79.4亿溢价率18.8%,中海56轮力夺丰台四环内不限价地块

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  就在刚刚,中海以79.4亿拍下丰台造甲村不限价地块,详情戳下图查看(点击可放大)。

  丰台造甲村地块起拍价就66.84亿元,仅金茂+宝龙+骐骥、首开+城建+保利+建工、合生、中海4家房企及联合体参与竞拍。

  截止开拍前已有4轮报价,现场经过56轮竞拍,最终由中海以79.4亿元夺得, 溢价率18.8%,楼面价达到66647元/平*

  *土地成交额79.4亿,无偿代建共6.77万平,按照无偿还建的造价标准5500元/平核算,相当于起拍价增加了3.72亿,至83.12亿。实际剩余可售面积148752平(其中住宅100680平、商业48072平)。

  严肃君楼面价计算办法,商业部分按照住宅价值50%折算,楼面价=(土地成交额79.4亿+3.72亿)/(住宅100680平+商业48072平*50%)=66647元/平?。

   爆冷,1%取得胜利

  在开拍之前,业内曾预测过,99%的概率是金茂+宝龙+骐骥联合体拿地。

  首先, 从报价时间上 ,就足见金茂+宝龙+骐骥联合体的势在必得。

  这块地的竞买保证金是13.368亿,金茂+宝龙+骐骥联合体在7月11日就第一个参与了报价,某种程度上,光利息就比其它对手多付出了近百万。

  其次,金茂+宝龙+骐骥联合体中,让大家觉得会一锤定音的,就是眼生的骐骥。

  从北京骐骥龙腾房地产开发有限公司的企业信息公示可以看出,公司股东为北京市骐骥投资管理中心,即造甲村地块规划条件中的还建商业所有者——丰台区造甲村村民委员会。

  也就是说,这块地是一二级联动,而一级就是骐骥。

  

  但有背景,比不过有底气,结果显而易见,最终拍地爆冷,花落中海。

   3年来四环内唯一不限价宅地

  造甲村地块之所以受欢迎,跟它的位置直接相关。

  据严肃君统计,这是3年来第10块不限价商品房地块,从位置来看,也是 目前唯一一个位于4环内的地块 ,环线位置的优越性已经不言而喻。

  

  2016年9月30日后 北京已出让不限价地块

  地块紧邻地铁9号线、16号线(在建)换乘站丰台南路站, 双轨交汇 ;西侧是丰台科技园生态主题公园。距离丰台科技园、总部基地,地铁2站地;距离丽泽商务区,直线距离不足5公里。周边多为成熟社区,配套齐全,距离三甲首都医科大学附属北京天坛医院仅1.5公里。

  

  造甲村地块,属于R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地,土地面积68742.572平方米,其中建设用地59111.515平方米,建筑控制规模216452平方米,将以“四通一平”形式供地。

  

  从具体地块规划指标来看,该宗地中 商业部分有大量的还建和配套

  无偿 还建商业面积59500平方米(建设标准不低于5500元/平方米);

  配建8200平方米的养老设施,0.15公顷的密闭式垃圾收集站(不出让),综合性商业金融服务业用地部分还包含地铁出入口等设施。

  
无偿代建共有67700平(按照标书要求5500元/平不考虑其他成本计算,成本约为3.72亿),最后综合整理, 本地块的可售部分,只包含2部分,商品住宅面积100680平方米; 商办面积约48072平方米。

  地块属性不纯粹,还建多,再加上造甲村地块的66647元/平楼面价,业内预测未来操盘难度极大。

  不过,业内人士认为,“按照顶豪产品打造来看是值得的”。

   自带10万+豪宅基因

  今天上午,严肃君的N个500人置业群里就有靠近房企的群友表示, “听说中海的开发方案是产品都是150-200平的平层大户型,预计卖12-13万/平(2020.6开盘)。”

  对于产品,参考住宅部分地块规划指标,容积率2.8,限高80米,严肃君也认为平层大宅是概率最高的操作方式。

  至于价格,距离地块直线距离1.3公里处是豪宅项目葛洲坝北京中国府、懋源钓云台,目前两个项目对外报价也在12-13万/平之间。

  值得关注的是,葛洲坝北京中国府就是2015年10月央企葛洲坝以总价49.5亿元、溢价率50%的代价拍得的丰台樊家村地块。根据当时业内人士测算,楼面价突破7.5万/平,是目前“北京单价最贵地王”。

  彼时行业内多数人士预测,樊家村地王未来均价将达到15万。

  近4年后,樊家村地王以案名“葛洲坝北京中国府”在今年5月拿到预售证,正式入市,获批的93套商品住宅楼,最高拟售价格为11.7万/平。

  此外,2018年入市的泰禾·西府大院预售证审批价格为11.3万/平。

  自北京8万红线之后(自从北京楼市调控加码后,就有一条不成文的“红线”,即新盘获批报价不会超过8万元/平方米),12万似乎成为北京新房新的价格红线。

  如果前文某位群友的消息源准确,那么中海在京的首个顶豪项目,将在一年后正式面市,也有群友提前为它取了个案名---

  中海丽泽府。

  互动时刻:

  拍地之后,最兴奋的除了中海之外,是西部、西南片区目前在售的几个限竞房项目,一时间海报刷屏。

  土地高价出让,无疑是区域房价的强心剂。但这种“高预期”能否刺激购房者的神经,还无法确定。

  确定的是,丰台又多了一个准豪宅,你会为它买单吗?欢迎在文末留言评论~

  严肃测评

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  西山锦绣府丨四道口学院里丨世茂西山龙胤丨山屿湖丨翡翠云图丨?葛洲坝紫郡兰园丨恒盛欧洲公馆

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  豪宅陷阱丨2019,买房送维权

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