四环内再添一新盘，中海79.4亿元拿下造甲村地块

造甲村地块属于综合用地，是北京今年以来首次推出的四环内地块，最后由中海以79.4亿元总价拿下。

面对群“盘”争锋的丰台区，该地块未来不容乐观。

撰文/ 廖凯

编辑/ 缪凌云

丰台“造甲村”命名始于明成祖朱棣永乐二年，距今已有600年来历史。早在唐朝时期，这里就已是行军、驻军制造兵器的地方，故名为造甲城镇造甲村。

2003年，北京市政府对此进行改造，如今已更名为北京市丰台区新村街道造甲村社区，如今周边大多是老旧住宅。

据中指最新统计数据，2019年7月15日，全国有20城40宗地块进行土拍，北京造甲村地块也位列其中。

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再创新高

本次土拍地块是丰台造甲村的1512-653等地块，该地块属于综合性商业金融服务业及二类居住用地，位于地铁9号线丰台南站旁，该站旁还有在建的地铁16号线南段线，未来出入方便，地理位置非常好。

该地块是北京今年推出的第9宗不限价地块，不受70/90限制，但用地属性复杂，需要配建商业、养老设施、封闭式垃圾处理站，以及无偿还建59500㎡商业用房。

虽坐拥良位，但北京开发商依旧保持理性拿地。此地块仅吸引了首开+城建+保利+建工、金茂+宝龙+骐骥、合生、中海4家房企及联合体参与报价。

该地块起拍价66.84亿元，最终经过56轮混战，由中海举出79.4亿元的总价收入囊中，该价虽创造出今年土拍以来单个地块最高成交额，但溢价率仅有18.79%。折算整体楼面价36682.5元/㎡，涉宅楼面价约6.87万/㎡。

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四环内，再添新盘

造甲村最近一次土拍需要追溯到2007年，距今已有12年。

2019年以来的土地市场中，丰台区共成交了两宗地块，一宗位于丰台王佐镇魏各庄，一宗位于丰台区花乡郭公庄村。而今年成交的住宅用地，大多也位于五至六环。距离四环最近的便是丰台郭公庄村地块，距离四环环线约1.8公里。

在住宅用地上，北京土地市场今年还呈现出了三分之势。截止目前，北京共成交了31宗住宅地块里，其中不限价地块8宗，共有产权房地块10宗，限竞房地块12宗，与前两年限竞房为主的土地市场，大有不同。

今年不限价地块推出明显加码，此次丰台花乡造甲村地块，也是不限价地块，处于三至四环之间，也是北京今年来首个四环内地块。中海此次强势拿下，四环内也将再添中海一新盘。

在新规之下，北京四环内的新房将越来越少，新房市场也主要在五环、六环。从房天下数据显示，目前北京四环内在售新房楼盘共有25个，其中位于中央商务区的东西城共有4个楼盘，朝阳区7个楼盘，丰台区14个楼盘。

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群雄争锋

丰台区的新盘市场，属于北京城六区最热闹的地区，据房天下统计，丰台区在售新盘有31个，其中住宅新盘有28个。在这热闹之下，北京在五环内的限竞房，一共有11个，丰台区就占据了9个。

在丰台区现已推出的商品房和限竞房的住宅当中，也有北京的新晋地王楼盘，2015年10月，丰台花乡樊家村一宗地块，举牌104次，被葛洲坝集团以楼面价7.5万/㎡摘得，晋升为北京最新单价“地王”。

如今该楼盘时隔3年之后问世，推出案名为“葛洲坝北京中国府”。项目目前在售大平层、叠拼户型，单价在113000元/㎡。

今日土拍的造甲村地块，周边在售的丰台新房里，就大约有14个新盘位列周边。

在造甲村地块周边的新盘里，其中三环内有3个新盘，三环至四环有8个新盘，四环至五环有3个新盘。在这地块周边的14个新盘里，就有5个限竞房位列其中。

从价格来看，丰台四环内的新房商品房价格单价每平米均在10万以上，限竞房价格在7万左右。在二手房市场，造甲村地块区域中，大多是10年左右的二手房和老旧住宅，价格在5-7万/㎡之间，大多数二手房住宅在5-6万/㎡左右。

造甲村地块虽然拥有非常好的地理位置，但由于周边楼盘竞争激烈，开发商拿地谨慎，不论是参与度和溢价率都保持着克制和理性。