同策资管:长租公寓最新“阵亡名单”出炉

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  来源:金融界网站

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  最近,房企系长租公寓备受关注,高层震变、剥离长租业务、业务叫停等大事不断,含着“金钥匙”出生的公子哥也“半路夭折”:

  万科“万村计划”全面暂停签约新房源,并解约部分已签约房源,万村计划收缩;

  万科,长租公寓总经理薛峰上任4个月离任;

  远洋集团,拟打退堂鼓,年内剥离长租公寓业务,成为业内第二家剥离长租公寓业务;

  朗诗,首个因亏损原因将长租公寓业务剥离上市公司主体的地产公司;

  弘阳弘寓,全国版图下的“弃儿”,两年仅开两家长租公寓。

  一开始,开发商做长租公寓就不被看好,从接触长租业务开始,开发商就很焦虑,但风口下市场、政策、融资依然造成了这项极易水土不服的业务成为标配,“三年不盈利”“五年不盈利”但前景美好成了空话,长租业务终究还是成了开发商的“拖油瓶”,从朗诗年报中纰漏的原因来看,长租业务已经严重拉低了财报的“颜值”,从而影响了股东的权益,长亏导致长痛,据说远洋也是类似的顾虑,长租公寓和养老产业已经拖累了远洋集团整体的盈利与发展步伐,即使是财大气粗的房企也受不了“拖累”。很多事情,写在报告里、PPT里特别好看,但没法写在财务报告。

  长租业务本来以为是王者,结果是个青铜。按照朗诗绿色集团的年报数据,长租公寓业务在2017年、2018年分别亏损0.44亿元和1.9亿元。而远洋邦舍年报中透露经营中项目12个,可经营房间3452间,跟未来3-5年储备量将达到10万间规模相差甚远。而在“黑马”弘阳的眼中,长租公寓并不重要。

  未来会不会有更多的房企剥离业务?小编认为会有。国内做长租公寓最大的问题就是钱太贵了,再加上房企还债压力大与融资再次收紧,地产主营业务资金链已非常紧张。在租赁业务至今依然没有完整的盈利模型情况下,就算不再花更多的钱扩张,而对不善于运营的房企,如何保证高出租率都是问题。杭州鼎家暴雷前,从之前企业发展数据看,鼎家出租率一直在95%~96%之间,之后出租率跌至83%~84%区间。但偏偏就因为十个点出租率差距,最终成为鼎家公寓倒下的第一张多米诺骨牌。

  那对于房企来说,断臂求生,或者剥离,或者出售长租业务都有可能。尤其是前期提出宏伟目标,但扩张速度放缓的企业,实际上已经与将长租公寓作为主营业务之一的目标相背离。

  长租公寓阵亡名单新增至20家

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  掌握着资金和资源的大企业是心态崩了,而中小企业更是艰难求活,据同策研究院粗略统计,长租公寓阵亡的名单已经增至20家。

  

  △同策研究院整理统计

  可以看出,一大半倒闭都是资金链出现问题,其中很多不乏“租金贷”的身影。随着“租金贷”被禁,大量中小型运营商怎样生存已成了最大问题。再加上资本陆续退出,长租公寓最近两年兴起的资产证券化融资也受阻,长租公寓“钱”景堪忧。据同策研究院统计,2019年上半年仅有5笔住房租赁ABS获批,对比,2018年多笔首单动辄50亿至100亿的规模缩水很多。

  2019年半年度住房租赁ABS获批产品

  

  △同策研究院整理统计

  对比火热的2017年-2018年

  

  △截止2018年3月,2017年以来长租公寓类资产证券化产品发行笔数已达19笔(包括计划发行和已反馈状态),融资金额近1000亿元。

  2019年半年度住房租赁ABS成功发行产品

  

  而真正到房企手中的钱更少之又少,上半年审批通过并成功发行的仅有广州人才,并且成功发行的多为央企、国企保障人才住房的产品,中小房企根本沾不到边。但值得一提的是,唯一的两家民企是远洋和朗诗,正是传出已经或即将剥离长租公寓业务,这一点还是很有意思的。

  总之,长租公寓如果自身没有足够庞大的资金支持,外界可提供的资金越来越少,在这样的形势下,长租公寓的发展的确是举步维艰。“租赁住宅业务想要长期稳健发展,看起来已经是模式问题了,而不再是谁来做的问题。”

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