新房不多的北蔡 二手房倒有一些“彩蛋”

浦东北蔡板块一直是个低调而富有内涵的区域，区内的超级大盘大华锦绣华城自2002年进驻开发，至今已有近20年的光影了，不可谓是个“造城”的房企，随着房价、地价以及行情的变化，如今大华锦绣华城的新房单价已近10万大关。

这个地处上海浦东、地处上海内中环间的板块，在没有什么重大规划的前提下，成为了沪上改善置业者的首选区域。

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易眼看房整理了自去年至今，浦东北蔡板块的开盘情况，除一个凯利海华府不是大华的项目外，另外三盘均出自大华之手。

1年半时间的供应量也只有1155套，对于一个板块来说，新房供应并不充足。

从产品上来看，只有凯利海华府为纯公寓产品，适合改善客户置业，至于大华的三次开盘，则多以大面积别墅为主，更能称之为豪宅，房价动辄就10万+起步，总价也达到2000万+以上。

这点不难看出，如今的北蔡，已由改善产品逐步转向高端豪宅产品上了。换句话说，这里更适合于金字塔最顶尖人群生活。

但能否打动高端人群，目前来看，尚不确定。

从板块内4次开盘销售的情况来看，只有最近一次的大华斐勒公园开盘销售比较理想，但值得说明的是，本次开盘也只有56套房源而已，数量较少，参考性不强。

时间再向前推移，去年8月开盘，几乎与近期推盘的是一样产品的大华斐勒公园，认筹率就明显下降了许多，客户数只有总房源的一半左右。

至于改善型公寓产品凯利海华府项目，产品竞争力本身不大，面积段、总价段又与周边竞品相差无几，那么比北蔡更具优质地段的前滩、大宁等板块与其竞争，北蔡的优势就明显降低不少。

所以我们看到，北蔡的改善型产品开盘时，去化都很一般。

但是，这种情况也有例外，比如进入上海的第一盘星河湾，就落脚北蔡。

营销人也说道：当年的北蔡地段并没有太多优势，但是项目一经面世，就轰动了上海楼市，当时的客户并没有看到过如此之大的面积、装修上下功夫的项目，因此给人眼前一亮的感觉，星河湾就此在上海打响。

从这点上或也说明，卖房子，除了地段外，内在的产品品质也是吸引购房者购房的重要依据。

现在，新房项目凯利海华府、大华斐勒公园等还在续销，但是，前期购房的维权者也接踵而来，这或许就是产品品质的问题吧。

所以房企还需要耐得住寂寞，用心开发每一个项目来获得购房者的认可和追捧，这样，你的项目才能更好卖。

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整个北蔡板块，基本都是由大华来开发建设的，包括配套等设施，毫无疑问，大华对北蔡的贡献功不可没。

如今开发了近20年，大华的二手房也随之增多，房价也随着新房的上涨而上涨。

金老板走访大华附近中介发现，如今这里的二手房市场，还是多以500-650万的总价段成交居多，而且客户群体普遍来自张江、陆家嘴以及7号线沿线附近。

中介也介绍道：“最好卖的小区就是大华锦绣华城的四街区和十二街区，因为这两个街区内有大量83、87以及90多平的刚需2房，总价基本都在550-600多万，对于预算不多，且又想要不错地段的客户来说，这两个街区最有吸引力，目前的成交价基本都在7万/平多点。”

而像九街区、十街区这种，带有昌邑小学的学区，价格会再高一些，楼梯房83、87平左右的2房，总价要610万上下。

至于客户看房的积极性上，中介则表示：“目前北蔡客户的看房数量相比3、4月明显减少，或许是今年3、4月社保解禁的原因，看房、买房的客户明显增加，而五一过后，又回归到了平稳状态。”

从调查结果来看，上海无论是哪个区域，刚需客都占了绝大部分，北蔡板块的500万、600万的房子也同样是刚需房，只是地段相对郊区来说，要好上许多。

而像北蔡南部，即13号线以南的这部分区域，则是以品质型住宅为主，也都是2010年后的次新房，并不讲究学区，价格就更高一些，达到了8万/平上下，至于别墅，就另当别论了。这里的房子，客户群体就是高端人群了。

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如果说预算达不到500万，置业北蔡也不是不可能，在北蔡的东部区域，即在建的18号线沿线，这里分布了各色的老公房，房龄虽然老一点，但单价及总价段更好控制，按照目前的挂牌价来看，这里的房子普遍单价在5万/平出头，面积小点的，总价不到500万的房子依旧不少。

这对于真刚需客来说，是个不错的选择，但同时，若置业这里，就要相应的牺牲掉小区品质以及面积段等舒适性的需求了。

北蔡已是上海名副其实的优质地段了，房产自身的抗跌性很强。

从交通上就能够看出，如今北蔡的北面有7号线、南面有刚通车没多久的13号线，而在北蔡的东部区域，还有在建的18号线，未来3轨交贯穿的北蔡，还能没有潜力吗？