棚改红利消逝后 龙头万科、升班马中梁的土储错步

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  观点地产网 尽管业内对房地产进入平稳期几乎已达成共识,但土地市场仍然刷新了历史纪录,其中尤以一二线城市为甚。

  中原地产发布的数据显示,截至今年6月末,全国50个大城市合计卖地20034.4亿元,同比增长17.4%。

  其中,卖地最多的杭州达到1444.5亿元,紧随其后的是武汉948.8亿元,北京933.3亿元,苏州836.8亿元。

  而不同的城市土地市场也呈现一定分化。

  以5月为例,根据相关机构发布的数据,一线城市、二线城市的土地成交数分别为43宗、710宗,同比涨幅分别为34.38%、1.39%。三四线城市则成交土地1325宗,成交规划建筑面积9687万平方米,同比下跌8.33%。

  事实上,过往由于土地价格低廉,加之棚改货币化安置政策的红利,近两年三四线土地吸引了不少房企进入,也成为房企业绩突飞猛进的重要推力。

  不过,随着棚改制度的调整,三四线土地市场呈现降温趋势,房企的投资更多倾向一二线城市。

  万科、中梁们的土储错步

  从房企层面来看,今年以来,包括万科、阳光城、中梁等都加大了对一二线城市的投资。

  据观点地产新媒体了解,仅本周内,万科就分别在南通、温州、万宁等地纳储超过55亿元。

  具体而言,7月18日,万科以16.19亿元的上限价夺温州瓯海宅地,楼面价7809元/平方米,配建5600平米保障房,溢价率30.15%。

  7月15日,万科则以31.49亿元摘江苏南通宅地,楼面价18406元/平方米,溢价率44.92%。

  无独有偶,6月20日,万科也曾在单日斥资77亿元揽下重庆、宁波两地的4宗地块,显示其对二线城市的纳储意愿。

  据观点地产新媒体不完全统计,2019年至今,万科在一二线城市的布局比例超过八成,新增土储建面都超过1000万平方米,成为上半年在一二线城市拿地最多的企业之一。

  此外,有数据显示旭辉、中海等上半年一二线城市新增土储建面占比超过9成。

  值得注意的是,过去两年以三四五线城市为主的中梁,也在今年加大了对二线城市的投入。

  7月18日,刚刚成功上市的中梁则经过114轮报价,以总价10.84亿元竞得无锡江阴宅地,成交楼面价8271元/平方米,溢价率达27.24%。

  此前,中梁控股方面曾介绍,从2018年7月份以后,公司已将重心向二线转移,二线占比逐步提升。

  在7月16日港交所敲钟仪式现场,首席执行官黄春雷也表示:“如果下半年房地产资金收紧,在二线的土地投资可能会加大。”

  显然,棚改货币化安置政策调整一年后,房企的拿地布局已明显受到影响。

  对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,一二线城市虽然调控政策依然严格,但对房企而言仍是增加销售额的重要市场,预计三四线城市土地成交额可能进一步下调。

  其中,杭州、武汉、重庆、南京、苏州等均是大中型房企偏好投资的城市,例如今年4月23日,融创就斥资152亿在武汉拿下4宗地。另外,在粤港澳大湾区域,广州、深圳、佛山、东莞等也备受房企青睐。

  不过,上述人士同时指出,按照目前这些土地的拿地价格,这些房企将面临巨大的资金压力和预售限价压力。

  棚改货币化潮起潮落

  某种程度上而言,棚改货币化安置政策正成为影响楼市、地市的一大因素。

  据了解,棚改货币化即政府拆一套房屋,直接用钱赔偿给拆迁户,由其自行选购市场上的房源。

  wind数据显示,2014年,我国棚改货币化安置比例为9%,而后逐年提升,2015年-2017年这一比例分别为29.9%、48.5%和60%。

  相应地,2015年-2017年,货币化安置对住宅销售量贡献也分别达到13.6%、18.2%和21.5%。有官方数据称,2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

  因此,这一政策也曾被视为三四线楼市繁荣的“推手”。

  不过,也有观点认为不应过分夸大棚改货币化的作用。

  在奥陆资本执行首席投资官蔡金强看来,三四线的这一轮发展,不光是棚改这个因素,还有许多其他原因,包括人口的双向流动、轨道交通打破城市边界和改善性需求的提升。

  他指出,棚改投入的货币对于东北、西北和西南整体的振兴是很有必要的,而房地产对于地产商最重要的区域,如东部和东南沿海地区,棚改货币化的比例是很低的。

  不过,2018年下半年,棚改货币化安置政策走势发生了转变。

  2018年10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,要求商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

  因此,2018年棚改货币化安置的比例较2017年有所回落,约为50%,货币化安置对住宅销售量贡献也降至18%。

  对此,蔡金强在2018年的博鳌房地产论坛上就曾预计,随着棚改慢慢降温,2019年三四线整体的需求应该会下降10%左右,而二线城市有可能在2019年下半年或者2020年局部放开一点。

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