【房地产融资系列】地产融资-银行篇

摘要：自“周正毅事件”之后，我国央行和银监会等金融监管机构不断出台条令以规范银行对房地产企业的信贷行为。近年来，随着我国金融体系的不断发展、房企融资需求的不断增加，房地产企业也逐渐形成了使用多种融资工具的多元化的融资模式。但是，商业银行贷款因其具有的成本优势和规模优势仍是房地产企业最主要的融资渠道。

2018年房地产企业共融资20.3万亿，其中银行贷款1.9万亿，约占全部资金的9.4%（不包括个人按揭贷款）。

国内银行体系流入房地产企业的贷款包括地产开发贷、并购贷、经营性物业贷、流动资金贷款、政策性银行贷款和个人住房贷款。其中，开发贷和并购贷款是房地产企业最主要的境内银行信贷融资工具。

个人住房贷款包括：个人公积金住房贷款、个人商业住房贷款和组合贷款。由于该方式不是由房地产企业主导的融资渠道，本文对上述个人贷款不做过多介绍。

2016年2月财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会、联合发布的《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）明确规定：各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。因此土地储备贷款从房地产企业的融资渠道当中剔除。

本文下面主要介绍的是开发贷、并购贷、经营性物业贷、流动资金贷款以及政策性银行贷款。

【一】开发贷

房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。贷款原则上应采取抵押担保或借款人有处分权的国债、存单及备付信用证质押担保方式，担保能力不足部分可采取保证担保方式。

按照开发内容的不同，房地产开发贷款又有以下几种类型：

1、住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。

2、商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。

3、土地开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。

4、房地产开发企业流动资金贷款，是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。

根据银发【2003】121号文的规定，房地产开发贷款需要满足地产融资的“四三二”条件。

四：地产商必须“项目‘四证’齐全即土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证。”

三：开发项目中企业资本金达到30%。（后根据项目类型有区别规定）

二：地产开发商二级以上资质。

文件同时规定，商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

目前我国对于房地产开发贷款进行严格监管，所有运用在房地产开发项目上的贷款渠道均要求项目具有“四三二”条件。

【二】并购贷

并购贷款是一种特殊形式的项目贷款。所谓并购贷款，即商业银行向并购方企业或并购方控股子公司发放的，用于支付并购股权对价款项的本外币贷款。是针对境内优势客户在改制、改组过程中，有偿兼并、收购国内其他企事业法人、已建成项目及进行资产、债务重组中产生的融资需求而发放的贷款。

一般而言，房地产并购有两种模式，一是房地产股权收购，一是房地产项目收购。房地产企业通过收并购项目可以大量获得土地项目或者资产包，有机会进入公开市场拿地困难、竞争激烈的城市，使用杠杆以小资金撬动大项目。

根据2015年银监会发布的《商业银行并购贷款风险管理指引》中有关规定，并购贷款应不超过项目价值的60%；并购贷款期限一般不超过7年。根据2018年上海银监局下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》，在控制并购贷款投向上的要求更加严格，尤其对用于房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的贷款强调应穿透监管。

按照穿透原则，拟进行土地项目并购应当完成在建工程开发投资总额的25%以上。同时，并购贷款业务的合规性必须严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款；并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金；防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用。

由于两者在手续、税收以及运作效率方面存在差异，一般来说房地产股权收购优先于项目收购。

【三】经营性物业贷

经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。

经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。期限最长原则上不超过 8年。（最长可达15年）

该种贷款的优势：

一、 融资金额最高可达抵押物估值的60%；

二、 贷款利率由债权人和债务人商定，一般低于传统的流动资金贷款；

三、 资金用途灵活。对于自建项目，可用于置换贷款投资新项目，也可用于项目的日常经营运转等；

四、 贷款期限较长。相对于传统的抵押贷款而言，经营性物业贷款期限最长可达15年，一般情况下也有8年左右；

五、 还款方式较为灵活。一般根据企业资金状况与抵押物业的经营现金流状况设计安排还款计划。

【四】流动资金贷款

流动资金贷款是为满足生产经营者在生产经营过程中短期资金需求，保证生产经营活动正常进行而发放的贷款。按贷款期限可分为一年期以内的短期流动资金贷款和一年至三年期的中期流动资金贷款；按贷款方式可分为担保贷款和信用贷款，其中担保贷款又分保证、抵押和质押等形式；按使用方式可分为逐笔申请、逐笔审贷的短期周转贷款，和在银行规定时间及限额内随借、随用、随还的短期循环贷款。

在《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发【2006】54号）中明文规定：“合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款”。

【五】政策性银行贷款

政策性银行贷款由各政策性银行在人民银行确定的年度贷款总规模内，根据申请贷款的项目或企业情况按照相关规定自主审核，确定贷与不贷。效益也是政策性银行贷款需要考虑的要素之一。政策性贷款是目前中国政策性银行的主要资产业务。一方面，它具有指导性、非盈利性和优惠性等特殊性，在贷款规模、期限、利率等方面提供优惠；另一方面，它明显有别于可以无偿占用的财政拨款，而是以偿还为条件，与其他银行贷款一样具有相同的金融属性——偿还性。

和房地产企业相关的政策性银行贷款主要包括棚改旧改专项贷、租赁房贷款等。

棚改贷款发放的对象主要是对全市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新（旧改）的方式进行改造；

旧改贷款发放的对象主要是旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。

租赁房贷款主要是用于集体用地租赁住房建设的贷款，目前还处于试点阶段。不过从可以获得80%最大额度的贷款、贷款期限内不需还本只用付息和25~30年的贷款期限来看，应该会成为房地产企业未来主要的贷款方式。

目前我国的宏观监管依旧严格，为了更有效力地监测房企融资形势，“表外回表”态势依旧明显。银行贷款目前仍是房企融资的主要渠道之一，以前已开发贷款为主的略显单一的融资模式，未来会逐步发展成开发贷、并购贷以及物业贷为主的三元融资模式。