13682元/㎡!距地铁200米!实踩增城历史第二高起拍价地块

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  6月28日,增城挂出准地铁上盖优质地块,地块起拍楼面价为增城近年公开挂牌出让商住地第二高。

  这宗地块的具体情况如何,交通价值能否支撑起该楼面地价?广州中原研究发展部将为你详细解读。

  地块基本信息

  荔城街五一村黄牛冚地块位于荔城板块,紧邻钟岗地铁站。

  地块共占地2.22万㎡,实际可建设面积为1.77万㎡

  容积率为2.5,计容建面为4.44万㎡。

  

  另外,需要指出的是, 该地块采用"竞地价+竞自持+摇号"的出让方式。

  地块起拍总价达6.07亿元,折合楼面地价为13682元/㎡。

  该起拍楼面价仅次于2017年出让的官湖车辆段地块(15000元/㎡),属于增城区第二高起拍楼面价。

  地块四至及现状情况

  据广州中原研究发展部实地调研了解,荔城街五一村黄牛冚地块紧邻广汕公路;

  地块与在建的妇女儿童医疗中心隔路相对;

  西、东两侧则北荔城尚东、创基天峰楼盘所包围;

  北侧则为连片的山体、树林,周边并无明显遮挡,景观资源、居住环境相对优越。

  

  荔城街五一村黄牛冚地块目前处于围蔽状态,地势相对平坦,没有太大起伏。

  而现场仍有大量构建物尚未拆除,目前有多台挖掘机正在作业。

  

  周边配套情况

  五一村黄牛冚地块周边生活、医疗、教育配套相对齐全。

  其中,地块距离荔城商圈仅2-3公里,自驾车来往约10分钟左右。

  该商圈涵盖了万达广场、挂绿广场等中大型商场配套,业主生活居住便利度较高。

  而地块周边亦有增城中学、三联小学等多所优质学校坐落,可满足日后业主子女的"一站式"教育需求。

  同时,目前市妇儿医院增城院区(全国最大的妇儿医院)目前建设进度良好,预计2020年将能够完全投入使用。

  

  地块整体市场价值分析

  1) "准"地铁上盖项目,交通区位价值高

  交通区位为五一村黄牛冚项目日后产品销售的"一大法宝"。

  地块紧靠广汕公路、荔城大道、增城大道,自驾车10-15分钟可直达荔城商圈。

  同时四通八达的交通网络串联起增城新塘、朱村等多个重要规划板块,未来规划利好可相互辐射、带动。

  另外,地块最大"卖点"在于其距离地铁钟岗站仅200米距离,属于"准"地铁上盖项目。

  若地铁21号线全线开通后,可实现1小时来往市中心。

  公共出行便利度高,对于不少市中心上班族有较强的吸引力。

  

  2) 左右"逢源",承接荔城、朱村辐射

  从目前增城区重点规划布局来看,地块位于荔城板块(3公里距离)与朱村板块(10公里距离)之间。

  处于两大重点规划发展片区的辐射范围内,并通过地铁21号线实现两大规划区的"无缝连接"。

  广州中原研究发展部认为,随着富士康科技小镇的投入和荔城板块的高速发展,未来将更多产业、人口流入两大规划片区。

  而地块项目将能够"左右逢源",同时承接来自荔城、朱村劳动人口的居住需求,楼市潜力巨大。

  

  地块未来风险分析

  1.增城供地密集,未来市场竞争剧烈

  2019年土地市场迅速回暖,供应大幅增加。

  截至7月,广州公开挂牌31宗商住地,累计177.2万m,同比增加6成。

  而增城区作为广州楼市大粮仓,土地供应遥遥领先其它区域。

  据统计,目前增城已挂牌出让12宗商住地,占总供应的39%。

  

  其中,土地出让的占地面积已经高达57.3万m。

  预计进入下半年后,增城土地供应将会进一步增加。

  因此,广州中原研究发展部认为,在市场"面粉"过度密集供应的情况下,日后产品进入销售阶段时将存在大批优质项目"抢食",未来的面临的市场竞争将更为剧烈。

  2.周边优质项目林立,日后售价不具备竞争优势

  五一村黄牛冚地块周边优质项目林立,市场可售房源充足。

  目前地块东西两侧被荔城尚东、创基天峰所包围,其售价分别为2.3万元/㎡、2.45万元/㎡。

  而距离地块西侧2-3公里的朱村板块,目前在售项目均价在2-2.2万元/㎡左右。

  而本次出让地块仅"起跑价"已处于13682元/㎡的高位,意味着即使不产生溢价,未来产品盈利售价将接近2.5-2.6万㎡左右。

  对于主打刚性需求的增城板块而言,目前售价不具备竞争优势。因此,日后产品需利用周边山林景观,设计多样化产品,避免同质竞争。

  

  地块SWOT分析与调研总结

  基于上述分析,广州中原研究发展部对五一村黄牛冚地块的SWOT分析如下:

  

  综上所述,本次出让的五一村黄牛冚地块内部条件以及区位交通、居住环境均处于优势地位。

  地铁21号线准地铁上盖项目对于市区上班族而言有较强的吸引力。但未来项目亦存在主干道噪音的问题待解决。

  此外,目前在富士康产业+朱村教育城的双加持下,增城朱村板块楼市发展迅速,加上板块科慧花园、保利东湾等"地铁盘"市场定位与项目相似,市场竞争实力不容小觑。

  而目前五一村黄牛冚地块起拍楼面价已属高位(13682元/平),若开发商过分追高,未来难以与同区域的竞品楼盘抗衡。

  本文转自:广州中原研究发展部

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