月读数据【第23期】┃政策回调融资趋紧,下半年销售、投资预期均回落(2019年1-6月)

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  一.

  成交延续趋缓态势,单月成交面积维持负增长

  2019年1-6月,商品房销售面积7.59亿平方米,同比下降1.8%,增速较前期继续回落0.2个百分点,较2018年全年回落3.1百分点;1-5月商品房销售额7.07万亿元,同比增长5.6%,较前期下降0.5个百分点,较2018年全年回落6.5个百分点。6月单月销售面积为2.03亿平米,同比下降2.2%,单月销售面积增速连续两个月维持负增长。

  6月成交延续了上个月增速趋缓的态势,与我们对40个城市的监测情况相符。从监测城市的销售数据来看,6月全国商品住宅销售面积为1938.8万平米,环比增长8.5%,同比微增0.1%,在基数走高、热度下行双因素影响之下,同比销售增速表现平平。

  我们认为导致此轮小阳春行情的两个重要因素——刚需的累计释放和财政政策、货币政策带来的购买力上的修复并不可长期持续,叠加近期政策转向趋严,多重打压之下,影响市场对房价继续上涨的预期,下半年销售增速料将承压。同时考虑到2018年731政策之后,三四线成交开始回落,整体基数也再度回落,此外下半年经济下行及政府土地财政压力或加剧,不排除政策有新的托底行为,因此下半年即使销售增速会下行但也不会失速。

  

  

  

  

  资料来源:亿翰智库

  二.

  开发投资增速持续回落,融资趋紧下仍看淡土地市场

  (一) 施工增速持续走平,下半年竣工增速有望恢复

  2019年1-6月,全国房地产开发投资6.16万亿元,同比增长10.9%,较前期回落0.3个百分点,较2018年全年提高1.4个百分点;住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。

  2019年1-6月,房屋新开工面积10.55亿平方米,同比增长10.1%,较前期回落0.4个百分点,单月新开工增速为8.9%,较前期回升4.9个百分点,但仍较1-4月下行明显。累计施工面积增速保持稳定,1-6月施工面积增速为8.8%,与前期持平,施工端对投资增速的支撑仍较为强劲。

  2016、2017两年销售面积增速高企,住宅销售和新开工高增的同时,竣工却较为疲弱,竣工面积连续两年负增长。 主要是由于三四线竣工面积占全国竣工面积的比例较高,而三四线预售的条件更低,受企业融资、竣工标准提高等因素的约束,竣工与销售高峰的时滞也越发明显。 随着2017年销售的住宅逐步进入竣工期,未来竣工增速会有一定恢复,但竣工增速仍有一定粘性,短期内不会快速进入正增长。

  

  

  

  (二) 土地成交增速止跌反弹,融资收紧下后市仍看淡

  2019年1-6月,房地产开发企业土地购置面积8035万平方米,同比下行27.5%,增速较前期回升5.7个百分点,连续两个月增速下跌收窄;土地成交价款3811亿元,同比下行27.6%,增速较前期回升8个百分点,单月土地成交价款为1542亿,同比减少11.5%,增速下跌较前期大幅收窄28.5个百分点。

  单月土地购置面积及土地成交价款增速6月均出现了明显的反弹,未来随着基数走低,土地成交的同比增速仍会有所改善。 但是近期收紧房地产信托、海外发债等政策层出不穷,对房企融资的打压卷土重来,融资收紧预期之下,我们对后市土地市场的成交仍较为看淡。

  

  

  

  三.

  到位资金持续回落,警惕融资、销售回落带来企业资金承压

  2019年1-6月,房地产开发企业到位资金8.50万亿元,同比增7.2%,增速较前期下降0.4个百分点。单月到位资金1.83万亿,同比增长5.7%,当月同比增速有所反弹。

  2019年1-6月,房地产开发企业到位资金具体情况如下:

  国内贷款13330亿元,同比增长8.4%;

  利用外资43亿元,同比增长51.8%;

  自筹资金26731亿元,同比增长4.7%;

  定金及预收款28465亿元,同比增长9.0%。

  个人按揭贷款12806亿元,同比增长11.1%。

  

  从房地产开发企业累计到位资金组成来看,国内贷款增速表现仍向好,同比上升8.4%,较前期继续提高2.9个百分点,信贷放松之下,房地产信贷投放力度会随之增大。但近期房地产政策阶段性收紧,部分银行被“窗口指导”,未来国内贷款增速或有所下滑。

  销售增速的下行同时也影响企业的另一大资金来源,6月定金及预收款单月同比增速为1.1%,较3、4月的两位数增长亦有大幅收窄。

  今年下半年资金流再度成为对房企的重要考验,需要及时关注企业融资能力以及销售情况的变化。 同时融资收紧之下土地市场将回归理性,对于企业来说也可以挖掘一些错峰投资的机会。

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