网易房产长沙|谁拯救了五一商圈？

正如西区之于千年古都伦敦，曼哈顿中城之于四百年风云纽约，千代田区之于幕府时代起的“樱花之都”东京......在岁月的苍穹中，世界上每一座伟大的城市背后，都孕育着一个绝对的城市中心。

灯火辉煌、繁华盛景的纽约曼哈顿中城央心实景图

无论造城运动如何发展、更迭、衰退，这一多年形成的城市中心，凭借着稀缺卓越的地段区位、高度集聚的产业资源、持续涌入的迁徙人口，永远成为这座城市最具历史、最具活力、最具价值的地方所在。

华中腹地的长沙五一广场，无疑也是这样的角色。作为单中心城市的长沙，在近百年的沧桑历史，五一广场一直称得上是星城的绝对城市中心。而围绕这一绝对城市中心所生长、发展、涅槃、蝶变的商业圈层，就是这座城市的绝对经济中心。

长沙商圈格局示意图

事实亦是如此，在最新官方公布的《长沙市城市商业网点布局规划(2005-2020)》草案中，长沙规划形成的商业网点格局是1个市级商业中心、33个区域性商业中心，而城市中心的五一商圈就是绝对的市级商业中心。

昔日风光无限 今朝围地则谋、何处突围？

当我们回溯历史，从长沙商业的草莽英雄时代到“五虎闹长沙”的筚路蓝缕，再到新时代坎坷沉浮后的长沙多商业中心格局，这一以五一大道与黄兴路交会处为圆心，延伸拓展至黄兴、坡子街、金满地三条商业步行街的中心区域一直都是“武功绝顶”、锋芒毕露。

长沙五一商圈实景图

五一商圈从区划上分属芙蓉区、天心区和开福区，在这近3平方公里的土地，平和堂、王府井、万达、百盛、春天百货、IFS、苏宁易购等大型购物中心鳞次栉比、争奇斗艳，汇集着长沙最优质的商业商务资源，也上演着一出出波澜壮阔的商业传奇。

作为各路商家必争之地，这一寸土寸金的“黄金口岸”，一直以来都是独霸江湖、所到之处皆是无往不利，一时之间令人叹为观止！据相关资料显示，其临街商铺售价一度高达10万元/㎡，价高者甚至超过20万元/㎡，商业变现十分可观。

另据长沙市商务局统计数据，2017年的长沙，刚迈入万亿俱乐部，GDP总量首次超过1万亿人民币，达到了10535亿，GDP全国省会城市排名第6；2017年的长沙五一商圈，实现社会消费品零售额约440亿元，实现税收总额约44亿元，吸纳就业人员20余万人。数字很美好，然而被誉为“湖南第一商圈”的五一商圈却在新一线城市商圈中仅排名第17位。

“城进商退”的尴尬格局，一时之间让人不禁追问长沙五一商圈怎么了？发展步伐还能领衔起全国一流的城市经济中心吗？《孙子兵法》曾对战地进行过规律总结，统称为“九地”，其中围地则谋指的是“陷入围地要巧设奇谋”，对于同样境况的长沙五一广场，又该往何处突围呢？

多因素致颓势待挽 谁能扛鼎千万期许？

在笔者看来，造成这种局面的原因有以下四个：第一，近年来，伴随着网络消费的新型消费方式的影响，传统商贸零售业受到巨大冲击，消费者对商圈逛街购物提出了新定义和新需求；

第二，从2010年到2016年，为配合长沙地铁1号线、2号线黄金十字成型及地下商业空间的开发建设，五一商圈黄兴路人行通道被封闭、黄兴中路限制通车、步行街施工围挡竖立，五一商圈不仅错失了迎头追赶的时间和机会，更经历了一段无法向外人言语的“阵痛”时期，据相关媒体报道，期间周边商户的客流量直接下降了30%左右，有些小商户的营业额甚至下降了40%到50%，对于一个日均客流量可达30-50万人次的城市商圈来说，这是很不理想的；

