房租有天花板 长租公寓租金+规模适宜出租率才高

文 | 吴东周

2017年，随着“房住不炒”定位的提出和“租购并举”顶层设计的推出，这一年被业内称为中国住房租赁市场元年。

2017年起，租赁市场成为一个大风口。上百个长租公寓品牌四处圈地，但仅仅一两年时间，许多公司完整地演绎了一出又一出“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了”的戏码。

从一些小平台开始跑路，到一些中型平台暴雷，2018年年底，市场终于被长租公寓暴雷炸醒。据统计，2018年来16家长租公寓品牌“阵亡”。 进入2019年中，房企也玩不起了。

【长租公寓：围城里想出 围城外想进】

5月14日，朗诗绿色集团（0106.HK）宣布将处于亏损阶段的长租公寓业务等五项非地产业务剥离至控股集团，而就在两个月前，朗诗寓还获得了中房协和易居研究院共同颁发的“2019中国集中式长租公寓运营商10强”。

6月11日，另一家房企远洋集团（3377.HK）也被曝出拟在年内剥离长租公寓业务，下半年将可能先将长租公寓和健康业务剥离，也不排除将能“自由你灵魂”的远洋邦舍独立出售。

7月2日，旨在对城中村进行综合改造的“万村计划”与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分已签约“农民房”房源。

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房企闻味而来，又拂袖而去，不过正如钱钟书 《围城》的经典语录一样：长租公寓是一座围城，城里的人想出来，城外的人想进去。长租公寓行业还是不断有新成员加入的。

6月碧桂园文商旅集团继“长租城市”后全新长租产品线“碧咚公寓”首个项目落地天津，该品牌定位为“企业员工城市宿舍”，即蓝领公寓。

7月敏捷集团长租公寓品牌“泊舍” 发布，该品牌聚焦青年多元化租住需求。

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【租房是消费 房租有天花板 】

《史记·货殖列传》曰:“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。”长租公寓围城里的人进出也皆为利。

长租公寓项目涨价因有盈利压力，降价因要吸引更多的入住率，涨价和降价也皆为利。

但是租房是消费，消费品的价格是和社会平均收入相适应的，所以房租是有天花板的，差不多就是社会平均工资的35-50%。工资涨了房租也会跟着涨一点，未来如果工资跌了或者失业率上升，房租也会相应下跌。

因为房租是有天花板的，房租过高，租房者会选择搬走，去更偏的地方租便宜的房屋。搬远的人一多，原地租房的人就变少了，市场供给相对变得更多，房租自然无法过快上涨。

【长租公寓租金和规模适宜出租率才能高 】

房租有天花板，笔者认为长租公寓成功的秘籍是租金和规模适宜，因为只有租金和规模适宜，出租率才能高。

适宜租金指的是租金适合该长租公寓项目的目标人群的收入水平；适宜规模指的是适合该长租公寓项目的规模要和目标人群相匹配。

目前长租公寓项目整体成功的案例还没见到，但是分店成功的案例还是有的。

第一个分析的案例是湾流国际三里屯院子。

三里屯院子是湾流国际旗下首个高端民宿产品，目标客户群为来京旅游人群及三里屯、三元桥、国贸商圈高端商务人士。其中28㎡的公寓，2018年8月租金高达1.32万/月，现在不到一年，价格翻倍到2.57万/月。

三里屯院子所处的朝阳区三里屯，1962年建北使馆区，20世纪六七十年代建成外交公寓群，三里屯一带逐渐发展成为驻华外交人员聚居、购物和外事活动的重要社区。三里屯酒吧街是北京夜生活最“繁华”的娱乐街之一，是居住北京地区的老外们以及国内名流大款经常光顾娱乐的地方。

三里屯院子的租金是适合目标人群的收入水平的，而其共66套房间的规模也是和目标人群相匹配的，因此三里屯院子出租率较高。数据显示，2018年底三里屯院子入住率85%，除了短租客有近一半为处于合同期的长租公寓租户。

老北京有“东富西贵，南贫北贱”的说法湾流国际在北京的分店的租金也大概按这个排列，在湾流国际官网的报价上，最贵的是位于东边的朝阳区的三里屯院子，月租金20700元起；最便宜的是位于北边的顺义区的青年社区首都机场店，月租金3086元起。目标人群不同，其定价也不同。

第二个分析的案例是位于北京海淀区的万科翡翠书院。

万科翡翠书院凭10年180万的租金除了拿了很多头条，首批几十套租得还挺好。

万科翡翠书院目标客户群为海淀永丰产业基地周边公司的高管和周边大中关村高新科技企业。

万科翡翠书院的租金是适合目标人群的收入水平的，而其首批几十套的规模也是和目标人群相匹配的，因此万科翡翠书院出租率较高。

北京万科表示，翡翠书院坚持“市场定价”原则，“在不断调研中，确定周边客群形态——多为高端产业的家庭改善型用户。在此基础上，又考察了周边租赁市场的实际水平，参考同级别住宅产品的租赁价格，并结合了我们提供的高品质社区标准，最终设定了租金方案。”

而万科在北京其他区域推出的长租公寓品牌“泊寓”，面积30至50平方米，平均价格为3600元／月，目标客户群为城市主流租房客群。