买房两年后被判决购房合同无效,损失的300万该向谁要?

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  买房两年后被原户主儿子以母亲患病为由要回房子,损失向谁要?

  近两年,可以说全国各地的房价都涨了不少,在二线城市以往均价3000/平米左右的房子,也翻了4、5倍,而如今北京的房价更是普通薪资阶层人难以购买的。所以,在几年前就购买了北京房子的人还是比较幸运的。但是,对于北京的李先生来说,这份“幸运”在两年后竟然变成了一个天大的笑话。

  北京的李先生经历了一场过山车式的心理打击。两年前李先生通过房产中介与王老太签下了房屋买卖合同,双方约定,李先生以175万元的价格,买下王老太位于房山长阳镇某小区一套80多平方米的房子。不料,李先生办完贷款手续,取得房产证并入住两年后突然被王老太的儿子陈某起诉。“我母亲患精神疾病30多年,是限制民事行为能力人,卖房这事,作为监护人的我并不知情,也不在场。”陈某请求法院确认房屋买卖合同无效,判令李先生腾房过户。与此同时,陈某提供了一份医院出具的《精神疾病鉴定司法意见书》鉴定书上的结论显示:王老太患有精神分裂症,属限制民事行为能力人。最终,法院一审判决李先生与王老太签订的房屋买卖合同无效,判令李先生腾房过户。至此,算上房屋升值、贷款利息等,李先生至少损失了300万。

  

  案第一个争议点:李先生的房屋买卖合同为何无效?

  合同的一般生效要件包括:

  当事人缔约时有相应的缔约能力

  当事人的意思表示真实

  不违反强制性法律规范及公序良俗

  其中,无效合同是指合同虽然已经成立,但因违反法律、行政法规的强制性规定或损害社会公共利益而不能发生合同应有效力的合同。无效合同是绝对无效、自始无效、当然无效。对于无效合同,任何人都有权主张无效,法院也可以依职权宣告该合同无效。

  《合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  本案中,这份房屋买卖合同签订的当事人为李先生与王老太,而王老太被认定为限制民事行为能力人,主体不适格。法院审理认为:王老太为限制民事行为能力人,其就涉案房屋与李先生签订的买卖合同须经过其子即法定监护人陈某得同意或者追认后有效。

   本案第二个争议点:李先生是否可以善意取得该房屋所有权?

  法院宣判后,李先生不服提出上诉,他认为在买房过程中并无过错,做到了一个普通人应该尽到的审慎义务。他以正常价格购买的房屋,并完成过户入住近三年,属于善意取得。要构成法律上的善意取得必须满足三个条件:第一是买家是否善意,是否明知卖房者是精神病患者仍继续交易;第二,房屋价格是否合理,第三是否已办理产权过户手续。

  笔者以为,对于本案关键要看李先生对王老太患有精神病一事是否知情,如果李先生主观上不知情,也尽到审慎的义务,房屋交易合同就应视为有效,否则视为无效。法律一方面要保护限制行为能力人和无民事行为能力人的合法财产权益,也要维护交易安全和购买人的合法权益,不能让买房者战战兢兢、如履薄冰,让有恶意的人钻空子。

  本案第三个争议点:房产中介是否也应承担责任?

  如今,购买房屋大都要通过房产中介公司来实现。正如这起案例,李先生在长达三个月的交易过程中,从中介签合同、网签到银行面签、房屋过户,整个交易是在中介机构的撮合下完成的,支付中介费用后,交易的双方,都是按照中介机构的既定要求,严格地一步步完成全部交易环节。李先生这样的情况也不是个例了,难道就应豁免中介机构的责任吗?

  关于限制民事行为能力人处置财产的事儿,法律是有明文规定的,要求法定代理人认可或者事后追认,如果法定代理人不表态,视为不认可。但是,在类似情况下,如何让法定代理人知晓所发生的交易,这个责任该由谁来负担呢?希望这个案例,对于房地产市场交易的买卖双方,还有中介机构带来启示,应着力加强二手房交易当中的法律风险防范。

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