第三，在芙蓉区的一份调研文件里，官方提出长沙五一商圈楼宇大多为老旧楼宇，其基础设施逐渐老化、不能适应经济、社会发展需求，而新建楼宇的政策资源倾斜力度匮乏，双重损害对优质企业的招商引资积极性；

黄兴中路上的友阿春天百货（左）与苏宁易购（右），摄于4月中旬

笔者曾在4月中旬的一个周日，走访过五一广场黄兴中路周边的大型购物中心，发现历史悠久的友阿春天百货周边围起了施工围挡，正进行闭店改造，大厦内所有商户都暂停了对外营业，只有负一楼的城市英雄电玩俱乐部人来人往，笔者从媒体报道处了解到春天百货对外宣传5月1日重装开业；而斜对面马路旁的苏宁易购购物中心，整个建筑物已布满脚手架，高耸塔吊后的国金中心在云雾之间若隐若现。试想一下，一个商圈内的大型商业体时不时提质改造、转变商业方向，这个商圈难道不会受到溢出效应的极大影响吗？

长沙王府井百货大楼1楼高档美妆柜台旁涌入的顾客

第四，片区内商业品牌过剩和同质化竞争日趋严重，使得项目面临的招商及经营压力将会进一步加大。笔者走访中发现，王府井中规中矩、走奢侈精品路线，一楼美妆、奢侈品品牌聚集，异常火爆，而楼上的多栋楼层却充斥着童装、女装、潮牌、男装等分门别类的服装业态，极度叠加的同质业态，使得有的服装柜台却寥寥数人；平和堂走中高端平民路线，美妆、服装业态多与王府井重合，显得平庸；而媒体重点报道的核心边缘区万达广场更不用说，大厦整体空置率较高、金街更是“做一条死一条”，日均人流不足千人，诟病不少。

在这种发展困局下，谁又能真正意义上不辜负五一商圈的一片真心？谁又能扛鼎万千期待、荣耀归来呢？

长沙国金中心 7年厉兵秣马商业巨无霸终成无冕之王

“覆巢之下，焉有完卵”，在此困局之下，不仅五一商圈的商户在痛思，市委、市政府也在全面加快区域产业转型升级。而有一个项目经历7年厉兵秣马的准备，始一面市，就以452米的“身高”刷新着湖南的建筑高度，更以超大的体量、大手笔的投资、宏伟的商业面积掀起长沙商业新风潮，以高端零售商业新地标大大提升着五一商圈的“颜值”和品质。这就是五一商圈商业巨无霸——长沙国金中心（IFS）。

长沙国金中心，香港九龙仓集团目前投资物业项目中投资金额最大、楼高最高、商业面积最大的项目。项目总建筑面积100万平方米，由2栋塔楼及1个大型高端购物娱乐中心组成，最高的塔楼高452米，为湖南第一高楼。

长沙IFS国金中心实景图

作为集大型综合商场、甲级写字楼及国际五星级酒店于一体的大型城市综合体，长沙IFS拥有25万平方米的巨大商业面积和近400个各具特色的品牌入驻，其中囊括国际名品、潮流时尚、中西餐饮、休闲娱乐等，为顾客提供一站式顶级体验，包括爱马仕、迪奥、梵克雅宝、Hermes、Dior、Prada等国际一线品牌在内的约70个品牌为首次入湘，其中约20家更为华中地区首店。

今年的“五一”小长假，长沙接待游客超350万人，成为新晋网红城市。作为长沙的“城市客厅”，5月1日，五一商圈迎来超60万人次的人流量。其中，占据长沙制高点的长沙国金中心单日客流量超15万人次，占了四分之一，是外地游客和本地居民争相打卡的网红景点。

开业一周年，长沙国金中心交出亮眼成绩单，月均销售额超3亿元，喜获全球零售业界至高荣誉RLI大奖，被评选为“2019最佳国际购物中心”，成为五一商圈的亮眼新名片。长沙IFS，7年厉兵秣马的商业巨无霸终成无冕之王，也在真正意义上拯救了日显颓势的五一商圈！

文|燕南飞