【房地产融资系列】地产融资-租赁篇

摘要：融资租赁作为一种非标融资方式与传统的银行贷款相比具有一些更加适应房地产项目的特点，在融资额度、担保方式、融资期限和还款方式上均较银行贷款更为灵活。我国融资租赁行业起步于1981年，经历了2006年至2017年十二年快速增长和近一段时间的平稳发展之后，截至2019年3月底，我国形成了近12000家融资租赁公司，注册资本近33000亿，业务规模近70000亿的世界第二大融资租赁市场。

【一】房地产融资租赁简介

融资租赁是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物提供给承租人使用，并由承租人支付租金的业务模式。

在融资租赁期间，出资人拥有租赁物的所有权，承租人拥有使用权。在业务结束之后，承租人可以选择退租，也可以以约定的价格购买租赁物（一般是象征性的或是支付标的物的残值）。

融资租赁在实务操作中存在的模式有直接融资租赁、售后回租、杠杆租赁、委托租赁、转租赁、结构化共享式租赁、风险租赁、捆绑式融资租赁、融资性经营租赁、项目融资租赁、结构式参与融资租赁和销售式租赁。房地产融资租赁主要以直接租赁和售后回租的方式为主。

【二】房地产融资租赁具体操作模式和案例

直租式融资租赁

直接融资租赁，是指由承租人选择需要购买的租赁物件，出租人通过对租赁项目风险评估后出租租赁物件给承租人使用。在整个租赁期间承租人没有所有权但享有使用权，并负责维修和保养租赁物件。

直接融资租赁的具体操作流程：

（1）承租人选择供货商和租赁物件；

（2）承租人向融资租赁公司提出融资租赁业务申请；

（3）融资租赁公司和承租人与供货厂商进行技术、商务谈判；

（4）融资租赁公司和承租人签订《融资租赁合同》；

（5）融资租赁公司与供货商签订《买卖合同》，购买租赁物；

（6）融资租赁公司用资本市场上筹集的资金作为贷款支付给供货商；

（7）供货商向承租人交付租赁物；

（8）承租人按期支付租金；

（9）租赁期满，承租人正常履行合同的情况下，融资租赁公司将租赁 物的所有权转移给承租人。

案例：

云南建工集团采用融资租赁的方式为其子公司融资0.58亿元采购其急需的建筑设备盾构机。云南建工集团本次采用直接租赁购买价值0.58亿元的两台盾构机，主要是供其中标天津地铁项目的施工所用，云南建工集团为了能够实现项目设备投资与项目成本回收周期的正向匹配，选用了直接租赁的方式，由租赁公司委托其自行购买设备后，以租赁的方式获取此设备的使用权，此次融资模式有效的缓解了企业在项目前期的资金压力，实现项目资金的有效搭配。

售后回租式融资租赁

售后回租是承租人将自制或外购的资产出售给出租人，然后向出租人租回并使用的租赁模式。租赁期间，租赁资产的所有权发生转移，承租人只拥有租赁资产的使用权。双方可以约定在租赁期满时，由承租人继续租赁或者以约定价格由承租人回购租赁资产。这种方式有利于承租人盘活已有资产，快速筹集企业发展所需资金，顺应市场需求。

售后回租的具体操作流程：

（1）原始设备所有人将设备出售给融资租赁公司。

（2）融资租赁公司支付货款给原始设备所有人。

（3）原始设备所有人作为承租人向融资租赁公司租回卖出的设备。

（4）承租人即原始设备所有人定期支付租金给出租人（融资租赁公司）

案例：

2015年3月，华夏幸福以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，年租息率7.0725%，为期两年。

华夏幸福把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司，该公司再把管线回租给华夏幸福，华夏幸福每年付给该公司租金（3亿元*7.0725%），并在每隔半年不等额的偿还本金，直到2年后等于实际上以3亿元的总价格回购这些管线。华夏幸福以远远低于其他融资形式的成本，以没有任何现金流价值的地下管线，使用融资租赁完成自有资金的融资。

【三】房地产融资租赁的现状

根据监管机构的不同，融资租赁企业可分为金融租赁企业、内资和外资租赁企业。根据《2019第一季度中国融资租赁业发展报告》，截至2019年3月底，全国融资租赁企业总数约为11909家，其中金融租赁70家，内资租赁397，外资租赁11311家，均较2018年底没有明显变化。注册资本约合人民币32922亿元，业务规模66900亿元，分别较上年底小幅增长0.5%和0.6%。根据《2016年中国融资租赁业发展报告》，在基础设施及不动产行业融资租赁所有资产1646.5亿元，据此测算2018年底融资租赁公司在基础设施及不动产行业所有资产约为5000亿元。

