第一次听说法拍房有这5大陷阱,今天看懂了,终于可以放心去拍!

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  前阵子,杭州传来一则消息,钱江新城豪宅区的一栋法拍房拍出了1.13亿的天价,折算成单价已超10万元/平米,远超当地二手房的平均挂牌价(8.5万元/平米)。

  土豪的世界让我等围观的几万吃瓜群众所不懂啊!

  这让很多人也对法拍房产生了极大的兴趣。

  法拍房,全称法院拍卖房产,指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。

  法拍房的来源主要是以下几种途径:

  1.

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  商业贷款逾期

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  没钱还房贷,银行也不会给你客气,向法院提出民事诉讼,拍卖房产变现来偿还贷款的。

  房价上涨阶段,通常不会走到房产拍卖这个地步,总能找到接盘侠出手。但是,各地限购,限售政策频出,房价横盘或者下跌,不少炒房客就会因为杠杆太高爆仓,被银行收回的个案也就越来越多。所以很多银行为了处理不良,把这些资产上公开拍卖网站。

  2.

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  民间借贷抵账

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  日常生活中,朋友之间借款,用房产作抵押也是很正常的事情,甚至有些直接打个借条。

  如果到期不能还款,根据《担保法》的规定,出借人不能直接取得抵押房产,也只能向法院申请,并出示抵押协议,要求法院拍卖抵押的房产来还款。有借款协议的,也可以向法院申请财产保全,查封债务人名下房产。

  3.

  >>>

  司法没收财产

  举个例子 司法案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱款收归国库。

  4.

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  无人认领财产

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  这个字面上就可以理解啦,就是无人认领的房产。也可以进行公开拍卖,不过这种情况占比比较少咯。

  法拍房为什么会受到越来越多人的关注?它的诱惑之处到底在哪里呢?

  1、最大的卖点是便宜,有机会捡漏哦

  《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》:

  法拍房拍卖保留价由人民法院参照评估价确定,人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

  简单的解释就是:

  市场价格为100万元的房子,拍卖价就是80万元(100万*80%),如果流拍,第二次拍卖价64万元(80万*80%)。

  

  比如55平的房子,法院评估价106.24万,周边区域实际二手房价格在单价在2.3-2.5万,最终实际拍卖价格84.5万到手。

  2、不限购

  目前全国的限购政策,让很多人失去了“房票”,同时也衍生了许多与“房票”相关的灰色利益行业,费用几千至上万不等;加上新政细则迭出,不断查漏补缺,所以,破解限购的方法也越来越少,越来越难。

  很多年轻人在大城市打拼,存下一些积蓄,想要在上海落户生根,发现因为种种政策买不了二手房或者新房,上不了车,这时候不妨考虑一下法拍房是很好的选择!

  

  法拍房是为数不多,可以合法避开“限购”政策的手段之一。

  机遇和风险同在

  某新闻说小李花费250万元在购买了一套法院拍卖房,算下来“省”了几十万元,原以为自己赚到了,结果办理过户的时候被告知需要缴52万元的个税!今年法院最终的裁定结果,依旧是李先生要为自己的拍卖负责。所以说,在法拍房的蜜糖之下,到底是拾漏还是打眼,犹未可知!

  与利益并存,法拍房的风险也是不容忽视的。

  

  法拍房的5大陷阱

  1、多头债权,多次抵押,多方查封

  很多“法拍房”的业主(被执行人),往往有多头负债,甚至资不抵债,否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。

  你所有手续办好搬进去后,就不断冒出来债权人,说房子早抵押给他了,三天两头跑到房子来闹事,泼油漆,写大字;虽然理论上法律上,房屋的所有权归你了,但是面对这种骚扰,这种提心吊胆的居住体验,恐怕也不是我们普通人愿意接受的。

  毕竟大家买法拍房只是为了挣个差价,何必自寻烦恼!

  建议:拍卖前,通过专业机构来了解拍卖的真实原因,了解背后的故事。宁可谨慎,不可鲁莽。

  2、恶意租赁,拍房易交付难

  2016年底,郑州市有个叫数码公寓的房子,起拍单价1.22万/平,有位置有学区,总价低,看起来绝对是个漏啊。公开拍卖网上红字部分的严重警告!10年的租约啊!最终结果只能是流拍!

  部分老赖,为了自身的利益,恶意签署一份长期的租赁合同,以此来达到强行占有房屋使用权的意图。

  事前没有了解清楚的话,在你拍下后才发现有人理所当然的住在里面,而根据物权法“买卖不破租赁”的条款,你还不能赶他出去。

  买房的最终结果,发现只是买了个房产证而已!

  

  建议:专业的人交给专业的人办理。可以让拍卖公司来调查,了解水电煤气的缴纳费用,也是一条捷径。有租客的,掂量掂量自己的风险,再谨慎下拍。

  3、相关欠费全由买方出

  和买二手房一样,法拍房的缴纳内容和正常二手房一样,其特殊性在于:转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担。

  另外,该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费,均由买受人负责承担,如果恶意拖欠多年,加上违约金,也会是一笔不小的数目。

  

  建议:税费大意不得,开拍前必须预估缴纳的预算,了解全部的公共费用,做到心中有数。

  4、户籍迁入难,学区没保障

  目前没有任何法律规定可以强制迁出户口,即便你过户了不动产证。特别是带有学区属性的住宅,是不是会影响自己的权益。

  建议:最新的政策是可以挂两家户主,可以先申请挂上户口,同时向当地公安的户籍科申请原户主的户口强制迁移。

  学区的问题,最好是咨询学校,是否影响孩子的学籍。

  5、暗藏的天价过户个税

  尤其提醒大家:如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”,那么再次过户会产生20%的个人所得税!

  这种情况,法院没有义务披露,自己一旦想当然,事先功课没做好,就会吃了哑巴亏。

  建议:受限于目前的不动产暂行条例,非利益相关人是不能够查询个别隐私内容,所以拍卖前需要通过专业机构(辅拍机构,律师事务所等)查询更详细的信息,确保自己的利益。

  看到了以上种种法拍房的陷阱,是不是很多人都心里打起了退堂鼓。

  事实上,当下反而是接触法拍房、

  了解法拍房的时机。

  1、法拍房的数量大大增加,可选余地很多

  2、金融政策的放开

  3、更重要的是,房源的种种陷阱,只要购房者认真仔细的去实地了解,通过法院甚至助拍机构等等,都是可以避免的。

  最后还是要提醒大家,天上不可能掉馅饼,冷静、耐心、经验、资金甚至时间,缺一不可。希望大家最后能买到合适而又满意的房子!

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  上海康吉拍卖易骏投资部

  根据政策,上海通过司法拍卖购得房产不受当地限购政策影响,上海是一线城市【北京、广州、深圳都和二手房一样限购】中唯一能绕开限购政策买房的国际一线大都市。也就是说,上海买房不限购!您不必连续缴纳不间断5年以上的社保或个税,名下多套房屋也可购买,只要想买随时可以买!

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