北京造甲村 79.4 亿地王,背后有无数开发商的无奈

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  7月15 日,北京土拍市场难得上演了一次「全武行」,4 家开发商/联合体经过一个小时、56 轮争夺,中海地产 79.4 亿元拿下丰台花乡造甲村地块,成为今年的北京地王。

  成交之后,整个地产圈一片欢呼。附近的项目在趁机推销——终于可以解套了,拿地的企业终于有了新储备,没拿地的也得庆幸一下——将来房子难卖的风险可以暂时不管了。

  这块地成交的背后,有无数无奈的开发商和开发商的无奈。几年前,有人说的面粉贵过面包的话成为现实——

  造甲村地块地价比周边一些次新二手房的价格还高;有人说过的,开发商困局:拿地怕房子卖不出去,不拿地没粮等死,成为现实——期间和中海地产竞争最激励的是合生,合生已经多年没有新项目,再不拿地就没粮了,但拼了也没拿着。

  这块地也是北京今年又一次:一级开发企业拿不下地块的案例。几年之前,只要土地一级开发企业出现在竞拍名单里,这块地的命运几乎就可以下结论了,但是现在这些规则都失灵了。

  “但凡是一个认为自己企业有产品力的,有点进取心的,想在北京还有作为的房地产企业,都应该去参与这一宗土地。”这是中原地产首席分析师张大伟在今日开拍之前的评价。

  但是,这个位置很热(仅次于孙河),面积很大,不限价,不限 70/90 的地方,最终只有中海、合生、首开+城建+保利+建工联合体、金茂+宝龙+骐骥参加竞拍。

  丰台造甲村地块最终成交总价 79.4 亿元,楼面价 6.66万/平米,是北京 2017 年以来第 10 宗总价超 70 亿的项目。

  作为北京近 3 年里第 10 块“不限价”的地块,丰台造甲村地块的总出让面积 6.87 万平米,总规划建筑面积 21.6 万平米,但其中商品住宅部分面积为 10 万平米;商办面积 4.65 万平米,还建商业面积 5.95 万平米(建设标准不低于 5500 元/平米);无偿代建 9700 平米(养老设施 8200 平米、垃圾收集站 1500 平米)。

  高总价、多属性、商业占比大,还有各种代建还建,但这些都没能阻挡开发商的豪赌。这毕竟是“四环限住令”后,北京为数不多的内环宅地。

  尤其是在大兴第二机场完成试运行,以及丽泽商务区的兴起之后,“北京向南”几乎已经是大势所趋。

  再进一步具体到花乡版块,也从来都是“地王”的聚集地,从来不乏“豪宅”邻居。

  当年,华润首开在白盆窑怒花了 86 亿元拿地;中铁置业也豪掷了 70 亿元拿地;葛洲坝中国府的“地王”楼面价 7.6 万/平米,懋源·璟岳、懋源·钓云台也都是 10万+ 的豪宅盘。

  附近限竞房西城天铸限价 77800元/ ㎡,二手房价格在 6万元/ ㎡左右,造甲村地块的楼面价甚至直逼旁边的限竞房价格和二手房价。

  事后,张大伟评论说:能拿得到地的企业,没有几家了。

  据克而瑞统计,从 2018 年 5 月至 2019 年 5 月,中海以拿地建筑总面积 92 万平米、位居北京土拍市场首位,加上造甲村地块,目前总建面已经超过百万平米。

  从榜单上看,企业规模在 500 亿元以下的企业,已经不具备在北京拿到优质地块的能力了。

  

  从 7 月份开始,市场又进入了集中推盘期,市场上几乎没有“唯一”性项目,每个板块里面都有竞争对手。由于有限价因素在,多数项目都想尽快销售,降低资金压力。

  但是,前期有钱拿地的企业,如果后期产品跟不上,销售就会受到影响,动则上百亿的项目会带来相当大的周转压力。前期没钱拿地的企业,只有眼巴巴的看着。只有那些有钱,又有产品自信的企业,才敢大胆砸钱。

  中海只所以敢集中大量拿地,是因为中海整体的资金成本很低,中海又有不错的产品底子。前段时间的“网红盘”中海·望京府就是一个典型例子。四面朝南的户型,一条龙的过道,还有不输阵的限价,已经在京城购房人里掀起一场波澜。首期开盘当日几乎日光,已经提前收割了一波需求。

  但是,丰台花乡是一个出大项目的地方,华润、懋源、葛洲坝、中铁等开发商在前已经消化了一大波需求,而目前北京市场的新房容量极其依赖换房需求,这次想要快速去化,可能并没有那么容易,除非产品远超购房者预期。

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