刚需买期房还是二手房好？首付20万在郑州安家，还有机会吗？

郑州买房说，以第一人称讲述郑州买房人自己的故事，买房路上多些经验交流，少一些心酸事。

新房好还是二手好？飞哥围绕二手房、新房的资源有效性、生活、规划、财务状况展开来讲，希望不再因选老城区的二手房还是新区的期房而焦虑，同时也希望能够通过本文让购房者明确如何甄别置业顾问、中介口中的资源的含金量。

1. 1. 重点考虑工作、生活圈子范围；
2. 2. 遵从个人喜好考虑。
3. 3. 围绕自己未来的置业需求、规划考虑。
4. 4. 围绕自身经济状况考虑。

在介绍这些考虑因素之前，我们一定是要划分好考虑范围的。对于刚需客户而言，可选择的范围以及特点如下：

1. 1. 三环内以及北三环附近相对成熟区域老单位家属院以及部分商品房小区（中州大道以东除外）
2. 2. 三环外四环沿线期房（东三环、东四环除外）
3. 3. 港区、绿博、荥阳、平原新区、南龙湖等区域新房。

而这些区域之间也存在着不小的差异，主要表现在对预算的要求、位置的远近、片区的成熟度方面。

划定了区域，我们开始探讨重点考虑的四个因素。

01.首先探讨第一个因素，工作、生活圈子。

选择长期的住所，一定是结合自身的工作和生活圈子的。重点是资源配套情况，相比北上广等一线城市，早晨起床2小时班车或地铁还是不太现实的，无论是生活、工作环境还是身体情况，都还不太现实。在郑州，一个相对舒适的生活环境，有如下特点。

工作圈

方圆5公里以内或者借助交通工具不换乘的情况下40分钟以内；

生活圈

菜市场、生鲜超市、学校等方圆1000米以内，医疗、商业中心3公里以内。

然而对于圈内的资源配套，我们更是要区别对待，有时候过多的资源不一定对你有用，反而会影响你的生活品质。所以飞哥认为剔除无效资源、分析关系资源、寻找有效资源，才是我们认真对待选房这个专业的事情的专业态度。

必备资源一定在范围内；

有效资源一定是服务于生活的，消费的频次、时间决定了位置的相对重要性。

比如说：

1. 1. 菜市场、诊所、楼下遛娃歇脚的亭子、健身场所一定是越近越好；
2. 2. 小学、中学1公里以内，最好是不用过主干道；
3. 3. 医院3-5公里范围内都挺不错；
4. 4. 开放性公园1公里以内，大型商超1.5公里范围。

必备资源距离太远，一定会对生活质量产生影响的，比如说中原区五龙口附近的几个小区，因学校用地产权问题，一直未落实。距离较近的小学为高新区管辖所以没办法办理入学，只有跑到几公里外的秦岭路小学。

潜在资源有必要但最好不要靠太近

一些潜在资源很有必要，这些资源或直接或间接影响着居民的生活。比如说大型开放公园、商业广场、政府机构聚集地、河流一定是吸引着众多的资源向此靠近的。但是靠得太近，往往也会对居民的生活产生一种屏障，在经济学中我们叫机会成本，影响了对外的交流。比如说纬五路黄河路沿线三家医院，一年不一定去一次，但你想从黄河路附近去公园散步，要么向南穿过纬五路、纬四路、纬二路到达经纬广场，要么向东穿越经三、经二路、东明路、姚寨路、中州大道到会展中心附近或者向西南到紫荆山附近，但是这些医院造成的拥堵，你必须受着。这些从房价角度分析，二七广场作为一环中心，均价13000，单价1万左右房源比比皆是也从侧面反映了拥堵导致的屏障式隔离。

无效资源最好远离

有些资源看似很光鲜，但与自己无关，请远离。比如，北龙湖周边高档酒店、贵族学校、以及北龙湖核心住宅区，对于一路之隔的21世纪社区、完全是无效的，比如说拼尽全力挤到富人区边缘的小资阶层以及中产阶层，置业杨金片区未来的生活就会比嵩山南路、大学路、南三环、南四环刚需聚集地幸福吗？我看未必。

还有一种是资源完全与自己无关，但你还必须承受其带来的危害。比如说重点小学，因为学区的划片有严格的路段限制，住到小学附近300米以内自己的孩子却上不了，每天依旧要忍受学校附近送孩子上学的拥堵，这类资源务必远离。

02.遵从个人喜好。

期房、二手房无论从设计还是配套方面，都有天然的差异，比如说步梯与电梯的差异、看门大叔与物业公司的差别、人车分流与车辆随意停放的差别。这之间的差异是完全无可比性的，作为买方者90%以上的可能一定是选择期房的，但是既然在二者之间进行挑选，一定是期房不是那么符合自己的要求，比如说位置偏远、比如说交房偏晚。

