楼市的3个标志性变化，向购房者释放了什么信号？

中国房地产正在迎来20年的巨大变化，这不仅仅是房子是用来住的而不是用来炒的这个新定位决定的，也是房地产对经济增长的贡献转向负效应决定的。往大了说，房地产的地位发生了改变，往小了说，房地产的预售制、公摊面积等也在面临着退出历史舞台。这些变化也对未来楼市的发展走向起到重要的作用。

最近，楼市也有一些新的变化，正在左右着未来楼市趋势，作为购房者该从这些变化中领略到什么信号？未来该不该买房，可能会有一个比较清晰的定位了。

1、深圳官方不再公布楼市均价。

一直以来，均价成为大家判断未来楼市走向的重要依据。但是由于市场的发展不均衡或者说叫分化严重，数据越来越难以客观反映市场真实情况，均价也一直被诟病。近日，深圳不再公布官方楼市成交均价的消息引发市场热议。

由于市场规模发生变化，成交价格水平易受结构性影响，直接公示有关价格信息并不能很好的反应市场的真实情况。根据深圳市房地产宏观调控要求，为了更为准确地反映房地产市场的运行情况，不再公布汇总后的成交金额及均价信息，有关市场情况以国家统计局每月公布的房地产价格指数为准。

深圳住建局还表示，一手预售住宅户型信息是根据房地产预售测绘生成的参考数据，在实践中并不能完全与交付情况相符，为避免对购房者造成误导，经研究，该局不再公示有关户型信息，套房户型以购房者实际查勘为准。

总之，过去一直遭受诟病的房价统计方法在被深圳淘汰，主要是不能真实客观反映实际情况，被淘汰也是大势所趋。有人说不公布均价了是不是意味着调控就要放松了，或者说限价要退出？其实不然，这并不代表着调控就要放松，即使限价退出，那时候也是房地产长效机制建立之时，所以也不会导致房价大起大落。

2、银行、信托、外债融资均收紧，房企压力陡增。

房地产作为资金密集型行业，对资金敏感度较高。因此放弃在融资能力上的本领则决定了企业未来前景。我们看到无论是银行贷款还是信托监管都在收紧，如今连外债也使出了大招，房企资金将面临多重管制。

7月12日，国家通知要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，这意味着融资用途被限制。近期持续的融资环境趋紧，对中小房企影响较大，直接造成融资成本大幅增加，同时也会影响到土地市场的火热程度。

大家都知道，今年是房地产企业偿债高峰年，一旦掐住房企咽喉，等于断了粮。从官方透露的信号来看，金融政策定位没变，大方向没变，所以对信贷资金的流向监管也不会变，依然会很严格，倒不是说不允许资金流入房地产，而是严厉打击违规现象。如果什么资金都流入房地产，就好比什么人都可以贷款买房，那风险是相当大的。这将会让整个房地产企业形成优胜劣汰的大洗牌。所以，说完企业，接下来就说说购房者的事儿。

3、房贷利率年内首升，优化购房者。

最新数据，据融360数据显示，6月份，全国首套房贷款平均利率为5.423%，较上月的5.416%略有上涨；二套房贷款平均利率为5.75%，同样高于上月的5.74%。这意味着今年以来房贷利率连降的趋势终止，开始回弹。

步入6月份以后，更多的城市特别是二线城市，都加入到上调房贷利率中，比如，继青岛、南京、成都之后，天津、苏州、福州、宁波、南宁等地也上调了房贷利率，而且变化频率较快，南京已经连续两个月上调。近期宁波地区房贷利率也开始悄然上涨。包商银行首套利率甚至高达基准上浮45%，创各城市各银行房贷利率之最。

这么算下来，买一套贷款100万的房，可能要多支出50万的买房成本。这样的信号很明显了，也就是说不是所有买不起房的都叫刚需，都需要去给你加杠杆。现在是在优化购房者，防范市场风险。过去大家只要买不起房一股脑儿通过加杠杆都能实现，如今市场收紧了，很多人可能还不起房贷就意味着风险。

但之前央行也说过，房贷利率不会搞一刀切，不会一直误伤刚需，将来会对自住购房者实行差别化利率政策。其实，无论是前半年的下调还是下半年的上调房贷利率，都是以稳定为前提的。