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合肥土拍结果爆出溢价率超400%!楼市惊现3大变化,房价大局已定

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今天下午,合肥下半年第一场土拍拉开大幕。共成交4宗地块,总成交面积77.1584亩,总成交金额6.26亿。

虽然没有大宗居住地块持续火热,可作为下半年土市的开局,本月土拍的分量毋庸置疑,可能会是又一个转折点。

NO.1丨壹

今日土拍爆点,溢价率超400%!

本次土拍结果如下:

华夏幸福以单价750万元/亩,总价5.22855亿元竞得肥东FD19-6地块。面积共69.714亩,容积率2.0,住宅楼面价5624.97元/㎡,溢价率50%。

合肥城改以单价640万元/亩,总价1250.82万元竞得政务区1901号地块。面积仅1.954亩;规划用途人才公寓,楼面价4210.51元/㎡,溢价率0%。

安徽孚信石油有限公司以单价361万元/亩,总价194.94万元竞得滨湖区BH2017-08号地块,楼面价10829.95元/㎡,溢价率18.36%。

中石化以1800万元/亩竞得位于泰山路以东、繁华大道以北的包河区S1907地块,总价8910万元,溢价率462.5%。

最受关注的有2个:

1、华夏幸福肥东再添一子,位于肥东经开区板块,相比于周边的金科中梁都荟大观,楼面价优势明显。预计将出900多套新房,预计均价参考周边备案。

2、政务区时隔近3年再次推地,虽然面积极其袖珍且是人才公寓,但还是会引起一阵骚动。

NO.2丨贰

1734亩土地马上卖!滨湖再推黄金地

放在本月来说,今天的土拍还只是一碟开胃菜,大餐要到7月30日才会揭晓,计划出让超过1734亩土地。滨湖、庐阳、新站、高新都会迎来重磅补仓。

那次土拍的结果,也才能真正给市场最新的信号。

1、滨湖BH2019-07地块,云谷会出手吗?

滨湖BH2019-07地块位于金融后台基地板块,西侧为中海地块,北边为合肥云谷,东边是文一豪门金地。绝好的地理位置,决定它必然会热得烫手

地块占地面积150.82亩,容积率2.0,配建成本较高,需配建商业40.386亩,幼儿园16.2亩。但是,之前中海地块同样有很大的代建成本,却依然拍出楼面价1.39万+/㎡的天价,给这块地打了一剂强心针。

之前一直传言云谷有意在滨湖继续拿地,不知道这次会不会出手。如果顺利出让,会为滨湖带来超过1200套新房

2、新站2宗超百亩宅地要卖

新站XZQTD253号地块位于东方大道以北、卧龙湖路以西,距离少荃湖公园不到2公里,临近当代未来城小区,往南直线距离1公里多为绿都少荃府和皖投万科天下艺境两个项目。

地块容积率仅≤1.5,大概率打造洋房+小高层为主的偏刚改、改善住宅。

另一宗是淮海大道以南、前岭路以东的新站XZQTD235号地块,西边紧邻银城旭辉樾溪臺和学林春晓两个盘。受区域地价、房价限制,未来入市房价基本可以参考这两个项目。

3、政务西罕见供地

环政务区最近几年都极少供地,这次政务西一次性推出2宗地块,不出意外已经被开发商和购房者紧盯了。

即将推出的高新AG-8-1,-2,-3号地块、高新AL-2-1号地块距离政务区非常近,基本可以同时享受政务区的相关配套,地段优异。而且两宗地属于高新产权,受区域限价政策的影响,未来入市房价又比政务区要低很多。

因此,即使高新这两宗地都有配建要求,但预计依然将是本场土拍的重头戏。

4、庐阳今年首次推地

本月,庐阳2宗共147.97亩地入市拍卖,是2019年以来首次供地,要知道对于寸土寸金的老城区庐阳来说,去年一年一共也仅出让了668亩地,看点十足。两宗地容积率均≤2.2,产品以高层、洋房为主,偏刚需、刚改。

除此之外,长丰双凤开发区、岗集镇,以及肥西上派镇也各推出一宗地,地块条件相对一般。

NO.3丨叁

当前市场三大变化,关于新房二手房

1、最新的备案体系启用了?

今天肥西纯新盘皖投国滨世家首次备案,备案均价14799元/㎡,有两点需要打上着重号。

第一,均价没有区分毛坯和装修,一律作为毛坯备案,可以理解成“买房送装修”。

而按照之前的合肥市新房网签政策,合肥均价不包括装修费用,如果接下来的纯新盘都执行这种备案方式,相当于把装修成本也纳入到均价测算中,那么纸面的均价如何控制?

第二,细心一点你会发现,备注栏多了一条“绿建二星”。这进一步印证了不久前传言的“调控新规”,部分内容包括:

合肥市区同品质同区域的涨幅不得超过5%,2016年10月以后取地的项目严格执行区域限价。

9-18层设为小高层,19层以上为高层,高层与洋房的差价不得超过5000元/㎡,其中高层与小高层差价不得高于2500元/㎡,小高层与洋房间差价不得高于2500元/㎡。

取消分离备案,合并物价备案。

精装修价格审定,一星1500元/㎡,二星2500元/㎡,三星3500元/㎡。

2、大环境开始降温

这段时间我们去滨湖、蜀山、包河、庐阳、新站、瑶海等区域踩盘,能很明显的感受到热度下来了,94折、96折优惠,特价房又重新抬头。

可即便是这样,购房者也一点都不着急。

现在最好办的是刚需,只要价格合适、位置和产品过得去,只管出手就好。

最难的可能是首改,一套120㎡单价1.8万/㎡左右的高层,总价要200多万。如果现在还有贷款,首付要100多万,同时利率上浮25%-30%。

最稳的是高端改善,最好的产品可能还在路上,比如滨湖省府板块下半年大概率是融创、绿城、保利、旭辉神仙打架。只要资金链宽裕,就始终掌握主动权

3、二手房预期下滑

根据安居客的数据统计,7月份至今为止合肥二手房均价14297元/㎡,已经是今年以来连续第2次均价下滑。

并且部分顶级二手学区房,最近也出现了降价的案例。45中本部学区房,50㎡挂牌价只有86万,折合均价仅1.72万/㎡,比正常的行情价至少低3000元/㎡。

NO.4丨肆

结语

应该说,随着4月那场史诗级的土拍落幕,市场的躁动就慢慢褪去。土拍,只能是“起搏器”,不会是“续命针”

从最新的市场变化来看:

1、热门地块的热度预计还会居高不下,溢价率可能会有小幅下滑

2、地价对房价的加成作用减弱,纯新盘的备案价主要取决于三个因素:地理属性、产品定位、政策允许。

3、滨湖、新站的新房库存进一步扩充,产品、价格会更加扁平化,下半年板块竞争更加激烈,购房者可能有漏可捡

4、现阶段买房,最考验的是购房者的甄别能力。要求全款和高首付的盘,除非是倒挂特别多,否则不要轻易动用全款,可以多关注库存富裕的板块,尤其是年底

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