仲量联行：深圳甲级办公楼需求回落，零售成熟物业受投资者关注

2019年7月17日，深圳—仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“2019年上半年，受中美贸易战持续影响，深圳甲级办公楼的需求出现回落，部分行业有意控制租赁成本。整体市场西移趋势明显，南山区净吸纳量占全市一半以上。中美就贸易问题达成的共识及大湾区建设的持续推进，将有利于办公楼租赁需求逐步回暖。”优质零售物业方面，上半年全市租赁需求相对疲软，但网红茶饮及跨界流行设计运动品牌扩张意愿持续增强。领展以66亿元成功收购怡景中心城，提振了市场信心，机构投资者尤其关注具有较大提升空间的成熟物业。

甲级办公楼

*深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场

贸易战带来的不确定性持续影响经济预期，办公楼需求有所回落。今年上半年，受中美贸易战持续影响，深圳多数行业盈利前景不确定性增加，对甲级办公楼的需求因此出现回落。除了专业服务和软件开发企业仍保持一定扩张需求外，其他行业控制租赁成本的意愿有所上升。部分租户积极寻找迁往市内租值较低的甲级或乙级办公楼的机会。

上半年，随着南山各片区的逐渐成熟与发展, 深圳办公楼市场西移趋势明显。南山后海、科技园和前海片区凭借充足的优质供应和相对较低的租金，进一步吸引深圳核心区租户的关注。截至六月底，整个南山区甲级办公楼市场录得14万平方米以上的净吸纳量，占全市甲级净吸纳量一半以上。

上半年约50万甲级供应入市，与去年下半年供应量基本持平，全市空置率小幅上扬。上半年深圳市场迎来六个甲级办公楼项目竣工，为市场新增约48万平方米供应。六个新竣工项目分别坐落于南山区、福田区、龙华区和宝安区。全市甲级办公楼市场的供应压力仍较大。

六月底全市甲级办公楼空置率与去年年底相比小幅上扬至16.8%。因市场需求有所回落，部分新入市项目出租率偏低。此外，对福田CBD高租金甲级办公楼需求的减弱使该区域空置率小幅增长，但得益于南山后海与科技园片区对科技类租户的持续吸引，全市空置率水平上扬幅度不大。

租金持续承压；投资者积极购入深圳的甲级办公物业。由于需求下滑、空置率压力增大，上半年福田区部分业主降低租金以挽留租户的意愿上升。相反，南山后海片区得益于科技类租户活跃及较低的空置水平，租金止跌企稳。总体而言，上半年全市甲级办公楼租金与去年年底相比下跌4.4%。

上半年深圳办公楼投资市场情绪较为高昂，成交活跃，至今已录得数笔大宗办公楼交易。在大湾区规划出台的背景下，投资者大多看好深圳的长远发展，趁当下租金下行、业主议价能力较弱的时机，积极购入深圳的甲级办公物业，尤其是中小型独栋物业和位于南山区（包括后海、蛇口和前海）的散售型物业。同时，投资者还关注具有稳定租金收益或能很快带来稳定租金收益的项目。

市场展望

未来大量供应或将推高全市空置率，租金继续下行压力增大。仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示，中美就贸易问题达成的共识将有助于减小经济不确定性，改善租户对市场盈利的预期，预计深圳办公楼租赁需求将逐步回暖。此外，相对宽松的财政、货币环境以及大湾区建设的持续推进，将进一步提升企业信心，对深圳办公楼租赁与销售市场起到支撑作用。

未来12个月深圳预计将有近20座甲级办公楼入市，这样的供应高峰必然对全市整体空置率形成一定压力。受此影响，我们预计全市整体租金在短期内仍会出现一定幅度的下降。

优质零售地产

*深圳零售物业市场指深圳优质购物中心市

上半年全市租赁需求相对疲软，但经营良好的商场表现依旧抢眼。上半年大部分零售商对扩张计划呈现谨慎态度。零售商更倾向入驻经营良好的商场。核心商圈的部分商场积极进行调整，提升购物环境，改善业态组合，成功提高客流量并吸引更多年轻人群关注。

上半年网红茶饮在深圳市场的扩张势头不减，门店数量持续增加；此外，知名运动品牌因其跨界流行设计元素吸引年轻人，销售业绩良好，其扩张意愿较强。因此，越来越多商场愿意为这些品牌提供首层优质位置，期望以此带动总体客流量。

上半年新增供应有限，全市空置率持续下降。上半年仅有福田区1个优质零售项目开业，为市场新增约 5.5万平方米供应。

全市空置率到6月底下行至2.8%。其中市区商场空置率保持平稳，部分近期落成以及完成调整的项目出现了入驻明显改善的情况。市郊方面则持续吸纳，虽然部分小型商铺有撤出情况发生，但空置位置填充速度较快，各区域空置率均有所下降。

机构投资者对深圳零售物业投资市场关注度上升。上半年全市租金总体平稳，仅有小幅度上扬。租金增长主要来自于市区核心商圈优质项目、市区已经完成业态调整或更换业主的商场，以及市郊营业较好且客流量大的成熟商场。其余各大商场租金与去年年底持平。

上半年录得深圳有史以来最大宗的优质零售物业交易，领展房地产信托投资基金以66亿元人民币的价格成功收购深圳怡景中心城。仲量联行深圳零售地产部总监张国华表示，这笔成交大幅提振市场信心，机构投资者纷纷加大对深圳市场的关注力度，尤其是对具有较大提升空间的成熟物业更为关注。

市场展望

多项利好或将帮助深圳零售市场企稳回暖。由于上半年多项利好频出，宏观经济表现有望持续改善，加之人口流入持续增加，因此我们预计深圳零售市场将逐步回暖。此外，根据我们的观察，年轻消费群体已经成为眼下零售商的主要客群，可以预测部分零售商在未来会更加倾向进入年轻群体活动频繁的商圈商场。

预计未来十二个月全市优质零售新增供应将接近一百万平方米，市区与市郊供应量大致相当，供应压力相对较大，因此未来十二个月全市空置率将上升大约1个百分点。然而，经营情况较好的商场租金仍会出现上涨，其中部分核心商圈以及内装升级完成的商场涨幅尤为明显，这将推动全市租金稳步上升。

备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。