【理财周刊】投资学区房应该注意啥

问：

我是一名四线城市的中年人，由于观念比较落后，总是把钱存在银行里，收益率越来越低。周围有些人胆子比较大，会去买股票、买基金，似乎也总是在亏钱。我对股票和基金一无所知，更是不敢买。最近，我看上了我们这里最好的一所小学的学区房，总价30多万元，我想投资，请问投资学区房应该注意些什么问题。

标叔：

在进行学区房投资前，我们首先要考虑购买学区房的目的是什么。如果是为了孩子能够上个好一点的学校，那无可厚非，该买就买，不用犹豫。但如果是为了投资赚钱，就需要谨慎了。学区房的价格与区域房产的价格密切相关，区域房产价格上涨，学区房的价格可能会涨更多；区域房产下跌，学区房会相对抗跌一些，但不能保证不下跌。

首先，决定房价涨跌的因素很多，最重要的是人口因素。目前，很多大城市都在大力吸引人才，这会导致中小城市的人口数量减少。如果你所居住的城市，不在大的都市圈辐射范围内，未来人口流出难以避免。从价格看，一套学区房的价格才30多万元，我不知道面积多大，如果是50平方米左右，单价也只有6000元/平方米，非学区房的房价还要更低，显然你所处的城市并不是太热门。

其次，你要考虑学区变动的情况。学区通常会根据人口的情况进行微调，这个在买房前多了解一下就行。只要房子距离学校足够近，被划出学区的可能性就不大。但有一个情况就不好说了，所谓的学区房主要是生源好的缘故，如果再出现一个更好的小学，对你购买的学区房价格就会产生不利影响。

北京市海淀区有个地方叫上地，以前是农村，学校也不怎么样，后来改成科技园了，大量的高科技人才集聚，他们的子女在上地的中小学念书，硬是把这些不知名的学校变成了牛校，上地的房产也就变成了新的学区房。这对其他地区的学区房肯定会有影响，至少多了竞争对手，房价的涨幅就不会那么高了。你也需要关注一下城市的规划，看看会不会有类似的情况发生。如果有，不如低价买入未来可能成为新学区房的房子。

第三，你要考虑现金流的情况。我不知道你打算怎样投资学区房，是全款一次性投入，还是贷款购房。全款买房会消耗掉你大量的金融资产，使你的家庭资产流动性大幅度降低；贷款买房，不仅要支付利息，每月的还款还会占用当月的现金流，对家庭的正常支出造成一定的挤压。更重要的是，当需要资金的时候，你是否能顺利地将房产变现？不作好充分的现金流准备，盲目投资房产，反而会增加生活中的风险。房产投资需要大量的资金，一定要三思而后行。（作者：汪标；图/全景网）