这两年,重庆的地王都解套了吗?

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  近几个月,重庆楼市风云变幻。

  3-5月,土地市场迎来“小阳春”。高地价、高溢价、多家争抢,诸多区域刷新成交楼面价,“地王”频现。而进入6月以来,多地块流拍,低溢价甚至底价成交,土地市场情势急转直下。

  扑朔迷离之下,“地王”们的未来境遇,成为行业关注焦点之一。

  我们不妨看看过去两年重庆地王的情况。它们还好吗?进度如何?是亏是赚?

  调控重压之下,地王与楼市后市的诸多疑问,或许可以由之揭开。

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  2016年,堪称重庆楼市“分水岭”。

  此前,重庆房地产市场一直都比较另类。全国楼市激进上涨之下,重庆却始终保持低价,上涨趋势非常温和。2015-2016年,住宅成交均价年增长率不到5%。

  2016下半年开始,重庆迎来连续三年的价格攀升,年增长率开始超过30%。

  土地市场也应声而涨。2016年8月,主城土地成交楼面价均价首次突破5000元/㎡大关,观音桥地块楼面价达6823元/㎡。龙湖照母山地块(即舜山府)7614元/㎡的楼面价,更引发区域数十家开发商集体刷屏——面粉贵过面包。

  随着市场行情看好,开发商闻风而动、集中入渝。2017-2018年行情延续,弹子石、冉家坝、悦来、礼嘉、九龙坡等多个板块地价“破万”,多宗地土拍溢价率超100%,各路地王更是频频现身。

  

  两年间,14宗土拍过万。

  参与这场高价拿地“盛宴”的,既有龙湖、金科等本土大鳄,也有香港置地、中海等重庆市场资深玩家,更有金地、绿城、合景、电建、弘阳等外地新兵。

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  如今,这些地王项目进展如何?

  据事务君搜集相关资料了解到,目前14个地王项目中,已经开盘的,仅仅只有5个,占比35.7%

  五个项目分别为绿城兰园、金科+碧桂园+金茂的樾千山、雅居乐的滨爵府、弘阳天宸一品以及龙湖+平安的尘林间。

  如你所知,高周转是主流开发商的策略,既要价格更要速度。通常,从拿地到销售可以控制在8个月内,快的甚至6个月内。

  但细数14个地王项目发现,已开售的,从拿地到首开的周期普遍在12-16个月。未开售的,拿地至今时间最短的伟清,也已有9个月。

  而首钢悦来、金融街礼嘉、中海卡福厂、伟清谢家湾4个项目,拿地之后一直悄无声息,甚至至今连案名都未确定。

  其中,依旧顶着悦来地王头衔、备受关注的首钢项目,更是已经拿地27个月。

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  持续延宕之后,多个项目出现在近期的推盘名单上。

  4月10日,金地、首创两岸风华城市展厅于协信星光广场亮相。首批洋房也已接受预约登记。事务君尚未查到明确的开盘消息,但结合动作来看,开盘进入倒计时。

  同时,电建拿地之后,引入武汉地产联合开发,预计于7月底开盘;香港置地大竹林项目壹江郡预计于8月初开放售房部;招商、香港置地礼嘉项目嘉景湾预计9月首开。

  另外,据相关论坛爆料,伟清谢家湾项目也将于9月开盘。

  下半年,重庆将迎来一波“地王”们的集中入市。但仍有4个项目至今杳无音讯,其中,合景一号桥、中海卡福厂项目,客观上也受到“两江四岸”暂缓开发的影响。

  结合已开、即将开盘的项目来看,2017-2018年的高价地,从拿地到最终开盘,平均耗时20个月左右,大幅高于一般水平,而且,如果计算上仍未确定开盘时间表的地块,这一时间将会更长。

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  除了入市周期长,另一个特点是,这些项目大多为现房

  据事务君统计,已经和即将开售的10个项目中,有6个明确为现房销售。

  销售上,开发商大多以此为卖点,但实际上,这可能是不得已的选择。

  当初高价拿地,是看好城市未来发展,对将来产品售价有高预期。但从结果看,除少数具备高溢价能力的品牌外,项目的命运并不完全掌控在自己手里。

  在政府宏观调控之下,重庆楼市已进入平缓上涨的调整期,高价拿地的企业压力山大:高周转早点卖,整体房价上涨速度跟不上,除掉高地价、建安、营销等成本,很可能亏本。

  于是,大多数地王项目最好的选择是观望,以时间换取盈利空间

  所以,现房,或不是主动选择的。

  

  5

  目前来看,绿城、龙湖,可算成功突围。

  绿城兰园于2018年底首开,建面约21000-27000元/㎡,价格比地价翻倍,相比周边价格溢价虽不算太高,但作为入渝的首个项目,品质口碑有了积淀,成功打开局面。

  今年6月,尘林间面市,依托龙湖强大的品牌号召力,价格稳定在30000元,高出周边一大截。

  其他项目就没这么乐观了。

  已基本确定价格的几个项目中,礼嘉区域的樾千山,洋房套内18000起,滨爵府套内20000左右,高九路的弘阳天宸一品,建面均价约为22000元/㎡,和周边均价相差无几。

  彩云湖畔的洺悦国际,价格虽未最终确定,但置业顾问对事务君表示,肯定比旁边的万科彩云湖便宜。

  这些项目最终可能随时间推移,熬到房价上涨的红利。但同时,多出来的利息资金成本、对继续拿地布局市场的影响,其中得失,恐怕很难说清。

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  孙宏斌曾说:开发商唯一的风险就是买地买贵了。

  但对多数重庆地王项目而言,或许忍一忍,终会过去。

  一方面,这基于重庆的整体市场行情较好。

  未来的房价趋势,很大程度上依赖于城市的整体向上发展和经济加速,当然最重要的还是要有好的人口结构支撑。

  相对来说,重庆市场相对较好,作为直辖市的城市战略地位不断提升,人口净流入,房地产市场又相对宽松,房价也属于合理水平,近年来改善型需求也很旺盛。

  另一方面,近两年的高价地块,大多位于城市核心区或热门区域,底子好,地价也极少有高的离谱的。

  此外,结合重庆近20年的地产情况来看,真正被证明是买贵的地着实不多。除了个别板块被某些小玩家拿地后成了烂尾或被迫退地,大多数地王终归能解套。

  整体而言,地王项目压力虽大,但后期有经济支撑,有置业需求,即使开发周期拉长一点,少赚一点,总不至于亏。

  但,欲戴王冠、必承其重。

  融资持续收紧,地王模式的难以为继、与低价地项目共同交卷的操盘考验,都将是未来高价地项目不得不面临的考验。

  END

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