郑州二七商圈重整进行时：二七广场还能否领航中原商业

北京华联郑州二七店在上周宣布闭店，为重整中的郑州二七商圈添了新伤。

今年以来，大商金博大店经营面积持续萎缩，大上海城物业经营遇困，欧亚集团郑州百货大楼救赎乏力，加上新田360广场太康路店开业时间一再“待定”，为渴望迭代的二七商圈前景注入了更多的不确定性。

| 传统百货店陷落，二七商圈进入淘汰赛?

7月2日，北京华联郑州二七店突发闭店公告，在河南商界释放出震荡波。

一时间，其门店员工、供应商、业务关联方猝不及防。同一商圈的竞争对手，同样在急促私语，讨论着该店过往的沉浮以及物业方凯德置地寻找“接盘侠”的可选项等等。

昔日的北京华联郑州二七店，曾是北京华联百货店开启全国扩张的代表作，也是2002年入豫的第一代全国连锁百货品牌，更为郑州引入百货连锁价格战。同时，它历经数轮行业拼杀、“送走”多个同业对手，奠定二七商圈“三虎”之一的地位。

而今，这座约7万平方米的百货店轰然空置，留下待处置的过往数年垒砌的债权债务。这或许意味着，北京华联百货业态在河南的全面撤退。

一家商场撤出，在横跨世纪的二七商圈似乎掀不起波澜，但值得注意的是，今年上半年以来，二七商圈作为河南一级商圈所表现出的经营主体的变化、门店业态的交替，缜密且剧烈，乃至会影响到全省实体零售的发展走势。

与北京华联一路之隔的大商新玛特金博大店也伺机而动。从上周开始，省内零售界就一度传闻，大商郑州地区集团将与杭州某商企合作，计划将金博大店全面改造为“城市奥特莱斯”业态门店。

7月12日，大河报·大河财立方记者前往该店探访，尚未发现动工迹象。该商场店铺空置率超乎寻常——店内三到五层之间，空铺近半。即便在该商场一层，西侧物业空间也被围挡遮拦。这足以说明，该店的品牌商数量，已无法支撑门店保持相对体面的经营秩序。

记者查阅其财报发现，因金博大店连年亏损，大商股份年报不得不连续“预警”：2016年至2018年，金博大店净利润分别约-1.05亿元、-1.17亿元、-1.44亿元。2018年年报中显示，金博大店营业收入为2.18亿元，毛利润率20.62%。由此可见，此时的金博大店利润收入远不及全年超亿元的房租。此外，74个品牌在同年选择撤柜，导致其联营企业或商户数量萎缩至186家。

值得一提的是，大商新玛特金博大店，亦是当年大商集团迈过山海关、开启全国连锁扩张的标志性门店。14年前，它的前身金博大购物中心(未被大商取代物业经营资格前)年经营规模“直逼十亿”。2006年，大商集团以4.21亿元价格拍得金博大城3年物业经营权，声震国内零售界。此后，以金博大店为起点，大商在洛阳、漯河、新乡、焦作、开封等省辖市接连扩张，构建出一张羽翼丰满的河南店网。

如今，即便渴望新生的金博大店传言转型为“城市奥莱”，但后期操盘手和资源禀赋与二七商圈是否匹配，一切仍是问号。

二七商圈的浓霾不止如此。与大商新玛特金博大店隔路相望的欧亚集团郑州百货大楼店(以下简称郑百)和大上海城“同病相怜”。

作为进入二七商圈的最后一家外来百货公司，2011年，长春欧亚集团着手收购郑百股份，至2018年末持有郑百股份54.83%。欧亚集团财报显示，其接手以来，只在2015年实现盈利。记者查阅资料发现，2016年至2018年，该店的净利润分别为-17.3万元、-758万元、-109万元。

此外，拖欠投资业主租金近一年的大上海城，也似乎陷入了“翻身乏术”的窘境。

今年5月，大河报·大河财立方记者在大上海城探访发现，曾经一铺难求的大上海城负一层，客流稀疏，不少店铺闭门并打出了搬迁公告。

| 二七广场百货店被取代，受技术、人才、模式等制约

二七商圈零售业的大变局，绝非一蹴而就，而是有着清晰的脉络和本源。追溯可见，其业态腾挪之势早在2016年便已开始显现。

2013年前后，希冀于通过门店数量增长、扩大城市市场占有率的百货公司仍在亢奋扩张。最典型的案例，便是北京华联苦寻郑州二号店、百盛二号店进驻郑州万象城以及王府井接连布局郑州熙地港和锦艺城两店。

两年后，市场环境突变。如2014年8月末进驻郑州二七广场万象城的百盛郑州二号店，随即在2016年8月便败退撤场。2017年5月，百盛汇龙城店(郑州一号店)也宣布撤场，成为第一个与二七商圈、河南挥手告别的百货公司。

那么，2016年究竟发生了什么?

