中海强势拿地,79.4亿摘得北京年内总价地王,低利率融资或是资金底气?

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7月15日,在北京一场集结了首开+城建+保利+建工联合体、金茂+宝龙+骐骥联合体、合生等房企的土拍现场,中海经过56轮角逐后, 以79.4亿元的价格竞得北京市丰台区花乡造甲村的地块,溢价率约18.79% 。据悉,近80亿元的成交价让该地块成为今年以来北京的总价地王。


“单枪匹马”大手笔拿地,中海展露出自身不容小觑的资金实力。事实上,就在一周前,中海刚发行5.5年期20亿港元以及10年期4.5亿美元双币种股息高级债券,且票息均不超过3.5%。


图片来源:图虫创意


01 “划算”的银票


公开资料显示,此次出让的丰台区地块,土地面积为6.87万平方米,其中建设用地5.91万平方米,挂牌出让起始价66.84亿元。虽然宗地内居住用地部分不设置商品房销售价格限制,但由于其地块规划中需配建5.95万平方米的地上商业用房、8200平方米的养老设施以及1个0.15公顷的密闭式垃圾收集站,限制条件并不宽松。


“ “地块中B4综合性商业金融服务业用地规划面积占比高达53.4%,整合来看,该地块无偿代建面积约6.77万平方米,按照标书要求的5500元/平方米计算,这部分成本约3.72亿元,加上土地成交价,该地块折合楼面价约在6.66万元/平方米。” 中原地产首席分析师张大伟对记者表示。 ”


据了解,该地块所在的丰台玉泉营区域,6月链家二手房挂牌均价在59945元/平方米,且房龄在10年左右。新房方面,该区域的葛洲坝中国府均价为12.5万元/平方米,丰台草桥、西红门的新房价格也在8万元/平方米以上。


“从位置来看,地块处于北京四环内,位置较之前孙河以及石景山的不限价地块更加优秀, 只要产品合格,将来售价10万+问题不大。 ” 张大伟指出。


中海对该地块显然颇为青睐。据悉,在竞价过程中,中海一度观望,直至第四十轮才重返“战局”,频频加价且态度坚决。


果断背后或是中海的资金底气。7月8日,中海发行双币种股息高级债券,其中 美元债券票息为3.45%,港元债券票息仅为2.9%。 相比7月11日佳源国际发行的利率为13.75%的2.25亿元美元优先票据以及泰禾子公司票面年息为15%的4亿元美元票据,中海的融资利率显然在同行业中处于较低区间。


02 重金拿地


进入2019年以后,不缺银两的中海在“买买买”的道路上停不下来。


就北京市场而言,早在2月时,中海就曾以44.4亿元落子北京大兴区。除了北京,中海今年以来还在厦门、杭州、深圳、苏州、宁波、以及粤港澳大湾区等地频繁加码。


据中原地产统计, 6月以来,中海以203.67亿元的权益拿地总价仅次于保利、万科和碧桂园,位居第四 。但具体来看,数量并不多,每宗地块单价较高,且在城市布局上依旧践行着其聚焦一二线的投资策略。


在2018年业绩会上,中海主席兼行政总裁颜建国曾表示“规模对我们来说不是特别追求的目标”,更加注重重点市场的布局。


财报显示,截至2018年底,中海在包含北京、天津等重点市场在内的华北地区的土储占比为26.3%。销售方面,2019年上半年,中海区域公司中, 华北地区以362.74亿港元的合约销售额领先第二名华东地区84.8亿港元,战略地位凸显。



2019年上半年,中海完成1942亿港元合约销售额,距其3500亿元的年度目标已进程过半 。解释2019年第一季度,中海银行结余及现金为959.8亿港元,净借贷比率为38.3%。在房企信贷面临新一轮收紧的态势下,中海是否能凭借其低利率及宽裕财务基本面保证其利润王的称号,并在规模上有所进取?


编辑 沈玉洁



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