【四】房地产融资租赁的优缺点

相比于使用自有资金购买或其他融资方式筹集资金，融资租赁具有其自身的优势。

（1）融资额度更大。相比于银行贷款，融资租赁对于租赁物的折价比例更高，意味着融资企业可以使用更少的自有资金完成对项目的融资。

（2）融资期限更长。一般的银行流动资金贷款期限在一年期以下，而融资租赁的期限较为灵活可以达到2至4年。

（3）还款方式灵活。企业可以与出租方签订与企业相匹配的还款期限和方式，比银行贷款更灵活。

（4）担保方式宽松。融资租赁公司可以更具企业的资质要求担保物，而银行贷款一般要求不动产抵押。

（5）税收折旧计算灵活。租赁资产的折旧期间可以选择资产使用期限或租赁期限作为折旧期间，折旧期间的长短，可以影响每期折旧额的大小，进而影响每期利润和所得税的金额。承租人支付的手续费和每期租金的增值税可以作为进项税抵扣，达到节税的目的。

此外融资租赁还具有融资门槛较低，有助于盘活企业自身资产，解决中小企业自身融资难的问题。

同时，融资租赁不可避免的存在一些缺点。首先，融资租赁的成本对比银行贷款难免更高。其次，在违约情况下，尤其是在一些固定资产如电梯、管线等不好拆卸的资产为租赁物时，如何实现租赁物的变现，尾款的收回成为了难题。

【五】房地产融资租赁存在的风险

在“中交融资租赁(广州)公司为宁波中交置业与慈溪中交房地产开发公司融资3亿元”案例中，虽然是使用在建工程作为租赁物的融资租赁业务，但是实际上是关联交易，其本质是集团公司内部信贷。而在一般的基础设施建设和房地产开发项目融资租赁中，存在着不可忽略的风险要素。

融资租赁企业开展房地产开发类业务的风险

房地产作为国家宏观调控的重点企业，银行信贷受到限制，融资租赁往往作为“通道”对房企违规放款。而房地产开发项目的增值属性也对房地产开发项目的融资租赁业务产生影响。

a) 地产开发项目作为租赁的合法性

在以地产开发项目和在建项目为租赁物时，相比于其他的租赁物的净值或残值不断减少的情况不同，在地产开发项目完成以后，租赁物的价值往往是增加。如何确定租金以及融资租赁合同结束以后所有权如何定价成了问题。我国目前还没有名文规定地产项目是否不能作为融资租赁的标的物，法律界也存在着一定的争论。

b) “融资租赁+保理”的模式，规避监管，成为通道业务

企业与租赁公司签订融资租赁售后回租合同，租赁公司取得租赁期内租赁物产权、应收租金及其他费用等债权后即向银行申请应收账款无追索保理，以保理价款支付设备的全部购买款项。在此模式下一些很难得到银行开发贷款的中小企业可以比较容易获得资金；同时，银行和租赁公司也可以拓宽自己的业务渠道增加利润。

而在实务中，售后回租+保理的模式往往被用来规避信贷监管，成为通道业务。银行在此模式下绕开监管违规放贷，融资租赁公司作为资金中介不参与业务，只是作为通道。而业务中所有权和使用权分离，以及租赁公司实际上不需要租赁物的情况，在违约情况下存在资产处理的问题。该模式绕过信贷额度和风控审批，既增加了银行自身的风险又不符合国家宏观调控的政策导向。

融资租赁企业开展政府平台类业务的风险

除实体行业之外，融资租赁企业业务投向中有较大比重为基础设施等政府平台类业务，相对其他实体行业，政府融资平台一直以来被认为有政府隐性担保，因而获得大量融资租赁企业的青睐，且收益率往往较其他行业低。

租赁物及交易模式方面，地方政府融资平台一般采用“售后回租”的模式，租赁物一般为大型公共基础设施、公路、桥梁、轨道交通设施、管网等，具有一定的公益性，且以不动产为主。按照《融资租赁企业监督管理办法》和《金融租赁公司管理办法》规定均要求租赁物所有权清晰，但作为公益性资产，融资租赁企业从根本上无法获得这些租赁物的所有权，不恰当的租赁物本身就为融资租赁交易潜藏了风险。融资平台直接融资受限，因此融资平台不再直接充当承租人角色，而通常由学校、医院等通过售后回租向租赁公司融资，同时由第三方政府担保公司为交易提供担保，资金交由当地政府平台使用，但这种方式同样属于违反国家规定的不合规操作。

在以上租赁物及交易模式下，融资租赁企业开展平台类业务的风险主要包括两大方面：

（1） 政策风险

融资租赁企业政策风险主要体现在两个方面：

1）关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》相关限制影响，未来平台类业务占比较高的融资租赁企业或将面临规模收窄风险；

2）若前期存在诸如租赁物不合规、违规利用购买服务变相融资等不规范的租赁合同，一旦被认定无效，将对融资租赁企业收益产生影响，且若政府依赖“债滚债”方式还旧债，那么融资租赁企业已发放的本金或存在短期无法收回的风险。

（2） 信用风险

在地方政府平台融资的模式下，地方政府的债务压力将影响融资租赁企业实际资金的回收，而租赁物往往难以变现。整体来看，变相为地方政府提供融资、依赖政府服务采购款作为还款来源、没有良好现金流支撑的平台类业务存在较大信用风险隐患。