未来，中国各地楼市或进入一个“零和博弈”阶段！

纵观当前中国经济现状，楼市大局已定。

不过，在总趋势确定背景之下，每个城市的楼市都会出现上下波动，这也非常正常。

未来，中国各地楼市也许会进入一个“零和博弈”阶段。

也就是说，在整个中国楼市一定要“稳房价、稳地价、稳预期”的前提之下，个别城市房价上涨，个别城市房价下跌，无关紧要。

这也是深圳选择不公布房价的原因。

因为在一个城市内部，各个区的房价也会出现一定的上下波动，从而使某个地方的新房价格无法真实反映整个市场的需求。

干脆就不用公布房价了，省得老百姓在茶余饭后总是讨论这个事情。

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7月17日，广州市规划与自然资源局联手广州市住建局发布《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，鼓励商业用房改建为租赁用房。

这可是一个新的变化。

商用土地改为租赁用房，首先可以使广州的租赁房市场资源扩充，在租赁房市场供给充裕的情况下，房租价格就会下降。

房租下降对于广州这样一座一线城市留住人才，促进居民消费都是一个利好消息。

广州为何推进“商改租”呢？其实也是无奈之举。

当前，各大城市都面临写字楼空置率过高的问题，造成资源的浪费。

就拿深圳来说，今年2季度，深圳写字楼空置率超过15%，达到16.6%，相对上季度上升3.3%。

正常而言，16.6%的空置率仍然属于正常的范围，而目前许多城市的控制率甚至达到40%以上，这就不正常了。

我们经常从新闻媒体上看到，类如杭州、成都、长沙这样的城市都出现过40%以上写字楼空置率的情形。

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商用房空置率为何那么高？原因很多。

其一、中国经济处于转型的“青黄不接期”。

在这样一个过程中，许多企业都会因为不适应这种变化，自己的经营模式没有做相应的更新而退出这个舞台。

其二、商业模式也在变。

随着信息时代的来临，任何一个行业的淘汰过程非常快，这就造成行业出清的速度也非常快，被淘汰的企业自然会离开办公场地。

同时，一些新兴行业的经营模式也在变化，不再向以前朝九晚五的工作，有些工作在家里就可以解决掉，特别是一些电商性质的企业，在哪里办公都一样。

其三、居民住宅的投资性价比远高于商业用房。

曾几何时，居民住房价格的上涨带动商业用房房租的高企，但是随着经济的不景气，一些不正规的公司纷纷退出这个市场，造成商业用房的相对过剩。

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可以确定的是，未来中国楼市将由黄金时代进入白银时代，也会从增量时代进入存量时代。

在楼市的存量时代，有些城市在持续收缩中，也有一些城市受益于城镇化的持续进行也会继续做加法。

因此，投资者要进入这个市场就得秉承理性的投资理念，而非以前像买大白菜似得，闭着眼睛去投资。

对于一个城市而言，我们可以从这个城市中房地产在其财政收入中的比重看出，该城市的经济转型是否已经成功完成。

我们拿北京、上海、深圳为例，这三座城市的所有支出中基建支出的占比都不高，而政府基建收入主要来自土地财政收入。

相比这三座城市，许多城市对于土地财政的依赖度很高，但是这要做区别对待。

某些城市对于土地收入的需求量大，是其客观必要性的。

正如一个正处于长身体时期的年轻人，平时吃得多是为了变得更强壮一样。

一个城市在茁壮发展过程中，为了能够持续的吸引人才，加快地方公共设施建设，对于卖地收入的依赖度就很高。

随着这座城市公共基础设施的逐步完善，对于土地财政的依赖度自然降低。