济南产业地产现状调查:住宅先行 产业运营待成熟

近年来，随着房地产市场调控政策持续发酵,不少地产商纷纷开始转型探索商业地产、文旅地产、产业园区等产业地产新模式。在大众网记者调查中，目前济南市场上的文化创意产业园、新媒体产业园、科技电竞小镇、电子商务园区、物流园区、文旅综合产业园、医养健康小镇、生物医药园区、航天科技园等产业地产种类丰富，可谓出现了井喷式的发展。但纵观这些产业地产项目，大部分都实行住宅先行建设销售，产业配套后备不足的情况。业内人士坦言，产业地产并非“卖住宅”，只有在具备专业运营能力的基础上才能够大有可为。

　　现状：济南产业地产在售项目 住宅销售占比约五成

　　在记者调查的11个产业地产项目中，大多数项目的拿地时间在2017-2018年，目前均处于建设阶段。其中华侨城绣源河文旅综合项目、银丰生物科技园、中国航天科技园(济南)项目、山东省大数据产业基地项目、宝能产业园5家尚未对外销售，在售的6个项目中，保利医养健康小镇(保利城)、融创万达文旅项目、世茂摩天城均为住宅产品，占比达到50%，另有济高汉峪金谷在售为公寓和写字楼产品。

　　此外，11个产业地产项目中，除宝能产业园依托自身集团产业集群，计划引入前海人寿山东总部、结算中心、科技金融服务中心，并承诺建成后年纳税不低于15亿元外，银丰生物科技园、中国航天科技园(济南)项目、山东省大数据产业基地项目、世茂摩天城等均未有产业引进。其他产业园的产业配套进展也较为缓慢，大多处于招商或与机构签约阶段，以医养健康小镇为题材的保利城甚至尚未签约三甲医院。

　　困境：产业地产不同于卖住宅 忽视产业聚集或存较大风险

　　产业地产融合了产业经济发展和房地产发展两个概念，作为国家政策和地方政府支持的发展方向，正在社会各界的关注中蓬勃发展。但在业内人士看来，产业地产在实际发展过程中，容易出现注重发展住宅而忽略产业配套、产业园区同质化竞争、重建设轻运营等问题，这也是济南产业地产正在面临的现状。

　　以华润置地济南项目为例，早在2012年，华润置地就宣布泛旅游综合体项目落地，但随后3年，住宅部分的华润中央公园、华润紫云府一期、华润紫云府二期、华润仰山别墅区和华润紫云府三期陆续进入销售期，商业中心和主题乐园等产业配套却迟迟没有动工。

　　业内人士指出，由于早期不少产业地产项目包含住宅地块，很多开发商“醉翁之意不在酒”，为了快速扩张的需求，名为做产业地产，实际仍走的是先开发住宅，快速周转的路子。但这样的操作往往都是只注重住宅的销售建设，对产业引进乃至运营则重视程度不高。

　　甚至在济南一些地区，还存在“丝袜小镇”等打着产业地产的大旗，实则圈地建住宅的项目，一旦这样“钻空子”的行为越来越多，将不利于产业地产的健康有序发展。

　　事实上，产业地产与传统的住宅项目运营特点并不相同，完全套用以往的销售模式而忽略产业配套，对房企来说同样存在较大风险。以中弘济南鹊山“美猴王”项目为例，该项目同样是既有较多住宅产品，也有大型文旅项目，但美猴王主题公园最早定于2015年开工建设，并于2017年开业，但直到2018年仍然毫无开工迹象。在规划美猴王主题乐园项目时，中弘还规划了住宅、商业街等作为配套项目。名为“新奇世界”的住宅部分不仅开始建设并销售，其一区、二区于2016年底、2017年初入住。事实上，产业地产对产业运营等准入门槛要求较高，中弘地产依靠住宅产品快速变现的模式最终没能冲抵文旅产业的资金成本，以资金链断裂告终。2019年6月，鹊山“美猴王”项目由于中弘股份资金链断裂被进行司法拍卖。

　　破局：产业用地与住宅用地解除捆绑 产业地产前景可期

　　业内人士分析认为，以往传统住宅地产的特点是大客群、高利润、高周转;而产业地产的特点是：小客群、周期长、回款时间长。业内人士表示，产业地产运营应该摒弃“高周转”“卖住宅”模式，而是应该从长远考虑，注重产业运营与管理，并以此带动所在区域的经济发展。

　　值得一提的是，为从根本上解决济南产业地产现状，济南市2019年3月发布《济南市人民政府办公厅关于支持新型产业发展用地的意见(暂行)》，特别规定“创新性产业用地(M0)不得和住宅用地捆绑出让。”业内人士认为，随着政策的不断规范与优化，以及社会各界对产业地产理解的不断加深，具备专业运营能力的产业地产未来将大有可为。