“行者”旭辉——专访旭辉董事长林中

从2000年创建之初的几十亿规模，到2018年的1520亿元销售额，旭辉集团跻身中国房地产行业的TOP15仅仅用了18年。凭借“合作模式”、“逆周期拿地”等策略，旭辉一次次精准地把握住市场节奏，成为业内公认的成长最快房企之一。

　　国际金融报副总编辑张俊才（右）专访旭辉董事长林中。
　　张志峰 摄

　　有人说，旭辉的成绩与集团董事长林中对大局观的把握息息相关，他每一步都能踩准市场节奏，分毫不差。

　　一位熟识林中的同行说：“别看他已坐拥一家千亿房企，但他从不懂得享受。每天还是按时上下班，甚至常常只是小憩片刻，到夜半时分，他的办公室灯光又悄然点亮了。郭靖便是他最推崇的人，天道酬勤也是其带领旭辉取得现有成绩的关键所在。”

　　然而，市场环境瞬息万变，旭辉的前行之路并非一帆风顺。2019年，全国各地开展“因城施策”，调控升级，融资政策收紧，房地产市场渐入“寒冬”，房企间的“规模之争”也随之告一段落，整个行业迎来了新一轮的调整。

　　正当此时，素以稳健著称的旭辉集团被推上了舆论的风口浪尖：先有传言称企业内部下发“全面暂停公开市场拿地”通知，后有媒体爆料旭辉“上了相关部门关注名单”，融资渠道被骤然收紧。

　　那么，真实的旭辉究竟如何？企业接下来又将实行何种战略？

　　日前，一向在后方运筹帷幄、鲜少公开露面的林中接受《国际金融报》记者的独家专访，在沟通中，林中也针对外界的各种质疑给出了相应的解释。

　　虽然当前的旭辉颇受舆论关注，但已过知命之年的林中看上去依旧温文尔雅、神采奕奕，脸上不见丝毫焦虑。　　　　　　

　　“黑马”OR“行者”

　　相较于业界冠以的“黑马”之名，林中更喜欢将旭辉当作一名“行者”，“我从来都不追求旭辉要跑得最快，但一定是追求成为走得最远的那个”。

　　记者查阅《上海统计年鉴》发现，2000年，全上海的房地产业生产总值仅210亿元，不及工业产值的零头。

　　彼时，林中一手创办的 “厦门永升”刚刚度过了8个年头，已是福建厦门当地一家知名的民营企业。但在林中看来，自1998年时提出房地产市场化之后，中国房地产市场也迎来了快速发展的契机。因此，他毫不犹豫地放弃了在大本营厦门一手开创的大好局面，带领创业班底来到上海，创办了旭辉集团。

　　事实证明，1998-2018年间的20年，的确是中国房地产市场的黄金年代，城市化率有了质的提升，而这期间，旭辉也成功实现了飞跃。

　　2012年，刚刚在香港联合交易所申请上市的旭辉集团，其年销售额仅为95.4亿元。到了2017年，旭辉的这一数值增长了10倍，只用了6年时间便顺利突破千亿大关，成为业内公认的一匹“黑马”。尤其是2017年，旭辉的销售额近乎翻倍，从上年的530亿元增至2017年的1040亿元，同比规模大涨 96%。

　　也正是在2017年这个“规模为王”的年代，意气风发的旭辉集团正式对外发布“二五战略”，宣称未来5年的复合增长率保持在40%以上，向3000亿元销售规模进军，最终进入行业TOP8。

　　然而，在经历了2018年的“史上最严调控”之后，旭辉的战略思路也相应做出了调整，从规模扩张转向更加追求“质”的发展。2019年初的业绩会上，就在旭辉规模突破1500亿元之后，企业颇为“保守”地定下了1900亿元销售任务，截至6月30日，旭辉已完成884.4亿，目标完成接近一半。