所以，既然需要在二者之间去选，最便捷的方式，去这些二手房社区体验一下就好。在这里才能找到自己内心想要的东西。

03.围绕未来的置业需求考虑。

家里几口人？未来是否会和老人一起居住？是否会要二胎？什么时间要？对于刚需来说，这些一定是要考虑的，单身更是如此。曾有朋友给我说想买一个公寓或者一房一厅作为婚前财产，自住。以为买一个标间或小户型，作为婚前资产，婚后和老公闹不愉快了怎么怎么样？殊不知，如今购房名额何其珍贵？二套购房60%的购房比例会让你错过很多优质的置业机会，15年之后住宅20%的差额个税、不满两年征收5.6%的增值税，商业公寓虽不占购房名额，但近30%的综合税费，40年的产权，你卖给谁？房住不炒的大背景下，增值部分抵扣税费之后还有多少残余？

所以，不明白为何要买房可能会因为犹豫错过一套房子，后悔一阵子，还能再找其他房源，毕竟名额还在；但仅仅考虑当下不讲未来的置业一定会后悔的，有钱买不到合适的房子的客户大有人在，那可能会后悔一辈子。

04.围绕自身经济状况考虑。

适合自己的房子一定是伸伸手能够得着的，如果幻想高杠杆飞上枝头变凤凰，由刚需直接挤进中产、富人圈。依靠买房或者炒房，在当下的政策背景下，飞得越高，只会摔得越狠。首付可以厚着脸皮掏空六个人的钱袋去拼凑，但月供一定是要自己还的。甚至很多时候，对于刚需，还需要去借钱、去套信用卡，对于亲戚之间的借款还好，礼尚往来，相互帮助，近期换上还好，而对于信用卡、民间借贷，往往伴随的是高额的利息，俗称高利贷。别以为日息5%的利息不算啥？不信你根据自己的财务状况拿计算器算算。

当你按照以上条件综合考虑后，明白了自己的需求、知道自己几斤几两，知道自己想要什么样的生活。飞哥根据郑州三环老城区内资源梳理过后，有如下建议（不同需求，置业建议一定是不同的，篇幅有限，仅说观点，认同飞哥的分析思路，可以私聊飞哥，提供一对一咨询。）

飞哥提供的一个参照公式：

A=需求面积*三环、四环间期房均价*30%-首付预算

如果A为负值，恭喜你，你哪是什么刚需？相比四环外未知的风险以及三环内老破小的配置，三环、四环是你最好的选择。无论是西流湖沿线、国基路沿线、还是南三南四亦或小李庄，都是郑州名副其实的金腰带。打死不出三环的逻辑是郑州土著人才有的逻辑，为何？名下房产数套任何一套拆迁都能够赚得盆满钵满，你拿什么比？还在为国棉厂没落而叹息？殊不知锦艺城周边这些区域明星楼盘有多少是国棉厂的人？即使如今一路之隔的国棉厂家属区，80年前后的房子比比皆是。那又如何？任何一套拆迁安置都会带来翻天覆地的变化，他们愿意轻易搬走？

如果A是正值，请迈开你的脚步，周末休息多去售楼部看看，放亮眼睛去看，只要能够买得起，只要没有明显缺陷，能买就买吧。不要再想买房不着急，过两年有钱了再说；不要想工作忙，没时间看房，那都是借口，也会成为未来后悔的理由和被迫到更远的郊区或者回老家三线、四线小城买房的谈资。

依旧买不了怎么办？

如果三环四环附近的期房即使伸断了胳膊、闪了腰依旧买不了怎么办？是会三线、四线老家还是另谋出路？

如何选是你的事，遵从自己的内心，去选择就好。

然而，对于意欲留在郑州的小伙伴们，倒不如跟着飞哥多去老城区转转，淘淘金。哪有？三环内遍地都地都是。可能有些东哥探盘的东粉们该反驳了：东哥从17年底不就在倡导杀老母鸡，养小母鸡吗？

作为东粉，对于房产投资，我很认同。但后面的一句话东哥没说，却隐藏着对刚需一族巨大的机会，东哥不会特意强调，我想说：刚需的你不是东哥的菜。

特别是刚需中的刚需，即将被迫赶出郑州，回到三线、四线小城的年轻人，这个机会还是很大的，实际在这句话的背后，隐含着一个供需关系问题，隐含着刚需的置业机会。十几万、二十几万一个标准的大两室，小三房，在郑州还是大有机会的。

如果认同，请找我，帮你分析三环内刚需的置业机会在哪里？