租赁的商用房面临拆迁, 停产停业损失应该补给谁？

　　文章引言：

　　在拆迁过程中如何保护承租人的利益，越来越引起人们的注意。房屋承租人与被拆迁人、拆迁人之间的矛盾日益显现。部分房屋的承租关系更是混乱，多次转租或者实际居住人与承租人不一致的现象非常普遍，一旦拆迁，承租人、次承租人、居住人都要求获得拆迁补偿。这就要求法律对承租人的权利进行明确的划分。在划分的过程中首先要明白，承租人可能获得的拆迁利益范围包括哪些。北京英淇律师事务所将为您解析。

　　经典案例：

　　2008年某某公司（甲方）与郭某（乙方）就北京市某房屋签订房屋租赁合同，约定（1）甲方同意将房屋租赁给乙方，作为经营使用，租赁期3年，自2008年4月1日至2011年3月31日止。(2)乙方的租金为人民币80000元，租金月付。(3)因受国家政策、城市规划建设的影响以及由于不可抗力的原因造成合同不能履行或不能完全履行，双方自然终止合同，遇拆迁因素造成合同终止，则按国家有关政策执行，互不承担赔偿责任。(4)合同期满或提前终止，乙方应在48小时内将自己的物品搬出承租的房屋，并办理退房手续。

　　合同签订后，郭某在该地址办理了个体工商户营业执照，字号名称是某餐厅。2009年6月17日，因居住和市政基础设施项目建设，诉争房屋划归拆迁范围。但郭某已向某某公司交纳房租至2011年3月31日。此外，2008年11月，郭某将餐厅转让给刘某使用，刘某向郭某交纳房屋租金。现房屋仍由郭刘某占用。诉讼中，某某公司同意给付郭某拆迁补偿款25万元。

　　原告某某公司诉称：双方签订的房屋租赁合同已履行完毕，租赁已到期，郭某以要求某某公司进行补偿，拒绝腾退房屋，无法律上的依据，已严重侵犯了某某公司的合法权益。现诉至法院，要求判令郭某及第三人刘某立即腾空房屋；要求郭某自2011年4月1日起至房屋腾退时为止向某某公司以每日200元的标准交纳房屋租金。

　　被告郭某辩称：其一直在租赁房屋中经营，而且办理了营业执照。2009年租赁房屋被划定为拆迁范围，根据租赁合同第9条约定，遇到拆迁应给予停产停业补偿费，某某公司没有给付拆迁补偿款，故不同意某某公司的诉讼请求，同时提出反诉，要求某某公司给付我停产停业补偿费35万元；赔偿各项经营损失5万元。

　　第三人刘某述称：2008年11月，郭某转租某房屋，我给付他8万元转让费及4万元的装修费，并且每月给付郭某7800元租金及780元的税费。2009年3月，该地区贴出拆迁公告，以后生意就非常惨淡，2011年4月1日后关门停业。现在同意腾房，请求各项损失由郭某给予赔偿。

　　律师评析：

　　第一，郭某、刘某可否因拆迁补偿不到位为由拒绝腾退租赁房屋？

　　根据《合同法》的规定，依法成立的合同受法律保护。某某公司与郭某签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。在该合同约定的履行期限届满后，根据合同约定，郭某、刘某应该腾退诉争房屋。所以郭某和刘某不能以不满拆迁补偿为由拒绝腾退房屋，而且应当承担因拒绝履行腾退义务强占房屋期间的租金。

　　第二，拆迁过程中作为承租人的郭某、刘某应当获得哪些补偿？

　　作为租赁合同的相对方，郭某租赁该房屋进行经营并且办理了营业执照，同时合同约定在遭遇拆迁时，将停产停业损失补偿给承租人。所以在这种情况下，承租人郭某应该获得停产停业补偿。2008年11月后，刘某作为实际的房屋使用人和经营者与郭某签订了店铺的转让协议，理论上讲他应该是拆迁停产损失的最终承受人，也应该是实际获得补偿的人。但是与某某公司签订租赁合同的是郭某，由于合同具有相对性，所以停产停业损失只能先支付给郭某，然后再另案处理郭某和刘某之间的纠纷。

　　第三，营业损失补偿对象应该是谁呢？

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定”。虽然没有规定补偿对象是谁，但是按照社会常识来讲，给谁造成损失就应当补偿谁，所以说营业损失补偿对象应当为营业单位这是没有问题的。