　　相较于业界冠以的“黑马”之名，林中更喜欢将旭辉当作一名“行者”。

　　“我从来都不追求旭辉要跑得最快，但一定是追求成为走得最远的那个。”在林中看来，规模的壮大只是企业健康发展之后的必然结果，而旭辉真正追求的初衷在于品质。

　　谨慎拿地

　　旭辉拿地遵循逆周期思路，在林中看来，越是在房子销量不好、地价便宜时，越应该多拿地，因为这时候土地买家少、地价较为合理。

　　不过，旭辉的规模发展有目共睹，而作为先决条件，优质粮草的储备自然被所有房企视为第一要务，土拍、并购、合作等纳储动作均不可或缺。

　　年报显示，2016年，旭辉以241.1亿元收购了36个新项目，共计新增土地建筑面积650万平米。2017年和2018年，旭辉连续两年分别耗资452亿元和411亿元，拿下78个和93个土地项目权益，相较之前几乎翻了一番。此时的旭辉，拿地明显提速。

　　令市场略感意外的是，就在近期各地土拍市场“寒气”逐渐消散，呈现出一片火热场面时，旭辉在公开市场的拿地动作却骤然“停滞”。

　　对此，林中对记者表示，“这与旭辉的逆周期拿地思路有关。”在他看来，越是在房子销量不好、地价便宜时，越应该多拿地，因为这时候土地买家少、地价较为合理。例如去年四季度至今年一季度期间，土拍市场遇冷，旭辉拿地的动作就非常频繁。反之亦然，近期，许多参拍地块的竞拍房企数量骤然暴增至数十家，举牌次数也频频破百，溢价率居高不下，因此，旭辉认为拿地风险过高，开始主动减少参拍。

　　当然，这并不意味着旭辉近期“放弃”拿地，“比如6月份的某地块，只有我们一家举牌，便顺理成章地收入囊中。对于多数越过投资‘红线’的地块，旭辉则主动选择退出。”林中分析称，各地政府和地产从业者都希望看到一个平稳、健康的房地产市场，不希望暴涨暴跌，特别是在“房住不炒”的基调下。因此未来一定会是一个房价平稳增长、低频波动的市场阶段，少有大起大落，高溢价土地实则难以再像此前几年一样取得相应收益，更遑论面粉比面包还贵的“地王”项目。

　　而在林中看来，当前非理性的土地抢拍现象必定不能持久，预计下半年土地市场或将降温，届时就到了旭辉行动的时候。

　　对于未来的布局，林中指出，虽然目前一二线城市发展已经相对稳定和饱和，但三四线城市作为一二线的有效补充，仍有着非常巨大的潜力。不过，在实际布局时，旭辉主要考虑有产业、人口导入、区域供求关系平衡的城市，这也是旭辉未来主业必须要把握的方向。

　　需要特别指出的是，根据年报，截至2018年底，旭辉集团约有90%以上的土地储备集中在一二线及少量强三线城市，对于三四线城市的布局仍持审慎态度。

　　回应“被监管”：实乃误传

　　林中认为，旭辉始终强调的都是做房企中的“三好生”，而非“偏科生”，即追求增长率、负债率、利润率的平衡稳固之道。

　　不过，面对多变的市场形势，企业的发展注定难以一帆风顺。

　　特别是融资政策的变化，关乎企业的钱袋子。一方面是近日监管机构开出多张地产贷款罚单，另一方面是房地产信托融资加强风险管理严控规模，在经历了年初的宽松期后，房企的融资渠道被再度收紧。

　　就在不久之前，有媒体报道称，相关监管部门注意到一些拿地激进的“地王”房企，知情人士确认，旭辉已被列入“被关注名单”名单。

　　对此，林中直言，早在今年4月-5月土拍市场复苏时，旭辉在公开市场拿地的动作就已经开始有计划的减少，但因为此前与一些地方政府合作的部分旧城改造、一二级联动开发项目，恰好在此时入市，所以显得总体拿地有所增加。但林中强调，“不拿地王”始终是旭辉的底线。

