开发商捆绑销售车位的“底气”何来

西安一家小区的停车位。 视觉中国

　　法治周末记者 肖莎

　　近日，海南省海口市住建局印发了《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，其中提到接市民投诉，经调查发现海口市有少数商品住房项目存在可能捆绑销售的行为。该局在通知中强调，严禁商品房销售过程中捆绑销售的行为，不得捆绑车位、装修包等产品进行销售。

　　捆绑销售车位等行为，是住建部乃至多个省市三令五申严禁的行为。

　　去年住建部、公安部等七部委联合下发的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》中就明确提到，整治重点之一包括房地产开发商“未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修)等方式，变相实行价外加价”的行为。

　　“但是实际操作中，由于没有对捆绑销售车位的行为进行明确界定，类似现象仍然在多地存在。”北京市律协物业管理专业委员会副秘书长王佳红说。

　　王佳红告诉法治周末记者，从公开资料来看，由于没有具体的法律依据，政府查处的情况并不多;从司法实践来看，当业主认为自己遭遇了捆绑销售而起诉开发商，要求法院以捆绑销售为由认定车位销售合同无效时，胜诉的几率微乎其微。

　　“想买房，必须买车位”

　　孙女士此前在河北廊坊买房时，就遇到了这样的情况：开发商要求她在购房之前，必须先签订《购买车位承诺书》，承诺书上有这样的内容：××自愿购买地下车位一个，车位款60万元。

　　“房价只有100多万元。”孙女士告诉法治周末记者。

　　在随后的签订的《地下车位使用权协议》中，还有这样的内容：双方确认本协议是基于《商品房买卖合同》而签订，若《商品房买卖合同》被解除或终止，甲方(即开发商)有权解除或终止本协议，且甲方无需就本协议的解除向乙方承担任何责任;若本协议解除或终止或被司法机关认定无效，甲方有权解除《商品房买卖合同》，且甲方无需就《商品房买卖合同》的解除向乙方承担任何责任。

　　为了购买那套自认为值得购买的房屋，孙女士最终还是在这样的协议上签了字。

　　“后来由于政府限价，开发商最初的房屋售价高出备案价19万元，开发商还要求把这19万元变成车位款。”孙女士说。

　　在孙女士看来，开发商的这种行为，属于住建部明令禁止的捆绑销售行为，也是典型的规避限价的行为。

　　这样的情况并不是少数。

　　王佳红在过往的执业中代理过多起类似案件，她的委托人遇到的情况和孙女士大致类似，大都是要想买房必须买车位，否则就不能买房，且不少车位的销售价格高的离谱。

　　就像孙女士遇到的情况，河北固安的车位价格可以做到79万元。

　　“开发商这么做主要是为了规避限价，通过增加车位价格来保证房屋销售总价。”王佳红说。

　　至于开发商能否以看似离谱的价格销售车位。北京金诉律师事务所主任王玉臣对法治周末记者分析道，由于车位定价属于市场定价，而民事行为是只要法不明令禁止即为合法。从民法的角度来看，开发商随意调整价格是可以的，而且实际操作过程中这种情况也普遍存在。

　　北京市来硕律师事务所主任李文谦律师在接受法治周末记者采访时还提醒道，像孙女士签订的《地下车位使用权协议》并非真正意义上的车位买卖合同，已经列入公摊面积的车位和人防车位，业主和开发商签订的都应该是租赁协议或使用权转让协议，而这种车位是无法办理产权证的。

　　相关案件数量逐渐增高，多数以业主败诉告终

　　在购房后不久，孙女士越来越觉得这样的合同极大损害了自身权益，于是起诉开发商，请求法院判决《地下车位使用权协议》无效。

　　孙女士的想法不是个例。

　　而且王佳红通过在法律智能操作系统Alpha案例库以“捆绑销售车位”为关键词进行搜索发现，2013年至2019年7月11，共有裁判文书478篇，其中85%以上的案例出现在房地产业。

　　“相关案例数量逐年增加，且2018年的裁判书数量增幅较大。其中120个案例出现在2018年。”王佳红说，从地域分布来看，当前案例主要集中在浙江省、河北省、云南省，分别占比24.69%、18.20%、8.79%，其中浙江省的案件量最多，达到118件。

　　但是具体到裁判结果，王佳红说，她处理过的以捆绑销售为由起诉的民事案件，几乎都以业主败诉而告终。

　　法院的判决理由大都是：双方签订的协议是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，不能认定合同无效。

　　王佳红告诉法治周末记者，她在做相关案件准备时，也查询过国内多个法院的判决，只有极少数法院在判决时，支持了业主的诉求。

　　在李某和某开发商的合同纠纷案中，双方签订的商品房合同中约定：“该房屋带负二层095号车位，车位总价为244000元。住宅和连带的车位一并购买不可分割。”当李某起诉开发商后，一审法院的判决结果是认为合同属于双方真实意思的表示，驳回李某的诉求;李某上诉后，二审法院认为，约定条款实质就是要求李某在购买商品房时必须附带购买车位，排除了李某的自主购买权利，加重了李某的购房负担，违反了《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，故合同约定的车位认购条款属无效条款。

　　王佳红表示，类似情况，法院在做判决时有自由裁量权，可左可右，很多法官在判决时会考虑到社会稳定因素。

　　“我们曾经在做一个案件时，法官在判业主败诉后，表示他自己其实也是案件涉诉开发商的业主。”王佳红说。

　　维权难题待解

　　孙女士在起诉时谈及诉讼理由时还提到：被告以合法形式掩盖非法目的，并利用交易中的优势地位以格式条款的形式强制原告以明显不合理的价格购买车位，以搭售车位的形式变相提高备案房价的行为违法，相关条款应为无效。

　　法院在判决书中就此问题的意见是：本院认为，被告的销售行为是否属于变相提高备案房价应由行政机关依职权认定，未经有关行政机关认定，原告主张以合法形式掩盖非法目的，本院无法支持。

　　“我们去年起也向当地住建部门投诉过多次，但目前住建部门没有给任何回复。”孙女士说。

　　孙女士称自己的感受就是，政府的文件内容非常好，但执行起来还是有问题。

　　王佳红认为，捆绑销售车位的情况已经存在很多年，政府部门也反复强调禁止此类行为，但开发商仍然敢于这么做，一个重要的原因就是，在相关文件出台时，没有关于捆绑销售的具体认定标准。

　　“政府机关应当尽快出台相关标准，给执法部门在执法时以依据，同时增加处罚成本，这样开发商才会有所畏惧。”王佳红建议。

　　在当前情况下，王家红建议，如果业主认为自己遭遇了捆绑销售，在民事诉讼有风险的情况下，可以通过提起行政诉讼的方法“曲线救国”。

　　“在我们经手的案例中，有些情况是，如果车位标的额不是特别高，业主以监管部门不作为为由提起行政诉讼后，监管部门会去找开发商约谈，开发商会主动退换车位款。”王佳红补充。

责编：马蓉蓉