历史再次重演，今年下半年这两个难题，将成为开发商的主要困扰

文/楼市大家谈（quanadcom）

根据统计局最新发布的数据，今年6月份，全国重点监控的70城中，63城新建商品房价格环比上涨，似乎楼市出现了回温的趋势，然而实际上，6月份房价的小幅上涨，不能改变改变今年下半年楼市总体下行的趋势，随着楼市调控的持续收紧，楼市依然缺乏上涨动力。

而在2013年和2016年，楼市曾经出现两大难统一，造成了楼市的总体遇冷，而今，历史再次重演，开发商已有预感，今年下半年，这两个难题将成开发商的主要困扰，刚需也不好过。

一、 楼市库存压力再提升

此次提到的楼市库存包括两个方面，一方面是新房待售库存，另一方面则是二次库存。新房待售库存好理解，主要对针对开发商而言，新房市场上，房屋出售难度越来越大，一二线城市的房企，面临的主要是楼市调控的收紧，限购、限售、限价等措施的作用下，开发商就算想要降价出售也难以出手。

而换作是三四线城市，三四线城市原本经济实力不足，当地居民人口流失较为严重，且当地居民购买能力并不高，且由于大规模棚改的叫停，三四线城市购房能力进一步丧失，新房越来越难卖，令暂时依然扎根于三四线的房企困扰不已。

而所谓的二次库存，其实是针对二手房市场，针对炒房客，炒房客购买新房之后，其主要目的还是将手中囤积的住房转卖出去，这就是我们说的二次库存，新房市场尚且可以迎来小幅度的回温，但从去年至今，二手房市场持续遇冷。对于开发商而言，二手房市场的衰落，是楼市下行的第一信号，同时炒房客投资者的存在，也是开发商的重要市场，二次库存的增加，对于开发商而言，一方面预示了住房出售难度的加大，另一方面开发商竞争压力提高。

二、 成功交房成为大问题

无论是大型房企还是中小型房企，在商品房预售制之下，销售期房的现象变得相当普板，不少开发商刚拿到土地，都还没开始施工，就已经着急销售楼盘，而期房的存在，同时也存在一个隐患，那就还是成功交房、住房烂尾的问题。

显然，从今年开始，楼市调控的重点开始逐渐落到融资端上，银监会开始重点监管开发商的密集融资行为，开发商融资压力不断增大，但开发商本身承受着高负债的同时，一旦资金链断裂，很容易出现无法按时交房、偷工减料或者烂尾的问题。

对于刚需者而言，开发商不能按时交房，他们才是真正的受害者，辛辛苦苦攒钱买房，购买期房时，一旦期房烂尾，自己的积蓄简直打了水漂，与开发商相比，购房者显得更加无力，能够有其他开发商接盘烂尾房已经是万幸。

在因城施策的原则之下，虽然不同的城市具体问题不同，然而以上这两个问题，已经成为开发商的普遍困扰，对此刚需者在下半年买房时，应更加谨慎，尤其是购买期房。

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