无锡土拍暗藏楼市信号？“一城一策”已经来了？

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无锡，连续位居内地宜居城市榜首三年。

虽然前几年土地市场野蛮生长，房价节节攀升，但相较周边的上海、南京、苏州等城市而言，房价还是处于价值洼地的。

所以，近年来，便有了“如果苏州不爱你，没关系，还有无锡爱你”的段子。

拿今年上半年来说，出来的房价数据，周边其他城市是乐于接受的，虽成交量与去年同期水平相比微降，但还是维稳的。

数据显示：上半年无锡新房共成交了389.91万㎡，同比微降6.54%；商品住宅共成交了339.5万㎡，同比微降6.37%；备案均价为16509元/㎡。

土地市场方面，一共卖了21块地（包括8块万元地），成交总面积122.97万㎡，成交总金额达216.38亿，同比上涨16.4%。

相较去年下半年而言，还是有明显升温的。

那今年上半年的土地市场表现如何？接下来的楼市会呈现怎样的走向？房价是否会上涨？政府会出台调控政策吗？……

带着一系列老百姓关心的问题，我采访了无锡市房地产业协会副会长兼秘书长沈洵，他就相关问题阐述了自己的看法。

无锡市房地产业协会副会长兼秘书长沈洵

NO.1丨壹

上半年土地市场升温

新吴区表现可圈可点

首先，从政府的供地节奏，房企拿地态度等方面，沈会长给出了自己的见解。

“今年上半年无锡土地市场不仅供应加速，成交活跃，地价也是有所上升的，但还是在合理区间，政府有关部门是在有计划的供地，根据各区域的需求，精准、科学供地，整体来说土地市场还是平稳的！”

相比来说，今年上半年和去年下半年相比在土地市场上的变化还是很大的。

给大家梳理下——

去年下半年无锡土地市场遇冷，有的地块关注度少，只有1家房企报名，基本上都是底价成交，开发商对土地市场也是处于观望状态的。

但今年以来出现明显变化，开发商的拿地态度有所转变。

特别是从第一场土拍开始，华润羊腰湾地块（现项目案名（华润·公元九里）地价突破万元，标志着新吴区地价首破万。

之后4月3日土拍进入一个小高潮，融创连拿3块地，出现了今年上半年以来的地价最高单价，四院北地块18022元/㎡。

利源汽车城西地块吸引了31家房企参与竞拍，溢价率达到了79.39%，地价高达13637元/㎡，破新吴区地价记录。

而惠山区也诞生了“首宗万元地”，张村2号地块地价10324元/㎡。

5月31日，华侨城和风路地块地价16707元/㎡，如果把配套加上去的话，实际楼面价是达到19000元/㎡的。

此外，不仅有绿城、万达、新力、朗诗、红星、栖霞建设等房企深耕无锡，更有德信、南山首进无锡。

说明这些开发商还是看好无锡市场的预期的。

提到区域表现的话，今年上半年比较抢眼的就是新吴区，是个后起之秀。

历年来，在无锡土地市场上，新吴区的土地供应少，且地价低，但今年上半年成交位于滨湖区之后，不管是成交面积，还是成交金额，都可圈可点。

上面我提到，从一开始的羊腰湾、无锡第三座万达广场入驻，到利源汽车城西侧地块，新吴区都频频出现在人们的视野里。

“这还是区域的内在原因，新吴区本身的产业发展好，集中了很多的中外企业，人口也集中。前几年政府对新吴区的产业投入比较多，商业配套、学校建设方面比较少，今年开始加大力度建设。”

沈会长认为，“在无锡商业过剩的情况下，按道理说不应该增加商业用地的，但是政府还是对新吴区进行了精准供地，万达广场，和公共文化服务设施配置，人们看好的太科园板块还是很有发展潜力的。”

NO.2丨贰

717土拍影响下半年市场

理性稳定成主基调

7月17日将迎来下半年首场土拍，拍卖涉宅地5块；24日，还有鸿山的一块，起始地价都不低，而且都没有设置最高限价。

关于下半年无锡的土地市场可能会有怎样的表现，沈会长一一作了简单的分析。

717土拍地块信息

724土拍地块信息

“相较去年供地“小而精”的特点，这几块地占地面积都是比较大的，条件也不错。像渔港地块近20万㎡，有利于开发商滚动开发，规避风险。”