从表象看，从2014年至2016年，国内网购消费连续3年爆发式增长，进一步对实体商企形成了强劲冲击。在百货店试衣服，回家网购，成为当时很多消费者的选择。

但事实上，“外力摧毁论”却并不被业界普遍认可。在同周期内，与百货店受到电商蚕食冲击不同，购物中心的业绩却未受影响。相反，近3年来的郑州市场，10万平方米以上的超大购物中心多点布局。

那么，近3年来的二七商圈百货店陷落或在消费市场遇冷的背后原因是什么?

先看市场环境，过往数年，“郑堵”、二七商圈交通常年修路的现状，至今还在上演。地铁1号线的开通、3号线的规划，都为二七商圈带来长效稳定客流。但现实问题是，中高端消费者偏重开车出行，这与二七商圈窘迫的拥堵状况和紧俏的停车位资源相矛盾。

另外，郑州市常住人口虽然在今年突破千万，但城市人口的增多，同时拉大了城市框架，拔地而起的区域型商业项目接连问鼎郑州商业体量入市记录。这意味着，二七商圈的外围对手在不断增多。反观二七商圈，除2018年开业的大卫城外，鲜有其他选手入场。

再看竞争环境变化，以华润万象城、丹尼斯大卫城为代表的超大型购物中心，进一步激化了二七商圈竞争的激烈程度。

时过境迁，如今的二七商圈百货业态逐渐被边缘化。这是因为，相比国外百货业，国内百货店运营团队在近20年中被迅速催熟，但对商品、品牌、客群维护及团队的管理等方面的认知还不够专业。早年间，百货店多凭借门店地理优势以及消费者信息不对称，靠“二房东”模式来收租。

事实上，二七商圈内不止一位亲历者向记者阐述：百货店败在商业模式根基不稳、专业技术落后、人才流失等方面。同时，面对近5年国内消费市场由刚需购物切换为休闲娱乐的趋势，其失败的主要原因更在于对既往“成功模式”的盲目坚持。

“百货店一楼做奢侈品、化妆品，二楼做少女，三楼做男装……这些总部确定的门店布局结构，我也改不动，就算调整，也不能出框。否则，项目上报审查便会通不过。”某国内知名商企河南区离职高管多年后吐露心声。

| “该来的迟早会来”，二七商圈自愈进行时

区域商圈的增多、百货店业态的陷落，会让二七商圈这一“中原商贸”扛旗者边缘化吗?

令人意外的是，商业领域各业态、各链条环节的受访者均表示否定。或如一位商界长者所言，“经历过上世纪90年代末的亚细亚大崩塌，二七商圈还有什么不能经历的?”

在那个年代，二七商圈区域的国资竞争主体各不相让，无法找到错位或调和的方案。于是，受困于自身体制因素和商业模式，不得不向民营商业资本交出了“领跑棒”。

20年后的今天，民营资本早已是零售业的绝对主力。但在互联网时代的冲击下，旧有百货业态模式持续老化。

不破不立，在百货店坍塌的同时，新的力量正在二七商圈崛起。

新田360广场太康路店仍在为明年的开业做筹备。今年春节前，国贸360高管在接受大河报·大河财立方采访时曾透露，该购物中心的客群定位为20岁至35岁女性，近似于日本丸井百货MARUIOIOI。以此定位，完成门店设计风格、楼层业种布局、商品内容与服务将实现重度垂直，由此在华润万象城、丹尼斯大卫城的夹缝中获得自己独立的生存空间。

而在西太康路上，前身为百盛汇龙城店的igo大乐城正在进行系统化改造。有消息称，其投资方吸纳了部分丹尼斯管理层加入，希冀能打造一个聚焦95后的时尚年轻群体、经营体量近10万平方米的全新社交商业综合体，包括潮牌、快时尚、健身房、电影院、拳击馆、城市蹦床等体验业态。

此外，去年4月，华润万象城东侧空地“落靴”。该地块即为传言已久的万象城二期建设用地，据悉，该项目规划面积约60亩，建筑限高260米。

另值得关注的是，去年5月，二七商圈地下综合管廊已经开工在建。该项目位于二七路金水河至人民路段、太康路铭功路至人民路段地下，工程全长约为2.1公里。项目建成后，将形成十字形的地下商业街，并与地铁1号线、3号线部分站点联通，将为二七广场、大卫城、金博大、人民公园等地输送大量客流。

“二七商圈或会遇到市场变革的阵痛。但在消费市场、商业投资者、品牌商心里，它仍是河南不可替代的商业高地。”丹尼斯集团百货事业处总经理薄涛给出的理由是，当前，二七商圈的业态丰富度、客群覆盖能力及品牌丰富度，是河南省内其他任何商圈都无法企及的。而且，当前中部省份经济活跃，品牌商对河南的投资热情持续。

而CBRE世邦魏理仕顾问及交易服务商业部董事张桐认为：“受制于土地资源的稀缺和限制，未来的二七商圈会有一定规模的存量升级改造可能，也有出现商改办的可能性。而二七地下综合管廊在改造完成后，势必会进一步提升商圈内客流到达的便利性及相互间的渗透率。地面的改造，也将使商圈内市政环境及道路环境变得更加干净、整洁、美观。”

二七商圈在变，二七商圈会变，二七商圈将变，值得我们拭目以待。

（来源：大河报·大河财立方 记者 杨霄 张利瑶 文 朱哲 摄影）