“利润之王”中海地产。

值得注意的是，此前的2016年全年，中国恒大累计实现合约销售额3733.7亿元，超过了万科登上年度销售冠军的宝座。

2018年，恒大继续发力，进一步巩固了其利润之王的宝座——2018年度全年，中国恒大核心净利润783.2亿，同比大增93.3%；净利润722.1亿，同比大增106.4%。

无论是万科还是恒大的表现均证明，高周转，上规模，到一定程度也可以快速的实现高利润。

美国等成熟市场的开发商

没有规模同样难有高利润

当然，可能有人会说，目前我国还处于城市化进程中，各房企依然还有新的可能，这也是为什么这么多房企要冲千亿、五百亿的原因。假以时日，这种规律，或许就会发生变化。

然而，明源君发现，在城市化早已完成的美国，开发商同样遵循类似的规律，没有规模，利润几乎不可能称王。

以普尔特（此前的帕尔迪）为例，其自创始人Wiiliam JPUulte于1950年建第一所房子起到2006年，都保持着连续盈利能力，在房地产这样一个周期性如此之强的行业里不啻为一个奇迹！

即便在2008年，普尔特的前身帕尔迪销额依然是全美第一，市占率5.6%；销售量位列全美第二，市占率为4.3%。2009年，帕尔迪完成对另一大开发商桑坦克斯的并购，变身为新帕尔迪，即普尔特，销售额更是一度占到全美的10.3%，销量占到全美的8.1%，比当时排名第二的霍顿公司分别高98%和64%。

帕尔迪一度是万科的学习对象。2003年12月，万科派出学员远赴美国登门求教，随后请来帕尔迪前任资深副总裁到万科授课。

然而，金融危机对普尔特造成了重大冲击。2007年，自成立以来连续57年保持盈利的帕尔迪巨亏22.56亿美元，此后四年其继续亏损，合计亏损超60亿美元，而此前10年（1997年~2006年），其净收入也才50亿美元出头，直到2012年，净收入才勉强回正，录得2.06亿美元的净收入，真可谓是兵败如山倒（如下图）！

随之而来的是，普尔特在销售规模、营收和净利润上面，也开始让位于霍顿，以及晚其二十余年成立的后起之秀莱纳。

▲来源：Wind、明源地产研究院（注：19和20年为机构测算值）

如果说，美国的土地和住房制度跟中国有很大差别，对比的意义不是那么强。那么，我们还可以对比中国香港。毕竟内地房地产行业的诸多玩法均借鉴自中国香港。

中国香港的开发商很早就开始采用租售并举的模式，慢周转，使得其既能吃到土地增值的收益，又能获取物业增值的收益（租赁物业），盈利能力十分强悍。以典型代表新鸿基地产为例，在过去数年里，其净利润均高于万科、中海。

然而，没有REITs等的加持，租售并举的代价是，销售规模的扩张会受到较大的抑制。研究表明，如果投资物业的毛租金回报率为10%，净租金回报率为5%，那么，投资物业在总资产中的占比每上升10个百分点，降低的周转率和杠杆率将导致开发物业销售额增速下降30%。

近年来，新鸿基地产每年的物业销售对营收的贡献在300亿元左右。2015年，其净利润被万科和中海双双超越。

哪家房企会成为未来的利润之王？

这就是为什么这么多房企要冲千亿的原因，哪怕为了这个战略，要牺牲部分区域的利益。因为没有规模，利润也很难出众，不到一定的规模，甚至无法继续留在这个市场上，还谈何利润？！

对很多中小房企来说，特别是中型房企来说，没有选择。

如上所说，以前类似中海这样的公司，凭借低融资成本、强悍的成本管控和工艺创新等，可以在销售额相对较低的情况下，坐拥利润王的宝座。可是，如今，中海在追求有质量的发展的同时，在土储上也更加进取。在中指研究院的排行榜中，中海2018年的销售排名位列第7，拿地金额位列第5。

2015年至2018年，中海地产每年新增土储的建筑面积分别为761万平米、972万平米、1741万平米、1764万平米。截至2018年底，中海地产总土地储备上升至9144万平米，相对2015年几乎翻倍。

其他开发商，论融资成本，成本控制能力，几无中海的对手。一些小开发商，部分中型开发商是自有资金在做开发，比如某百强房企老总告诉明源君，他们就欠银行2个亿而已，其他都是自有资金。这样的房企，可以深耕某个小区域，关注利润。然而，这种开发商毕竟只是极少数。整个房地产行业的趋势是朝着巨头垄断的态势迈进的。

因此，如果你想追求较高的利润，就不得不参与规模战。总销售额高，基数大，总的利润自然会高，而且大概率一路走高。因为规模上去之后，信用评级更容易上去，融资成本更容易降下去，这样一来，又更有助于你家房企使用杠杆，做大做强。

为啥？因为全国一二三四五线城市，行情的起落是不一样的，规模大了之后，全国布局，三四五线行情不好的时候，可以赚一二线城市的钱；一二线城市严控时，可以赚三四五线的钱。

某K企，在15、16年一二线城市火爆之时，重仓三四五线城市，而在17年三四五线城市的行情开始起来的时候，又割肉三四五线城市，重仓一二线城市。每次都完美踏空。因为它规模不够大，无法均衡布局。经过这么一番折腾，不仅规模没有了，利润更是无从谈起……

所以，总而言之，想要在未来获取高利润，并位于前列的房企，只有一条路可走——继续做大规模，然后逐步降低负债、控制成本、打造精品。

那么，谁会成为利润之王呢？

目前看，未来几年内，恒大利润之王的地位比较难被撼动。因为其地产开发板块依然在稳健增长，同时，文旅板块、健康板块以及高科技，也将逐渐贡献营收以及利润。

当然，有实力的挑战者也不少。比如碧桂园、万科以及中海，保利和融创也有不俗的竞争实力。目前，这几家房企的销售规模处于第一阵营，且依然保持不错的增长势头。可以确定的是，不管是哪家房企新晋净利NO1，必定会在千亿之上。届时，千亿销售额的追逐，也将变成千亿利润的竞争。

上述几家房企你最看好哪一家，为什么？（作者：明源地产研究院 凌峰）