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2019年下半年房价行情已现?上半年楼市4大变化,基本给出了答案

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2019年已经过去半年多了,气温正在慢慢升高,而且即将迎来大暑。但是,对于房地产市场而言,并没有出现火热景象。根据国家统计局7月15日发布的6月份70个大中城市房价数据变动情况来看,无论是环比还是同比,新房和二手房涨幅均出现了不同程度收窄,其中二手房上涨城市数量下滑明显,环比5月份减少了10个,究其根源,这与4月份以来的楼市调控政策再次收紧有着密切关系。据统计,2019年上半年,全国各城市楼市调控次数共251次,同比上涨31%。总的来看,2019年上半年房地产走向整体平稳,那么下半年又会如何变化呢?笔者认为,2019年下半年的楼市行情基本已现,我们可以从上半年的4大楼市现象来寻找答案。

2019年上半年楼市4大“变化”

第一,多部委先后密集表态,“房住不炒”的定位被不断重申。

自从3月份“小阳春”之后,不少城市的房地产市场逐步迎来新一轮调控,加码升级现象不断出现,而且各权威部门也先后密集表态。

住建部先后两次对地价、房价波动幅度较大的城市进行预警提示;央行表示房地产金融政策的取向没有发生改变;针对热议的放宽落户限制问题,发改文则明确表示放宽落户不等于放松对房地产的调控;针对土地出让问题,自然资源部发布了住宅用地供应“五类”调控目标,要求根据各城市的消化周期来调节土地供应。在笔者看来,多部委先后密集表态,出发点和落脚点都是为了落实“房住不炒”的定位,这一理念也已经不断深入人心,这使得市场预期逐步稳定,也给纠结和观望的购房者吃下了定心丸,所以无论下半年的房地产市场如何变化,这一基调不会变化。

第二,因城施策成调控新常态,既防止房价大涨也防止房价明显下跌。

对于当前的房地产市场而言,不同的城市面临着不同的情况,有的城市时不时的会出现回暖苗头,但有的城市则出台了“止跌令”,所以在楼市分化的明显趋势下,因城施策成为了楼市调控的新常态。在笔者看来,因城施策最主要的目的就是促进楼市平稳发展,简单来说就是既要防止房价出现大涨也要防止房价下跌。

就2019年上半年来看,继3、4月份的“小阳春“之后,楼市在5、6月份快速降温,比如成都、福州、苏州、南京、合肥、杭州等城市房贷利率再次出现上浮苗头,降温的势头或许会延续到整个下半年。此外,对于下半年可能的楼市和房价走向,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,当前房地产市场运行总体还是平稳的,下阶段,稳地价、稳房价和稳预期是能做到的,房地产市场不会出现大起大落。

第三,继续严查房地产领域违规乱象,防范和化解市场金融风险。

房地产调控的直接目标是为了防止房价大起大落,但笔者认为,从根本上来说则是为了防范和化解市场可能出现的金融风险。众所周知,每隔一段时间,房地产市场中的一些违法违规行为就会悄悄抬头,为了稳定市场秩序,针对房地产市场的违法违规现象的整治一直都是政策发力的重点。

就上半年而言,主要体现在以下几个方面:其一,严查房地产企业和中介机构的各种违规行为,防范金融风险的产生,稳定房地产市场秩序;其二,不断调整居民杠杆上升过快的问题,减少居民对其他消费增长的挤压;其三,抑制房地产企业的过度融资问题,减少银行资产恶化的可能,遏制助长楼市的各种投资投机行为。在笔者看来,在这样的背景下,房地产行业一家独大的地位正在发生改变,放任其发展的阶段显然过去了,楼市不确定性因素开始增加。

第四,房地产长效机制持续推进,政策“组合拳”密集出台。

笔者之前就多次说过,此次楼市调控与以往发生很大不同,不再是单纯为了短期控制住楼市和房价的热度,而是中短期措施和长效措施相结合,通过政策组合拳来逐步实现各地房地产市场的长期稳定。

从短期来看,通过限售、限价等措施来控制房价热度,通过控制融资来平抑部分城市土地市场的热度,总体达到快速降温的目的;从中期来看,通过一城一策、因城施策的模式来实现不同城市的房价稳定,笔者认为,调控政策就像天平一般,哪里过热打哪里,防止房价出现大起大落;从长期来看,通过出台房地产税,大力发展公租房,加强监管体系建设,推动农村土地入市等诸多长效措施来实现楼市和房价的长期稳定。

2019年下半年楼市走向展望

最近这几年,对于未来楼市和房价走向的预测一直都是大家关注的焦点,中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹则表示,目前房地产市场管理的目标就是三稳:稳地价、稳房价、稳预期。其中,稳地价是前提,稳房价是结果,稳预期是根本,要防止房价透支过多所带来的经济、金融、社会、城市方方面面的风险。

笔者认为,结合2019年上半年的4大变化来看,下半年的房地产行情主要体现在以下三个方面:其一,下半年调控政策的走向依然是延续“三稳”目标,这将会是贯穿2019年楼市全年的目标,所以对热点城市而言,调控继续收紧的态势依然清晰可见。其二,对于购房者而言,调控政策的目标就是满足首套刚需住房,支持改善型住房,遏制投机炒房。其三,随着楼市不断分化和不确定性因素增加,下半年的房企和成交重点或重回一二线城市,而面临资金压力的房企或出现价格调整,但房价变动幅度整体在可控范围内。

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