除了户型,一个好的90平三居还得有什么?

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  不管去什么项目,严肃君都会习惯性先问一句:“未来有地铁吗?”

  在北京这个超一线城市,地铁不仅是上班族准时打卡的保证,也是区域房价上涨的有力推手。

  当然,地铁的影响力是有超前性和差异性的。沿线房价变动过程中,通车前预期增值会明显高于建成后;地铁线路本身的体量和换乘也是对沿线房价影响力的变量。

  以地铁17号线为例,贯通南北,设有10座换乘站,与14条线路交叉,四通八达,在规划之初就受到广泛关注。目前在建中的南段预计2021年通车,正处于发力期。

  严肃君认为,只有在地铁站步行范围内,住宅才会有明显的增值。万科城市之光·东望(以下简称东望)距离17号线 亦庄站前区南站 仅500米,交房时间也是2021年,与17号线南段通车时间同步。

  东望正式开放样板间之后,严肃君和五十多位置业群群友第一时间探盘,略微出乎意料的是,当天排卡的一位群友在丰台西四环附近工作,他说,最看重的当然是地铁17号线。

  再联想到案场销售的解释,“除了亦庄、台湖地缘性客户,来看我们项目的大多来自国贸甚至望京片区”,看来,在价格已知的前提下,临铁盘确实能吸引到全城刚需的目光。

  70平两居普宅 首付125万起

  自南向北,地铁17号线依次串联起亦庄新城、国贸CBD、望京以及未来科学城4个产业带。发展多年的国贸、望京片区目前几无新房项目在售,二手房价格也都在7-8万/平。

  作为新规划的产业园区,南北两侧的亦庄新城和未来科学城更讲究职住平衡,在这样的前提下,也就不难理解前文提到的来自望京和国贸的购房者。

  东望是通州近5年来出让的面积最大的住宅用地,建筑面积将近28万平,容积率2.5,限高60米。

  对于项目而言,市场上常见的高层+别墅的高低配做法,最利于实现利润最大化。东望34栋楼全部为中高层板楼,本身就是在利润和产品之间做出了选择。

  项目采用小组团模式,将整个社区划分为4个组团。在严肃君来看,组团模式是开放式街区的最佳呈现方式,组团之间的道路对外开放,组团外设有围栏,内部为步行街道,也有独立观景。

  

  对于开放式社区还有疑虑的,可以参考这篇关于开放式小区的三个真相。

  一期开盘的是西侧组团6栋楼,共488户,70㎡户型140套,90㎡户型248套,123㎡户型68套,148㎡户型32套。

  按照限均价51585元/平测算,最小的70㎡两居总价361万,属于 普宅 ,首套首付3成125万起。从户型图上看,客厅与主卧朝南,面宽6.45米,北向卧室面积也在9㎡左右。

  就目前北京新房价格而言,首付100多万,只能在6环外远郊区做选择,东望给了更多购房者上车的机会。

  比“神户型”更重要的是细节

  北京限竞房主流市场下,90平三居占据绝对主力,一居两居小户型产品多为边角料利用,甚至做成隐藏户型,位置差强人意,朝向多为东西向或全南。

  东望70㎡两居位于偏角的2#、3#楼,全部为南北通透,几无浪费面积,十分难得。

  

  (70㎡两居户型图)

  限竞房需遵循70/90政策,导致大量90㎡以下房源集中上市,去化压力倒逼产品升级,北京新房市场陆续出现90㎡三居两卫,甚至南向三面采光设计。

  东望主力户型也是90㎡三居,从自己擅长的角度做出了亮点。

  目前项目示范区已开。严肃君首先看的是90㎡边户三居样板间,一进门正是客厅270°两面大窗,南向面宽4.1米,西向宽度也在4米左右,除了拐角的承重柱,全部为赠送飘窗,通透性和采光度引发严肃君极度舒适。

  

  (90㎡三居边户户型图)

  

  (90㎡三居边户样板间客厅)

  样板间直接将飘窗设计为两组沙发,释放出更多的客厅空间。

  亮点二是厨房的开放式设计。厨房为利用率最高的U型设计,通过推拉门实现与餐厅、客厅的隔离或连通。销售对此的解释是:“可以满足您早餐、下午茶、家人聚餐、朋友开趴等多场景的自由切换。”

  

  (90㎡三居边户样板间厨房)

  一个比较实用的细节是,厨房台面可无线充电,这对于手机电量60%以上才会有安全感的严肃君来说,是个贴心设计了。

  

  
亮点三是空间布局的灵活调整。

  以148㎡四居为例,客厅和次卧的隔墙,以及北向卧室间的隔墙,可以通过动态滑轮进行调整,将客厅与次卧合并为一个功能间,南向整体面达7.8米,这个尺度可以跻身高端产品优秀行列了。

  为实现餐厅的空间最大化,148㎡四居摒弃了传统玄关做法,而是充分利用独立的入户前室,也无形中扩大了实际使用面积。

  南向主卧和次卧各带一个专属卫生间,另有公共卫生间满足其他家庭成员需求。

  

  (148㎡四居户型图)

  123㎡四居与148㎡四居基本格局无差异,亦有可动设计。真正的南北通透, 南向三面宽11米 ,两个卧室和客厅都带有飘窗。唯一的区别在于南向次卧没有单独的卫生间。

  

  (123㎡四居户型图)

  万科为何如此执着于台湖?

  早在2012年,万科连续拿下台湖5宗地,这才有了超级大盘“城市之光”。2019年初,万科以66.6亿再次拿下台湖地块,也就是今天的城市之光·东望。

  为什么又是台湖?

  从通州整体规划来看,台湖位于城市副中心(通州新城)和亦庄新城之间,不仅是连接二者的重要枢纽,更能近距离共享两片区政策和产业红利,隐隐成连城之势。

  台湖自身定位是演艺文化小镇,距离全球第六座环球影城8公里。

  准确到东望所在的“两站一街”片区,除了现有的亦庄火车站和次渠站,还将有地铁17号线的3座地铁站。连接新老机场的城际联络线(即原S6线)也将从“两站一街”外围穿过并设站。

  

  放大来看,能看的更清楚。未来将有两个占地数千亩的湿地公园出现在区域两端,中间由一个宽度达五百米的绿化带连接。这样一来,区域内绿地与水系的占地面积将达到总面积的三分之一。

  在建中的景山学校通州校区距离东望不足1公里 。景山学校总建筑规模接近10万平方米,拟开设108个班级,其中60个小学和30个初中班,18个高中班, 预计2020年投入使用 ,将为台湖地区提供四千多个学位。

  

  项目北侧3公里范围内还有台湖镇中心小学、次渠中学、通州区麦庄小学、红黄蓝幼儿园等教育资源,地块本身也配建有基础教育用地。

  不过,城市之光·东望目前也存在着商业配套较少的问题,周边商业配套主要集中在附近的次渠社区,距项目直线距离3公里左右,社区内底商较多,还有一个大的购物中心——百发隆购物中心。

  项目5公里范围内还有首都医科大学附属同仁医院(三甲)、通州区第三医院(次渠社区卫生服务中心,一甲)。

  北京限竞房“红海”已久,去化压力倒逼产品升级,市场上也屡屡出现或真或假的“神户型”。但户型图毕竟只是一张图,真正打动购房者的可能就是那些“实用主义”的细节。

  互动时刻:

  对于通州第一个入市的限竞房,你怎么看?快在评论区留言说出你的想法吧~

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