　　而对于“被关注”或“被监管”之类的传闻，林中表示，这是误传，旭辉至今不曾收到过此类通知或窗口指导。

　　不仅如此，事实上，在林中看来，旭辉始终强调的都是“做房企中的‘三好生’，而非‘偏科生’”，即追求增长率、负债率、利润率的平衡稳固之道。旭辉深知，稳健的财务才是企业健康发展的保障。

　　首先，在净负债率方面，旭辉目前已稳定在70%左右，而在同规模的民营房企中，这一数值普遍维持在100%-200%之间。其次，旭辉非常注重自身信用平台的建设和维护，其国外评级机构都在BB以上，国内均为AAA，信用程度和风险程度较为稳健，使其境外发债利息长期处于7%左右的低位，相对一些动辄发债利率超过10%的房企而言优势明显。

　　此外，在负债结构中，房地产作为一个“长期投资”型行业，最经常出现的问题就是“短债长投”，而旭辉的短期债务占比只有17%，并不存在此类问题。用林中的话来说，“旭辉2个月的销售收入就足以偿清所有的短期债务”。

　　对于房地产普遍存在的高杠杆现象，林中认为：“高杠杆不可以经常用，但是在特殊的时期一定要用。如果适逢弯道超车的绝佳时机，对于财务一向稳健的旭辉而言，偶尔为之，无伤大雅。”

　　多元化是必然之路

　　林中指出，自2018年开始，中国的房地产市场已进入第三个阶段，房企的开发模式也将逐渐转变，多元化是必然之路。但旭辉的主航道仍是地产业务，多元化业务短期内并无上市计划。

　　多元化转型作为房地产企业的出路，早已成为业内共识。

　　旭辉集团作为房地产开发相关行业多元化的典型代表，目前已布局包括物业管理、长租公寓、养老地产、教育、商业在内的9个板块。其中，物业公司永升生活服务作为集团旗下首个分拆上市的多元化板块，在资本市场的表现可圈可点。

　　对此，业内纷纷猜测，旭辉集团下一个分拆上市的多元化业务会是哪个？

　　林中向《国际金融报》记者坦言，短期内并无上市计划。林中认为，自2018年开始，中国的房地产市场已进入第三个阶段，即城市化2.0阶段，房企的开发模式也将逐渐转变，多元化是必然之路。但目前，房地产开发行业的天花板还远远未到，旭辉的主航道仍是地产业务。

　　至于养老地产、长租公寓等多元化产业，林中表示，目前只是在准备阶段，提前布局。旭辉的真正转型将会在2022年开始的“三五战略”阶段，从开发销售型企业转变成综合运营型企业，对市场的运营能力、对不动产的管理能力，如何培养新的人才，构建新的技能等，都将是未来需要考虑的。

　　以长租公寓为例，其行业前景非常广阔，但企业需要摸索出一个可行的盈利模式。这与房地产开发行业不同，很多企业在去年大规模抢滩长租市场之后，却发现出租业务并非如他们想象中的那么简单。长租公寓业务属于运营型行业，挣钱很慢，需要耐心去逐步积累，因此习惯于高周转、高负债的企业很难做好。在旭辉看来，现在的路越难走，未来将竞争对手淘汰之后，路就会越走越宽广。

　　旭辉的长租公寓目前也在摸索之中，林中表示，长租板块目前还在稳步发展中，具体上市计划可能要在三四年之后，争取“不鸣则已，一鸣惊人”。

　　不过，对于商业板块，林中则直言“并不准备单独上市”。他分析称，目前的房企收入普遍有95%-97%来自于物业销售收入，但当未来的房地产开发业务发展成熟时，必定会向商业自持转变。十年之后，房地产市场从增量真正转向存量，企业就将不断增加持有部分，包括写字楼、商业等，理想的营收格局就会是50%物业销售、30%租金、20%其他收入。所以，房地产开发与商业管理是分不开的，不会考虑单独剥离开来。

　　然而，不论是就目前的房地产主业，还是未来的全生态、多元化发展而言，面对2019年“因城施策”的大环境，对于一个企业能力的真正考验似乎才刚刚开始。“行者”旭辉，究竟能走多远？

来源：《 国际金融报 》

记者 张俊才 张志峰