67亿元“卖子”融创，新湖中宝不再“捂地慢开发”？

7月16日新湖中宝公告与融创地产签署合作协议书，拟以67亿元将其所持瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益出售给后者。根据公告显示，新湖中宝本次交易产生收益约 5 亿元。

7月16日晚间新湖中宝公告称，公司与融创地产签署合作协议书，拟将所持瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67亿元出售给后者，主要涉及长三角区域约210多万平方米建筑面积的土地项目。

此次出让的上海玛宝项目，新湖中宝2015年12月收购，直到2019年才进入开发阶段。瓯瓴实业下旗下两个住宅项目，开发时间已经长达十年。一般来说，住宅项目的开发时间都是三年左右，部分房企追求高周转，开发周期则更短。

新湖中宝的开发手法，不禁令人想起地产大亨李嘉诚，即拿到地之后迟迟不开发，而是坐等土地价格升值。比如，新湖青蓝国际一期项目于2003年拿地，2012年才开始正式开发，近10年时间该地块已经坐地升值5倍。

此前，上交所年报在2018年年报问询函中表示，新湖中宝多个在开发项目时长已超过十年，请公司说明开发进展缓慢的原因。

对于此次交易，新湖中宝表示有利于加快公司现有项目开发进度，加快资产周转，优化资产负债水平。此次新湖中宝转让上述两个项目，似乎表明已经不再坚持“李嘉诚式”捂地生财。

来源：新湖中宝公告

//67亿“卖子”//

新湖中宝为新湖集团旗下控股的上市公司，主要业务为地产开发。目前在全国30余个城市开发50余个住宅和商业地产项目，总开发面积达3000万平方米。此次出售的标的之一欧瓴实业为新湖中宝的全资附属公司。

公告披露，瓯瓴实业下的启仁公司持有江苏省启东市圆陀角度假区4个地块；隆恒公司持有浙江温州平阳县西湾围涂区块15个地块。这两个项目分别是新湖中宝于2009年、2010年拿下的项目，到目前为止，开发时间已经长达10年。

而上海玛宝项目为旧城改造项目，财报显示该项目已进入征收实施阶段并将于在2019年进入开发阶段。据了解旧改项目需要大笔的拆迁投入，这也会影响其现金流。

新湖中宝在公告中表示，本次交易有利于加快公司现有项目开发进度，加速资产周转，优化公司资产负债水平，实现更加稳健高效优质的发展。对新湖中宝而言，此次交易确实有利于优化其资产负债结构。2018年年报显示，新湖中宝账面资产负债率为75.42%，其中，短期借款29.41亿元，长期借款404.49亿元。此笔交易的相应权益作价约67亿，但交易对价仅约8.78亿元，债权的交易价款占了相当大的部分。据新湖中宝公布的信息，转让瓯瓴实业90.1%的股权交易价款为5亿元，转让玛宝公司90.1%的股权交易价款约3.78亿元，而目标债权交易的价款则高达58.27亿元。

此外，新湖中宝本次交易将产生税前收益5亿元，从收益贡献的角度而言，占中湖新宝2018年税前利润总额的14.2%，预计会对上市公司2019年业绩产生较大的提振。

//新湖中宝的地产布局//

新红中宝此次出售的地块只占其所有土地储备的一部分。新湖中宝在全国20余个城市开发50余个住宅和商业地产项目，总开发面积达3000万平方米。而新湖中宝的土地储备，主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区。目前，上市公司在上海为核心的长三角区域有2000万平方米。至少可满足公司未来5-8年的开发需求。

新湖中宝在2018年报中表示，优化区域战略布局，持续加大对以上海为中心的长三角区域的投入，强化上海内环、上海都市圈、上海城市带的三圈布局。仅2018年公司通过招拍挂新增土地18万平方米，通过海涂围垦的启东圆陀角项目和温州西湾项目已分别获得130万方和160万方土地。

公开资料显示，新湖中宝多年前就开始涉足一级土地开发，相继揽入启东、平阳相关项目，分别定位为大型综合度假社区和海滨生态新城。据不完全统计，2013年新湖中宝竞得江苏省启东市寅阳镇13124～13138号地块，这15幅地总面积为56.16万平方米；2014年12月，新湖中宝竞得温州平阳西湾围涂区块三幅出让地块；2015年6月竞得温州(楼盘)平阳县西湾围涂区块四幅出让地块，土地面积合计为19.35万平方米。2017年12月，新湖中宝竞得7宗温州平阳西湾围涂区地块，土地面积合计13.74万平方米。

通过招拍挂、旧城改造、海涂围垦等多元方式，新湖中宝目前在启东、平阳项目合计拥有约1100多万平方米的住宅建筑面积，新湖中宝在上海为核心的长三角区域共有2000万平方米的土地储备。