断供15个月,增城朱村放出6.6万㎡宅地

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  从整体供地趋势来看,当前增城“供地边缘化”现象明显,即供地普遍集中在“远离地铁、远离市区、远离成熟板块”的片区。

  而6月末官方挂牌位于朱村地铁站以南3公里的横塱村A19017号地块为时隔15个月后这一热门板块再次挂地。

  但该地块并不属于地铁沿线,其市场价值几何?区位条件能否掩盖交通短板?房企将如何抉择?接下来且看广州中原研究发展部分析。

  

  横塱村A19017号地块调研

  地块基本信息

  该地块占地面积为6.6万㎡,建筑面积19.8万㎡,整体限高120米。

  地块起拍总价为21.4亿,起拍楼面价10807元/㎡。

  

  该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为31亿;

  到达最高限价时,地块楼面价为15670元/㎡。

  该地块无道路、绿地配建移交要求,6.6万㎡均属于建设范围;

  此外,该地块需要配建计容建面0.1万㎡的居民健身场馆、0.2万㎡健身设施。

  朱村街横塱村A19017号地块情况(局部)

  

  地块内部及四至情况

  地块现状为明显起伏山地,内部坡度较大,未来楼栋建设将依山而建,

  地块内部及周边均为山林绿地,景观、居住环境比较理想。

  

  但由于地处山林绿地中,距离朱村地铁站、生活区比较远。

  目前周边配套成熟程度偏低,仅一公交线路来往21号线山田站,且发车班次密度较低。

  预计待1-2年后临近项目云溪四季入住后,周边成熟程度将得以改善,同时地块未来项目亦可共享其生活、商业配套。

  

  需要理性看待的是,虽然未来地块生活配套方面得以完善,

  但交通通勤、教育、医疗等配套仍存在明显不足。

  尤其交通方面,需要“公交接驳地铁”。

  因此未来住客需要花费15-20分钟车程前往地铁站;

  计算换乘时间,未来通过21号线前往天河公园时间约1小时-1小时15分。

  地块市场价值分析

  1)“物以稀为贵”

   近一年朱村挂牌“首宗”商住地

  首先,《2019年供地蓝皮书》及《供地计划》均未有提及朱村地块出让。

  因此该宗地块出让属于“计划外”。

  另一方面亦体现了朱村商住地供应能力较过去2-3年减弱,处于“买少见少”的阶段。

  2019年至今增城各板块商住地供应面积一览(单位:万㎡)

  

  其次,朱村地块历来备受追捧。

  2018年4月出让的凤岗村A17025地块(5.1万㎡)

  即使在土地市场“冷年”,亦吸引了多家房企激烈争抢,并最终以46%的溢价率出让。

  由此可见房企对朱村地块的关注度较其他板块高。

  而本次挂牌地块,虽然属于朱村“非地铁”片区,但可通过公交接驳,且周边已有项目在售

  预计“稀缺”的条件将继续吸引市场关注。

  2)公路网完善,规划“增天高速”

   有望压缩来往天河时间

  地块周边公共交通配套欠佳,但公路网完善,对于自驾车而言便利度较高。

  地块南侧5公里为增城主干道荔新大道,自驾车20分钟可达新塘万达广场(在建),25分钟可达新塘大润发商圈;

  地块南侧8公里处为济广高速出入口,通过高速接驳,

  理想情况下30分钟可达科学城,40分钟可达智慧城。

  

  此外,地块南侧为规划中的“增天高速”,该项目最快于今年下半年动工。

  据了解,增天高速是连接增城与天河的快捷通道,短期目标(天河龙洞-增城华商学院)57公里,途径天河、黄埔、增城三区。

  未来天河往增城时间将控制在30分钟左右,预计2022年12月完工,增天高速远期目标为天河通往第二机场的主要高速干道。

  

  因此对于拥有自驾车的市区上班族而言,项目具有一定吸引力;

  此外,未来地块所在片区将形成大型居住区,或可通过如约巴士、楼巴等方式供业主来往市区。

  最后,根据规划图显示,本次出让地块东北侧将布局商业项目。

  其占地面积在3万㎡以上,假如未来顺利推进建设,将极大满足片区住客生活需要,对提升片区市场价值亦具备重要意义。

  

  3)自然环境条件突出

   可打造“多样化”产品

  地块西、南侧为低矮丘陵,北侧为平整绿地,整体处于山林环抱之中。

  与朱村临地铁楼盘相比,其自然景观资源、优质居住环境为重要卖点。

  

  未来可针对刚需、改善以及中高端买家,设计多样化产品。

  例如,丘陵山坡适合建造部分布局联排、叠拼等产品,故地块开发产品“多样性”强,可迎合不同买家需求。

  地块市场风险分析

  估算售价比周边项目稍高

  公共交通仍是短板

  首先,该地块起拍楼面价为10807元/ ㎡。

  这意味着即使不产生溢价,其未来盈利售价将接近2.1万元/ ㎡。

  该价格高于与其相邻的云溪四季定价,甚至与部分21号线沿线项目售价持平。

  对于朱村这一主要吸纳市区刚需上班族的板块而言,价格不具备优势,是地块的短板之一。

  

  而地块的另一短板为公共交通。

  虽然未来可联合周边小区设立穿梭巴士、地铁循环线等方式弥补

  但便利程度仍偏低,一定程度上会影响住户的出行自由度。

  此外,地块距离近期朱村规划的“餐厨垃圾综合处理厂项目”拟定地址约2.5公里。

  并处于其西北风下风口,秋冬季节或存在一定影响,上述因素为地块价值“减分项”。

  地块SWOT

  朱村地块“物以稀为贵”

  期盼公路网、产业推进提升价值

  综上所述,广州中原研究发展部对朱村街横塱村A19017地块分析如下:

  

  地块主要优势在于“朱村供地整体呈减少趋势”

  仍能供应6.6万㎡商住用地,实属难得。

  此外其居住环境条件突出,与地铁沿线盘形成一定差异性。

  地块未来主要发展潜力在于公路网建设以及朱村产业发展;

  这两个“着力点”分别能为地块项目带来“市区上班族”“本区域购置”两大主要群体。

  需要理性看待的事,地块距离地铁较远,需要“公交接驳地铁”是其中的短板。

  将影响上班族购置热情,此外其起拍楼面价已处于相对高位,因此房企拿地不宜过分追高;

  假如地块竞拍到达最高限价(即楼面价为15670元/㎡),则未来项目盈利难度较大。

  此外,朱村即将有部分项目进入二手市场,早期开盘的如碧桂园城市花园、中铁建国际花园等,

  具备临近地铁、周边配套成熟时间更快,临近富士康、教育城两个产业“重镇”的优势。

  假如投入二手市场,将吸引大量买家关注,区位条件优于本次挂牌地块,将“瓜分”部分需求。

  本文转自:广州中原研究发展部

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