李宇嘉：深圳为何不再公布楼市均价？

中新经纬客户端7月18日电 题：《李宇嘉：深圳为何不再公布楼市均价？》

作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员，中山大学银行研究中心研究员)

近期，各路媒体都在报道，深圳楼市唯一官方背书，素有“深圳楼市晴雨表”之称的深圳市房地产信息平台，从4月份开始，就不再公布新房和二手房成交金额。也就说今后，深圳官方平台完全和国家统计局同步，只有新房、二手房价格指数。

“房价”要有现实意义

早在2009年，因为国家统计局公布当年全国房价涨幅为1.5%，引发了舆论的风波。后来，国家统计局不再公布商品房均价水平，改为70个大中城市房价指数了。

其实，国家统计局没有错，如果把经适房、限价房、商品房全部算在内，2009年房价确实只涨了1.5%。问题是，这个1.5%没有太大意义。同样的逻辑，深圳住建局说的也是对的：深圳市房地产市场规模有限，成交价格水平易受结构性影响，直接公示有关价格信息并不能很好地反应市场的真实情况。

每年，深圳新房成交大概300-400万平米，仅占全部住宅(新房和二手房)成交的35%。再考虑商务公寓(成交量大概是新房的1/3)和人才住房，新房成交占比更低。因此，少数单价高、体量大的新盘(500套的新盘在深圳就是大盘了)入市，新房均价一下子就拉高了。

此外，还有很多豪宅入市。它们的入市，拉高了全市房屋均价，这对占全市2000万人口中95%的普通人意义大吗？所以，笔者赞同深圳不再披露新房均价的做法。

不过，价格是市场经济无形的手，是市场配置资源的准绳。没有了价格，房地产市场从何来？其实，观察从2016年10月开始的深圳官方平台房价信息，显示房价长期稳定在5.4万元/平方米的水平，上下幅度波动几百元。

实际上，大家都明白，新房价格是高价盘与低价盘搭配网签和入市的结果。搭配不了的高价盘，就可能延缓入市。试问，这样的价格信息，还是市场化的价格信息吗？还有配置资源的信号意义吗？所以，不如取消。

深圳房价信息为何今年取消呢？一是因为，2016年10月以后房价“环比不增长”的调控令下，出现了诸多乱象。各地愈演愈烈的数据操作、“双合同”、“精装修维权”，就是典型的例子。限价没有考虑到2016-2017年“地王”、高地价横行的现实。于是，2018年为了消化这些高价地，各地被迫“做数字”。但是，从2019年开始，挥别过去、另立炉灶、正本清源。

二是2016年以来，深圳的地价不断走高，房价水涨船高，低价盘越来越少，采取“高低价格搭配网签”的做法，越来越行不通了。

房价，不再主导住房资源配置

根据深圳“房改”方案，深圳未来的新增商品房只占供应总量的40%左右，这是个小众市场。因此，新房价格的代表性就较差了，它也难以成为资源配置的准绳。未来，“房住不炒”、租售并举、回归居住属性、纠偏过去20年过度市场化，这是顶层设计，住房资源配置不再是市场化，而是公共产品导向。

所以，取消公布房价也不要上纲上线。当然，商品房还是非常重要的。未来，楼市全面输血实体经济，深圳60%的非商品住房(保障房、人才房及配套)，要靠商品房来配建。所以，商品房价格高一点没什么大问题。毕竟它只有40%，价格高一些对居民影响不大，但对实体的贡献大。

百姓看的房价水平，去哪里找？

广州也是一样的。从去年7月起，广州不再公布新房网签均价了，取而代之的是“城房指数”，也就是采用同质可比的特征价格法，比较同质楼盘本期与上期成交价，计算涨幅。

因此，未来广州和深圳都将采用国家统计局的价格指数。客观讲，指数更公允，也是国际惯例，比如美国的凯斯-席勒指数。基于“同质可比”(同品质、同片区、同户型)计算的房价指数，消除了房屋的异质性，更能反映市场整体走势，也是全球房价披露的一般规则。

对百姓而言，房价指数太抽象，还是均价水平更直观、更实用。像国外那样，将城市划为几百个片区，由行业协会或头部中介企业发布片区房价，对买房更有帮助，也是利民之举。

这是一个过程，也是房地产行业走向成熟的标志。另外，对于房屋面积，深圳未来将以交付后实际勘测为准，而非预售为准，也是基于近年来“偷面积”、“高赠送”频繁而考虑。过去信息太乱，连合理的房价水平、实际的住宅面积，都不太清楚，现在开始回归。基础信息准确，行业管理才有依据。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)

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李宇嘉

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