一“调”二“控”，到底房价哪里被调控了，被打压的到底是谁？
上篇文章说的是限购，限购到底限了什么？
除了让平头百姓苦苦摇号，排队等资格以外，限购到底怎么造福国人了？
有人说，限购让房价 上涨 啦！持这种观点的，大多是还没有买房。
还有人说，限购让我们城市的房价 跌了 。持这种观点的，基本是已经买了房的。
每个人都站在自己的立场解读政策。
但我想说，大多数人，都不是这次限购打击的目标。
我把它称为 “精准狙击” 。限购不是“一刀切”，它打击的是 短线炒房的人 。
在昨天的那篇文章：《成都房价走势解析，2017年被限购的那批人，现在怎么样了？》中，我们详细了解了“ 成都限购政策和住宅土地成交周期 ”。
文中有说：“房价在未来， 上涨 趋势固然明朗，但是注定会伴随着 剧烈波动 。”
引起波动的最大原因是调控。
限购+限售 的双重限制，直接导致房产市场参与人数减少。
造成的后果就是， 小范围的多方博弈，会引起更大范围的波动。
这种博弈交易之前也是有的，只是限购之前，正常交易更多，价格博弈不足以掀起大浪。
所有参与楼市博弈的人，都希望收益最大化。
有的人看长期，有的人博短期，就这么简单而已。
那我们长期持有还是短线玩玩，几张图告诉你真相。
住宅投资收益指数:体现不同投资周期下，收益情况的对比。
按照持有周期分类，分为一年、三年和五年，对应短期、中期和长期。
住宅投资收益率与房价增值和租金回报直接相关。
成都的住宅投资收益率曲线具有一个很明显的趋势。
2016年以前，无论你对房产进行长期投资还是短期投资，收益率都是同水平的。
进入2016年，短期收益开始飙升。一路飙到2017年2月。限购一出，短期收益进入横盘。
到了2018年5月，短期收益率一泻千里。
到今天，收益率 小于零了 。意味着，短期炒房 只亏不盈 ！
哎？不对啊，刚才不是说，房价再涨的么？
虽然波动大，但是，整体再涨，为什么收益会变成负的呢？
对比 新房均价 和 二手房均价 就能看出端倪。
从18年8月开始到现在，刚好是短期收益率一泻千里的时间点。
新房均价几次上攻，基本一直处在二手房均价上方。
还不明白么？
炒房行为的 买入价 是什么：新房均价或二手房均价。
那 卖出价 呢？二手房均价。
这一进一出，那不是亏了吗？
所以造成短期收益降到零点一下的罪魁祸首，就是二手房市场出现问题了。
而二手房价格为什么涨不上去呢？
限购限售啊！
2017年，二手房纳入限购，一记重击。2018年加入限售，又一记暴击。
两拳把炒房客全部打蒙。
不仅成都如此，全国范围的主要二线城市，房产投资收益率都有一个共同的特点。
“短期收益率走弱。长期收益率走稳。”
重庆
武汉
西安
一年短期住宅投资收益率，它们几乎都在16年-17年左右 到达顶峰，然后暴降。
中长期投资收益率却 趋于平稳 。
全国范围来说，二线城市的整体趋势大同小异。这下全明白了。限购就是让短期炒房无利可图！ “精确狙击”
事情并没有这么简单，到这里只说了“调控”中的“控”。
还有一个“调”字。
“调”，更针对的是一线城市。
北京、上海为代表的一线城市收益率全线走弱。
北京
上海
蓝线（1年短期住宅收益指数）都先高-剧跌-回升。
一旦短期收益过低，便开始进行刺激。
一旦过热，就迅猛打压。
就这样，短期收益一步一步逼近了长期收益。
它们之间的差额一步一步的缩小。
这才是一线城市完整的调控手段。
我把它叫做 “收网” 。
造成一二线调控效果差异的，是市场体量。并不是很多人瞎想的阴谋论。
调控的目的都是稳房价，手段其实差不多，宏观政策工具就那么几个。
在一二线城市一用，出现了 分化 而已。
一线城市 ，打击点在长短线投资的收益差距，扶持弱者，打击强者。
短线收益弱时，就把短线收益率提起来，和长短线收益 收 在一个相近的水平。
二线城市 ，打击点在短线收益率。这些城市的长期收益即使不调控也是稳的。
但若用力过猛，就容易把短线收益打得抬不起头来。
城市分化的情况下，
一线城市房产思路：
1.注重现金流，避免赌徒心理博取房产增值收益。
2.未来一段时间，一线城市房产的收益趋于平缓。
3.注意楼市风向，在窗口关键期及时把控。
二线城市房产思路：
1.短线转长线，避免受到打击造成亏损。
2.枪打出头鸟，别把自己置于尴尬的位置。
3.二线城市着重关注地方政策，不要被其它一两个消息吓住。
至于三四线城市，一句话：金融性不强。
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