地产商票和新城股票,选哪个

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  最近大家比较关注房地产信托的收紧,上周五虎哥点香也发布了《房地产信托收紧,几个意思?》。指出对于房地产企业来说,利息是运营成本的大头;融资环境收紧将会推高房地产企业的借钱利息。

  为了避免误导,虎哥点香没有提到地产商票这个融资渠道,虽然这个渠道有大量的存量票据,虎哥点香只是说房地产企业会各出奇能,寻找融资方式。

  上周,泰禾集团(000732.SZ)在海外发三年期4个亿美元债,发行票面利率达到15%,是目前可以查到的第二高的地产美元债票面利息。第一为当代置业(01107.HK)于2019年年初发行的2亿美元绿色优先票据,票面利率15.5%,而当代置业是一家比较小型的公司。

  在更早的时候,虎哥点香还记得2018年11月恒大在海外发债利率达到了13.75%。目前市场上存量交易的地产商票,利率基本也是15%左右或更高。

  而在另一边,深陷丑闻的新城控股(601155.SH)股价在几天之内下跌了30%。市盈率大约从8.7跌倒了6,在正常运营的地产股中算低的。新城控股在过去数年保持了较高的净资产回报率,是一家高周转的地产公司。

  新城控股的股价取决于丑闻对融资渠道的冲击何时恢复。我们假设在未来1年内其股价估值不变,市盈率依然是6,净资产收益率受到冲击下滑50%至15%,那一年后股价理论能够上涨15%。

  那现在问题来了,有两个选择摆在你面前,一个是15%的地产商票,一个是未来1年可能上涨15%的新城控股,你选哪个?或者都不选?

  很显然,从事商票的业者一定选择前者,因为这是固定收益,后者是浮动收益——实际上能不能赚到15%不是确定的。

  但是,有几个问题,需要深入的想一下。

  第一,越是高利息的金融工具,其价格的波动越大,于是高收益商票实际上已经有了股权的性质,从固定收益变成了浮动收益。我们无法下结论,认为利息15%的商票在未来1年的波动率小于新城控股的股票。

  第二,商票的15%收益是名义的。没错,合约上这么写,但还有一个违约率。2018年就有大量商票难以兑付。

  第三,房企融资的收紧给商票带来的利息和风险上升,是否低于丑闻带来的新城控股的经营风险上升?2018年的例子告诉我们,去杠杆对边际企业的摧枯拉朽之力是超出了预期的。

  本文抛出问题,没有投资建议。欢迎大家猛烈留言。

  关于“虎哥点香”

  十五年深耕票据行业,五年专注商票信用评级专业研究。我们通过对供应链金融、票据行业的原创性、专业性解读和对上市公司的深度分析,帮助您纵观行业全景,横览企业创变。在供应链金融领域,深入调研产业链,依托从核心企业到上千上万家上中下游企业的完整生产和销售链条,研究产业链上商流、物流、资金流的运行。同时通过对核心企业的信用分析和评级,为中小企业融资提供信息服务支撑。

  对核心企业(通常为上市公司)进行信用分析,以行业地位、财务现状和经营状况等公开渠道信息为切入点,基于客观数据并结合经济学理论与方法,形成上市公司信用分析报告。

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