说到渔港这个区域，内有太湖锦绣园、首开太湖如院、荣悦湾等项目，联排别墅、双拼别墅低密住宅，是无锡高端楼盘集聚地，又是在十八湾风景区，现在这样的土地资源很稀缺，越来越珍贵了。

而建筑路水产市场地块位于河埒口板块，周边有月秀花园，月秀东园，包括阳光城市花园都很多年了。

近几年，建筑路改造之后，商业街十分热闹，人们的居住氛围浓烈，现在区域内改善型需求还是很强烈的。

河埒口地块实景图

同属于滨湖区的胡埭地块6048元/㎡的起始地价，地块方正，周边有胡埭医院、超市、银行、底商，旁边还有个胡埭人民公园，性价比还是比较高的，区域内的新力、北控开发的项目备受大家关注。

最后，锡东新城地块条件很不错的，不仅方正，还靠着九里河。已经深耕锡东的一些开发商还是非常感兴趣的，想积极参与这块地的竞拍，虽然起始地价9500元/㎡，其实加上一些配套，已经超过了1万元/㎡。

锡东地块实景图

而724的鸿山地块周边环境和交通也不错。近几年鸿山在生态建设、文化建设上面做了很多的投入。

沈会长表示，这次土拍对无锡楼市下半年有一定的影响，综合大市场环境来看，开发商拿地还是以理性为主。

总的来说，下半年的土地市场还是要在平稳健康状态下发展，不仅180万的供应计划要完成，还要科学、精准供地，不排除有的区域会增加供地，保持市场稳定。

NO.3丨叁

下半年房价不会快速增长

“一城一策”已在悄悄实施

随着地价的走高，近年来，房价也愈发走高。

现如今，无锡房价布局成经开区、蠡湖新城3万+，河埒口2.5万+，梁溪区2-2.5万，锡东价格往2.5万走，惠山新城和天一新城也朝着2万奔去……而未来鸿山都可能要卖1.5万、1.7万了。

那717土拍后，下半年无锡房价会有波动吗？是否有调控政策出台？

沈会长认为，今年以来，中央政治局会议强调了要坚持“房住不炒”，无锡被列为全国第二批“一城一策”试点城市，更是要贯彻落实对房地产市场进行长效调控机制，保持稳定发展态势，这还是一个“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

一方面，关于下半年房价。

在房地产调控不动摇，力度不放松，保持稳定的总基调下，无锡房价还是维稳的，不会大起大落。

目前，无锡市区的各个板块也都是在同步发展的。

像惠山区洛社、羊尖等一些乡镇板块今年都发展起来了，在供地方面也是均衡的；锡东、锡西、惠山新城也有很多的利好消息。

而江海西路快速化改造，S1、S2、环太湖高速，太湖隧道等交通让无锡的城市格局越来越大。

但是这不表示，政府不控制房价。从地价开始就在控制，不允许让房价上涨的过快。

其一，对一些预计引起房价过快上涨的地块，还是要控制的。

举个例子，对经开区的四院北地块设置了最高限价，和摇号；对和风路地块设置了自持运营条件，都是为了给地价降温，控制房价上涨，不要大起大落才符合市场平稳发展要求。

其二，有的地块不设最高限价，这是要发挥市场在资源配置中的决定性作用，因为价格反映市场价值。

另一方面，关于“一城一策”。

“大家关心的“一城一策”，实际上已经在悄悄地实施了，不是大家想象的那样从7月1日开始会出台什么具体的政策，而是根据市场发展变化来做一些稳定市场的政策措施。”

沈会长透露——

合理增加土地供应，放开人口落户限制，公积金政策调整，吸引人才措施，加强对未来几年住宅建设的规划布局，加大对基础设施和公共文化设施的投入，市区增加绿化用地、教育用地、居住用地，加大对楼市乱象的整治，加强舆论的正确引导等

都是根据无锡楼市发展的具体情况所采取的的稳地价、稳房价、稳预期的具体措施，也是保持政策连续性、稳定性的具体体现。